Kahramanmaraş'ta kentsel dönüşüm süreci nasıl işledi?
Şüphesiz 2012 yılından beri Kahramanmaraş’ta en çok konulan konulardan birisi kentsel dönüşüm. Peki, şehirler ve gayrimenkul sahipleri açısından bir fırsat olan kentsel dönüşümde ne tür yanlışlıklar yapılıyor.
Gerek Kahramanmaraş basını, yerel yönetimler ve idareciler gerekse de yatırımcılarla ev ve iş yerleri kentsel dönüşüme giren vatandaşlar, Kahramanmaraş’ta kentsel dönüşümü yakından takip ediyor. Kentsel dönüşümün avantajları elbette saymakla bitmez ama bir fırsat olan kentsel dönüşüm, kaliteli ve gelecek vaat eden bir imar planı üzerinde temellenmiyorsa; uzun vadede şehrin başını ağrıtacak problemlere yol açabiliyor. TMMOB İnşaat Mühendisleri Odası Kahramanmaraş İl Temsilcisi Hanifi Toptaş ile kentsel dönüşüm üzerine bir röportaj yaptık. Kentsel dönüşümün avantajları ve dezavantajları üzerine de konuştuk, kentsel dönüşüm alanında sıklıkla yapılan yanlışlıkları da… Tatlı bir sohbet ortamında gerçekleştirdiğimiz röportajımızda, Kahramanmaraş’ta 2012 yılından beri başlatılan kentsel dönüşüm sürecini masaya yatırdık. Artılarıyla, eksileriyle işte Kentsel dönüşüm alanındaki röportajımız!
Öncelikle sizi biraz tanıyabilir miyiz?
1983 yılında Kahramanmaraş'ta dünyaya geldim. 2006 yılında Çukurova Üniversitesi İnşaat Mühendisliği Bölümünden mezun oldum ve şuanda serbest inşaat mühendisi olarak mühendislik faaliyetlerimi yürütmekteyim. Ayrıca Kahramanmaraş İnşaat Mühendisleri Odası’nda 11. dönem yönetim kurulunda yönetim kurulu üyeliği görevini yürüttüm. 12. dönem yönetim kurulunda da Kahramanmaraş İnşaat Mühendisleri Odası Başkanlığı görevini yürütmekteyim.
Kahramanmaraş’ta en çok konuşulan konulardan birisi kentsel dönüşüm. Peki, Kentsel dönüşüm nedir?
Evet, sizin de bahsettiğiniz üzere kentsel dönüşümün, son yılların en çok konuşulan ve belki de üzerinde en çok yorum yapılan konularından bir tanesi olduğunu söyleyebiliriz. Bugün çevremize baktığımızda elbet sağımızda veya solumuzda bir binanın veya onlarca binanın yıkıldığını sonrasında da yerine yeni binaların yapıldığını gözlemleyebiliriz. Tabi hal böyle olunca da vatandaşlarımız bizlere, ben ve benim gibi diğer meslektaşlarıma, devamlı kentsel dönüşümle alakalı soru yöneltmekteydi.Buradan vatandaşlarımızın sorularını yanıtlama imkânı da buldum. Kentsel dönüşüm nedir diye sorduğumuzda; en basit, en özü ve en anlaşılır hali ile 2012 yılı itibarı ile yürürlüğe konulmuş olan 6306 sayılı afet riski taşıyan alanların dönüştürülmesi yasası ile birlikte gerek Çevre Şehircilik Bakanlığı ve yerel yönetimlere getirilen bazı yetkiler, gerekse özel sektöre ve vatandaşlarımıza getirilen bazı imtiyazlar ve haklarla birlikte ayrıca dönüşüm sürecini hızlandıracak bazı yasal düzenlemelerle beraber eski binaların, depreme karşı dayanıksız binaların ve diğer afet riski taşıyan alanların ve binaların yıkılması veya yenilerine dönüştürülmesidir.
Peki, neden böyle bir dönüşümün içerisine girdik. Kentsel dönüşümün amacı nedir?
Tabi hepimiz üzerinde deprem gerçeği barındıran, topraklarının yüzde 66’sı 1. ve 2. derece deprem bölgesinde yer alan bir ülke içerisinde ikamet etmekteyiz. Geçmişten bu yana baktığımızda da çeşitli bölgelerimizde, çeşitli tarihlerde ve çeşitli büyüklüklerde depremler meydana gelmiş ve bu depremlerin neticesinde de yüz binlerce insanımız yaşamını yitirmiştir.Yine yüz binlerce insanımız evlerinden ve yurtlarından olmuşlar, olayın psikolojik ve özellikle de ekonomik etkilerini göz önüne aldığımızda da ülke olarak hepimiz bu doğal afet olayından direkt veya dolaylı olarak etkilenmişizdir. Son olarak da 2011 yılında Van'da meydana gelen deprem neticesinde tarihin tekrardan tekerrür etmesi, yine birçok vatandaşımızı kaybetmiş olmamız ve sonrasında da özellikle devlet açısından ekonomik anlamda bu bölgeye hem yardım olarak hem de sonrasındaki yapılaşma olarak ciddi anlamda para aktarılması sebebiyle devlet bununla alakalı artık bir çözüm üretme ihtiyacı hissetmiştir. Bu nedenle 2012 yılı itibarı ile de 6306 sayılı bu yasayı yürürlüğe koymuştur. Yasanın amacı en özü ve basit haliyle anlatmak gerekirse devlet şunu söylemektedir; Deprem kuşağı bir bölge içerisindeyiz ve depremler bundan sonra da olmaya devam edecek.Yapı stokumuzun da yüzde 60’ının, mühendislik hizmetlerinden faydalanılmadan veya depreme karşı dayanıksız binalardan oluştuğu gerçeğini de göz önünde bulundurursak; bu binalar yine olası bir depremde yıkılacak! Yine vatandaşlarımız, hayatını kaybedecek ve ciddi anlamda yine para harcamaya devam edeceğiz.Biz bir yasa çıkartalım en azından hem devlet eliyle hem de özel sektör eliyle bu paralarıbaştan harcayalım, depreme karşı dayanıksız olan binaları biz kendi elimizle yıkalım en azından içerisinde insan olmasın ve bu yıktığımız alanların yenilenmesiyle de daha güzel alanlara ve daha yaşanabilir kentlere dönüştürelim, mantığıyla hazırlanmış bir yasadır ketsel dönüşüm yasası.
Kentsel dönüşümün avantajlarını sıralayacak olursak ne tür avantajları var?
Tabi kentsel dönüşümün iki farklı ayağı var. Hem devlet eliyle yerel yönetimler tarafından gerçekleştirilen kentsel dönüşüm; burada belirli alanlar belirleniyor, riskli alan ilan ediliyor ve toplu halde bir dönüşüm gerçekleştiriliyor. Diğeri ise yasanın getirdiği bazı haklarla beraber vatandaşlarımız ve özel sektör tarafından gerçekleştirilen, bireysel olarak yapılan dönüşüm. Bireysel olarak gerçekleştirilen kentsel dönüşüm de yasanın dönüşüm sırasında vatandaşlarımıza sağladığı avantajlara bakacak olursak; Tüm
gecekondular, kaçak binalar, kat irtifaklı ya da iskânlı binalar kentsel dönüşümden daydalanabilir. Eskiden bir binada kat mülkiyeti kanuna göre bir kişinin izni olmadan tadilat bile yapamazken bu yasayla beraber bir binada 2/3 çoğunluğu sağlayarak bina ile alakalı tüm kararları alabilirsiniz.Dönüşüm sürecinde de isterseniz uygun faizli kentsel dönüşüm kredisi isterseniz de kira yardımlarından faydalanabileceksiniz. Bu dönüşüm sonucunda eviniz depreme dayanıklı hale gelecek ve deprem sizin için kâbus olmaktan çıkacak.Yenilenen evinizin değeri ortalama yüzde 50 oranında artacak ve muhtemel ömrünü en az 50 sene artırmış olacaksınız.Yine yenilenen binanızda ısı, su ve ses yalıtımı yapılacağından ısınma ve diğer sabit giderlerinizde ciddi oranda düşüş meydana gelecek.Ayrıca milli ekonomiye de bu şekilde katkıda bulunmuş olacaksınız.Genel anlamda daha kapsayıcı olarak baktığımızda ise hem yerel yönetimler hem de özel sektör yoluyla gerçekleştirilen bu dönüşüm neticesinde, geleceğimiz çocuklarımıza daha güvenli daha değerli evler bırakabiliriz ve eğer ciddi bir imar planı değişikliği yapılarak da daha düzenli ve daha yaşanabilir kentler oluşturabiliriz.
Peki, kentsel dönüşümün dezavantajları var mı?
Kentsel dönüşümün, planlama aşamasından başlarsak bazı dezavantajları da var. Biraz önce ciddi bir imar planı değişikliğinden bahsettim.Eğer bu dönüşüm sürecine girmeden sosyal donatıların, rekreasyon alanlarının, otoparkların, yeşil alanların, kültürel alanların artırılmasını sağlamadan mevcut imar planı ile dönüşümü gerçekleştirirsek; sadece binalarımızı yenilemiş oluruz.Ama kentimize bir görsellik katamayız, metropol bir şehir oluşturamayız. Hatta ve hatta tam aksine bazı bölgelerimizdeyaşanabilirlikten çok daha sıkıcı ve daha boğucubir ortam oluşturmuş olabiliriz. Kahramanmaraş kentsel dönüşüm sürecine giren iller arasında yer alıyor.
Kentsel dönüşüm şehrimizde ne zaman başladı?
Tabi en başında da ifade ettiğim gibi yasa 2012 yılı itibarı ile yürürlüğe konuldu ve bu tarihten itibaren ülkemizin her tarafında kentsel dönüşümler başladı. Şehrimizde de yaklaşık bu yıldan itibaren hem Büyükşehir Belediyesi tarafından hem de vatandaşlarımız ve özel firmalarımız tarafından kentsel dönüşümler geçekleştirilmektedir.
Kentsel dönüşüm Kahramanmaraş’ta hangi aşamaya geldi?
Şimdi tabi kentsel dönüşümün iki farklı ayağı var demiştik.Bunlardan ilk olarak Büyükşehir belediyesi tarafından yapılan çalışmalar neticesinde bu zamana kadar Gayberli, HacıBayramVeli ve Malik Ejder Mahalleleri heyelan bölgesi olmasına bağlı afet riski taşıması dolayısıyla riskli alan ilan edilerek; buradaki kamulaştırmalar yapılıp boşaltılarak, yıkımlar gerçekleştirildi.Zemin konusunda sıkıntılı ve heyelan bölgesi olması dolayısıyla buralara tekrardan konut yapımı gerçekleştirilmeden, buralar rekreasyon alanlarına dönüştürüldü. Ayrıca bizim eski sanayi olarak nitelendirdiğimiz Menderes Mahallesi ve Tekke olarak adlandırdığımız Yusuflar Mahallesi de riskli alan edildi.Bu bölgelerden şuanda Yusuflar Mahallesi’nde de yerel takip ettiğimiz kadarı ile proje üretim çalışmaları devam etmekte.Özel sektör yoluyla devam eden kentsel dönüşüm sürecinde ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nden aldığımız bilgilere göre şuana kadar tüm il bazında, ilçeler de dâhil olmak üzere 607 adet dosya kabul görmüş ve bunun neticesinde de bin 800 bağımsız konut ve 207 adet de bağımsız işyeri bu dönüşümden faydalanmış ve faydalanmaya devam etmektedir.
Kentsel dönüşümde yapılan bazı yanlışlıklardan söz ettiniz. Kahramanmaraş’ta yapılan kentsel dönüşüm alanlarında yapılan yanlışlıklar var mı? Varsa neler?
Aslında bu konu da sadece bizim ilimize mahsus bir durum değil ama ülke bazında değerlendirecek olursak yasanın getirmiş olduğu bazı olumsuz yan etkileri olabilecektir. Biraz önce de bahsettiğim üzere özel sektör eliyle gerçekleştirilecek olan kentsel dönüşüm de riskli binaları yıkarak yeniden depreme dayanıklı binaları oluşturmak, can güvenliği sorununu çözer.Fakat eğer kaliteli bir imar planınız yok ise çarpık kentleşme ve
betonlaşma devam edecektir. Yeşil alanlar, okul, spor salonu, kültür merkezi eksikliği ve ulaşım sorunu aynen devam edecektir. Mesela şehrimiz özelinde değerlendirecek olursak Hayrullah, Yenişehir ve İsmetpaşaMahalleleri olarak nitelendirdiğimiz şehir merkezinde şuanda zaten ciddi anlamda bir otopark sıkıntısı mevcut. Yani belirli saatlerde şehir merkezinde ücretli park alanlarında bile yer bulamıyorsunuz. Kentsel dönüşümle de beraber şehrin merkezinde bu dönüşümün avantaj sağladığı mevcut imar planına göre zamanında mevcut yoğunluğunu ve kat sayısını kullanmamış veya kullanmış olsa dahi yine zamanında altında dükkan yapılmamış ama şuanda dükkanların satış değerinin yüksek olması sebebiyle bu şekildeki eski binalar yıkılarak yerlerine yeni binalar yapılmakta.Özellikle şuanda 1+1 ve stüdyo daire imalatının revaçta olması dolayısıyla da yerlerine bu tarz binaların sıklıkla yapılmasıbağımsız bölüm sayısında, konut sayısında dolayısıyla da nüfus yoğunluğunda ciddi artışlar meydana getirmektedir. Yasanın getirmiş olduğu bazı avantajlar da özellikle bu bölge için otopark harcı muafiyeti bu dönüşüme hız kazandırmaktadır. Nihai olarak eğer bu bölgede bir önlem almazsak bu gidişle şehir merkezinde aracımızı park etmek bir yana dursun aracımızla şehir merkezine bile giremeyebiliriz. Onun için özellikle bu tarz bölgelerde parsel ve ada bazında arazileri birleştirerek otopark yapılmaya müsait veya hatta mümkünse yolları bile daha geniş
tutabileceğimiz arsalar oluşturup kentsel dönüşümün önünü bu şekilde açmamız gerekmektedir.
Kahramanmaraş’ın kentsel dönüşüm serüveni ne zamana kadar sürecek? Kentsel dönüşümün ne zaman tamamlanması planlanıyor?
Bu yasa tabi geleceğe yönelik hesaplar yapılarak hazırlanmış ve buna göre oluşturulmuş bir yasa. Zaten bu dönüşüm de öyle bir kaç senede gerçekleştirilecek bir olay değil. Yüzde 60 ile 70 arasında depreme karşı dayanıksız binaların varlığından bahsettik. Bu tabi özellikle ekonomik faktörlere bağlı olarak belki 20 sene belki 30 sene belki de 40 sene sürecektir. Bunu biraz da önümüzdeki süreç gösterecek.
Kentsel dönüşümün tamamlanması durumda şehrin yapılaşması nasıl olacak?
Öncelikle daha sağlam yapılara kavuşacağımız kesin; fakat biraz önce de ifade ettiğim gibi eğer kentsel dönüşümün getireceği bazı yan etkilerini göz önünde bulundurmazsak ve buna çözüm üretemezsek,bu yasanın amaçlarından biri olan daha yaşanabilir daha ferah ortamlara sahip kentler veya metropoller oluşturma noktasında bir adım dahi ileriye gidemeyiz.Hatta tam aksine bazı bölgelerde daha boğucu ve daha sıkıcı ortamlarla karşı karşıya kalabiliriz. Hâlbuki kentsel dönüşüm bir defa elimize geçecek bir fırsat en az 50 yıl kullanacağımız mahalleler ve semtler tasarlamalıyız. Bu da ancak planlama noktasında üç ya da beş kişiyle değil, profesyonel insanlardan danışmanlık alınarak toplumsal bir mutabakatla oluşturulması gerekmektedir diye düşünüyorum.
Kahramanmaraş’ta inşaat sahaları yeterli mi? Yeni inşaat sahalarına ihtiyaç var mı?
Bizce şuanda nüfusa oranla inşaat sahalarının yeterli olduğunu söyleyebiliriz ki zaten imar alanları nüfus yoğunluklarına göre oluşturuluyor.Fakat tıpkı gelir dağılımında olduğu gibi gayrimenkul dağılımında da farklılıklar mevcut.Yani bir kişinin 20 dairesi varken; 15 kişinin hiç dairesi yok; ama netice itibari ile konut sahibi olarak ya da kiracı olarak şuanda herkese yetecek kadar konut ve arsa durumu söz konusu.
Kahramanmaraş’ta şehrin genişleme yönü ne olmalı?
Tabi bu konuda planlamalar hazırlanırken belirli yönetmelik kriterlerine bağlı kalmak kaydı ile yeni imar alanları oluşturuluyor.Bu konuda kamuoyunda şehirlerin hep batıya doğru gitmesi gerekliliği ile yaygın bir bilinç oluşmuş durumda.Tabi bu olay batının ekonomik boyutunun yüksek olması dolayısıyla içgüdüsel olarak gelişmiş. Hatta birçok şehirde de böyle olmuş olabilir ama tabii ki de böyle teknik bir şartlılık durumu söz konusu değil. Ama kendi mesleğimize göre değerlendirecek olursak öncelikle zemin konusunda sağlam olan bölgeleri tercih etmemiz gerektiğini düşünüyorum. Ayrıca bir
kamu spotu yayınlanmakta ulusal medyada.Tarım arazilerine de mümkün olduğunca yapılaşma yapmamamız gerekliliği ile ilgili.Bu konuya da dikkat edilmesi gerek.İlerde tarım yapacak alan bırakamayabiliriz. Netice itibari ile ciddi, hiç kimseye imtiyaz tanımayacak, sosyal donatı alanlarının çok olduğu, yaşanabilir ve ferah kentler oluşturabileceğimiz bir imar planı hazırladığımız sürece, tarım arazisi olmayan ve zemin konusunda da sağlam olan istediğimiz her yöne gidilebileceğini düşünüyorum.
Kahramanmaraş'ta Bugün