İzmir Buca'da eski binalarda dairelerin metrekaresi 900 lira!

TSKB Gayrimenkul Değerleme  İzmir  Şubesi Yönetmen Yardımcısı Özge Şener Bozkurt, İzmir Buca bölgesini www.emlakkulisi.com için değerlendirdi...

Buca İzmir’in kalabalık nüfusa sahip merkez ilçelerinden biridir. Arazi yapısı olarak yer yer eğimli topografik durumu sebebi ile yerleşim alanlarına eğimli yollardan ulaşılabilmektedir. Otoyol bağlantısı yanında metro ile entegrasyonu sağlanan hafif raylı sistem ilçenin ulaşımını bir nebze rahatlatmıştır.

İlçede 9 Eylül Üniversitesi’nin Dokuzçeşmeler, Kaynaklar ve Eğitim Fakültesi’nin yerleşkelerinin yanı sıra İzmir’in kişi başına düşen yeşil alan miktarına önemli ölçüde katkısı bulunan, kentin geneline hitap eden Buca Gölet, Hasan Ağa Bahçesi gibi rekreasyon alanları, Buca Hipodrom gibi sosyal donatılar da bulunmaktadır.  

İzmir gayrimenkul piyasasındaki genel hareketlenmesine ilişkin yeni kent merkezi imar planı değişikliği, gökdelenler bölgesi, yeni açılan AVM alanları ve AVM ‘ler etrafındaki yeni yerleşim birimleri, ticari aktivitenin diğer bölgelerde olumlu olarak yön değiştirmesi gibi konular Buca’daki oturmuş gayrimenkul piyasası sebebiyle pek hissedilmiyor. 

Rutin  gelişmeler dışında uzun zamandır taşınması planlanan Buca cezaevinin kaldırılması sonrasında yerine ticari alan yapılması beklenmektedir. Konu ile ilgili henüz tamamlanmış bir gelişme bulunmamakla birlikte,  trafik yükü oldukça fazla olan Menderes Caddesi’nin herhangi bir AVM’yi kaldıramayacak durumda olması da gözardı edilmemelidir.  Otoyol ulaşım bağlantısına doğru bir düzenleme AVM alanı olmasa da herhangi bir öneri alan için bir konunun alternatif çözümü olabilir.

İlçedeki gayrimenkul piyasası konut piyasası açısından incelendiğinde arzın yeterli seviyelere ulaştığını hatta merkezi alanları dışında Evka, İzkent, Buca Koop, gibi toplu konut alanları ile doygunluk noktasına geldiğini söylemek yanlış olmaz.  Kesin hatlar ile nitelikli konutlar bölgesi ya da eski yerleşim alanları olarak gruplandırma yapmak son yıllarda 3-5 katlı eski yapılar arasında yükselen çok katlı binalar sebebi ile mümkün görünmüyor.

İlçe genelinde eski yapılarda ortalama birim değerleri  900-1200 TL/m2; yeni ve nitelikli konutlarda ise 1500-2000 TL/m2 lere kadar çıkabiliyor. 

Konut piyasasında üniversitenin eğitim birimleri yakın çevresi olmak üzere Şirinyer, Buca Koop. Toplu konut alanı öğrenciler tarafından tercih edilen konut alanları olması sebebi ile kiralar olması gereken makul kira birim değerlerinin biraz üzerinde seyrediyor.

Bu alanlardan Buca merkez olarak tabir edilen Eğitim ve Dokuzçeşmeler yerleşkeleri etrafı konut kira değerleri; eski yapılarda 4,5 TL/m2/ay-6,5 TL/m2 lerdedir. Yeni yapılarda ise yerleşkeler çevresinde genellikle 1+1’lerde 10-14 TL/m2/ay birim değerlere kadar çıkmaktadır. 

1+1 konutlar İzmir genelinde çok fazla tercih edilmemekte olup öğrencilere yönelik olarak inşa edilen yapılarda bulunmaktadır.

Bu bölgelerin sürekli müşterisi olduğunu değerlendiren yatırımcı, bölgede eski yapılarda  900-1100 TL/m2 birim değerlerde konut satın alabilirken, birim değerler yeni yapılarda özellikle “fakülte yakını yatırımlık 1+1 daire” şeklinde pazarlamalar üzerine alışverişini 1.500-1800 TL/m2lerden gerçekleştirmektedir.

Kaynaklar yerleşkesine oldukça yakın bulunan ve Buca’nın Aydın otoban bağlantısına oldukça yakın konumu sebebi ile son yıllarda tercih edilen konut alanlarından olan Buca Koop toplu konut alanında bulunan yapılarda da benzer değerlerden el değiştirmeler ve kiralamalar tespit edilmiştir.

*Bu çalışma TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından www.emlakkulisi.com için özel olarak hazırlanmıştır.