İstanbul`un lüks toplu konut projesi: ISPARTAKULE

Yatırım bankacılığı ve gayrimenkul geliştirme alanlarında faaliyet göstermek üzere 2006 yılında kurulan Fideltus'un gayrimenkul işlerini yapan Fideltus İnşaat, ilk projesini Ispartakule'de gerçekleştiriyor. İstanbul'un yeni 'uydukent'i olarak adlandırılan, toplam 100 blok ve 6 bin konuttan meydana gelen Ispartakule 'Yeni Bir Şehir', 1 milyon metrekarelik inşaat alanı üzerinde yükselecek. Fideltus'un ortaklarından Cenk Kalyoncu, bu projedeki amaçlarının  TOKİ  ve Emlak Pazarlama İnşaat'ın stratejisi ile paralel yürüyerek konut ihtiyacını karşılamak olduğunu vurguluyor. "Lüks toplu konut projesi yapıp makul fiyata satıyoruz" diyen Kalyoncu ile projeyi konuştuk.

İlk etap Ağustos 2008'de teslim

* Fideltus ile gayrimenkule yatırım yapma fikri nereden doğdu?

Fideltus, yatırım bankacılığı ve gayrimenkul geliştirme şirketi olarak kuruldu. Gayrimenkul işi yapan Fideltus İnşaat'ın amacı yabancı fonlarla işbirliği yaparak yeni büyük projeler yapıp yönetmek. Bu projeler de hem konut hem alışveriş merkezlerini kapsıyor. Gayrimenkule girişimizin sebebi de sektörün son yıllarda büyük sıçrama göstermesi. Sektörün hızla geliştiğini gördük ve en büyük iş ortaklıklarımızdan birini TOKİ iştiraki olan Emlak Pazarlama İnşaat ile kurarak Ispartakule 'Yeni Bir Şehir' projesine başladık. Ancak Çarmıklı Yapı ortaklığı ile Bursa ve Çeşme'de butik projelerimiz de var.

* Proje 6 bin konuttan oluşuyor. Oldukça büyük. Özelliklerini anlatır mısınız?

Ispartakule 'Yeni Bir Şehir', İstanbul'un en büyük projelerinden. 535 bin metrekare arazi üzerinde, 1 milyon metrekarelik inşaat alanında gerçekleştiriliyor. Emlak Pazarlama İnşaat, zaten Bahçeşehir'de ilk uydu kenti inşa eden kurum. Sonrasında yeni uydukentler gündeme geldi. Biz de 6 bin konutluk, 100 blokluk yeni bir tane yapacağız. Projede konutların dışında 240 bin metrekarelik de ticari inşaat alanı var. İlk etapta, Efes, Olimpos ve Patara isimlerinde 3 adada bin 982 konutu Ağustos 2008'de teslim edeceğiz. 1+1 ile 4+1 tiplerinde daireler var. Büyüklükleri ise brüt 66 ila 197 metrekare arasında değişiyor.

Dairelerin fiyatı ne kadar?

İlk satışa çıktığımızda metrekaresi bin 450 YTL idi. Şimdi ise ortalama metrekare fiyatı bin 525 YTL. Lüks toplu konut yapıyoruz. Çok da hızlı satıyoruz. Bin 300 konutu şimdiden sattık. Çünkü, bu fiyatlarla böyle bir konumda bir daha ev yapılamayacak İstanbul'da. İnsanlar da bunu biliyor.

İnsanlar ev alırken fiyat belirlemesinde faiz oranlarına çok dikkat ediyor. Ancak benim dikkat çekmek istediğim bir başka konu daha var. Konutların brüt ve net metrekareleri arasındaki farklara da dikkat etsinler. Eğer aradaki fark çok fazla ise o konutu tercih etmesinler. Brüt metrekarenin netteki 1 metrekarelik fiyatını bulmak gerek. Fakat bu karşılaştırma yapılırken kıyaslanan evlerin de denk olmasına özen gösterilmeli. Örneğin bir konutun terası vardır, terasta da jakuzisi. O zaman tabii aradaki fark artar.

İstanbul'un 3'üncü büyük alışveriş merkezi açılacak

* Projedeki ticari alanlar nasıl değerlendirilecek?

Bölgenin en büyük alışveriş merkezini burada yapacağız. İstanbul'un ise Cevahir ve İstinye Park'tan sonra 3'üncü büyüğü olacak. Kiralanabilir alan büyüklüğü ise 70 bin metrekare olarak belirlendi. Aslında başlangıçta 45 bin metrekare idi ancak işin içine yabancılar girdi ve daha büyük olmasını istediler. İlk kazmayı aralık ayında vuracağız. 120 bin metrekare kapalı alan inşa edilecek.

* Sosyal alanlar ve dairelerin özellikleri neler?

İnsanlar artık sosyal içerikli konut istiyor. Belki her yerde ucuz konut buluyorlar ama iyi bir sosyal içerik bulmak zor. Projede; basketbol sahası, tenis kortu, yürüyüş alanları, kapalı yüzme havuzu, yarı olimpik açık yüzme havuzu, sauna, spor merkezi, squash ve havuz başında kablosuz internet kullanımı bile var. Evlerde intercom sistemi kullanılıyor. Beyaz eşyalar, vestiyer, klima... Her şey var. Bir tek mobilyalar yok. Şu anda bu proje için 10'u mimar olan 200 kişilik idari kadro ve 900 işçi çalışıyor.

60 milyon YTL'lik yol yapıldı 6.5 kilometre kazandıracak

"Böyle büyük projeler yapıldığında TOKİ ve İstanbul Büyük Şehir Belediyesi yolun da yapılmasını bekliyor. Bölgede yılardır yapılamayan yolu yapıyoruz. İlk teslimler başladığında bu yol da bitmiş olacak. Çünkü bir yerin yaşam alanı olması için yolu da olmalı. Ispartakule 'Yeni Bir Şehir'e direkt geçişi sağlayan 8 köprü, 9 kavşak ve 3 şeritli TEM yolu yapıyoruz. Bu sayede Bahçeşehir'e uğranmadan 6.5 kilometre daha az yol kat ederek Ispartakule'ye ulaşılacak. Bu da nereden baksanız insanları 20 dakika daha erken eve götürecek bir sistem. Bunların hepsi Emlak Konut, Fideltus ve Öztaş ortak girişimi tarafından yapılıyor. Maddi değeri ise 60 milyon YTL. İhalesi yapıldı ve yolun inşaatı başladı. Sene sonu itibariyle de teslim ediyoruz. Konutlara oturum başlamadan yol da bitmiş olacak."

* Yabancıların gayrimenkul sektörüne ilgisini nasıl değerlendiriyorsunuz?

Türk gayrimenkul sektörü, gelecek 10 senede mortgage da oturunca çok kazanç getirecek. Bunu da yabancılar görüyor. Kira gelirine bakıyorlar. Karı görüyorlar ve yatırım yapıyorlar. Türkiye'de 180 ayda kira öder gibi ev sahibi olunabilir. Onlar 240 ay üzerinden değerlendirdikleri için bunu görünce yatırım yapıyorlar. Zaten bir ülkenin finans kaleleri bankalardır. Türkiye'de bankaların hemen hepsi yabancı ile birleşmiş. Ben daha çok yeni projeler olur diye düşünüyorum. Şu anda arz fazlasının talebi karşılamama nedeni ise fiyatların yüksek tutulması. Bir kez yüksek tutarsanız aşağı inmek zor olur. Tabii ki o şirketlerin da maliyeti çok yüksek ama bunu güçlü ortaklıklarla düşürmeleri gerek.

'Hastane veya eğlence merkezi de düşünüyoruz

* Projenin ne kadar prim yapmasını bekliyorsunuz?

Bizden ilk alanlar yüzde 15 kazandı. Projenin ilk daireleri teslim edildikten sonra 2, 3 ay içinde yüzde 20 daha kazanır. Bu da 1 yılda minimum yüzde 35-40 değer artışı demek. Fakat alışveriş merkezi yapılınca ve yollar da bitince bu bölgenin değeri daha da artacak. Çünkü 3'üncü köprünün bağlantı yolunun da buraya gelmesi bekleniyor. Ayrıca, burada yine yabancı fonlarla hastane veya eğlence merkezi kurma düşüncemiz de var. Halkalı'ya kadar metro uzanacak. Tüm bunları üst üste koyunca 2009'da projedeki dairelerin yüzde 80-90'a varan oranda kazandıracağını tahmin ediyorum.

MENEKŞE ATASELİM / SABAH