Kamulaştırma ve istimlak konusunda bilmeniz gereken 3 önemli nokta!

Devletin vatandaşların özel mülkiyet hakkına müdahalesi hangi hallerde mümkün?

Mülkiyet hakkına yönelik olarak; kamulaştırma, kamulaştırmasız el atma, imar uygulaması vs şekillerde ortaya çıkan devlet müdahalesi karşısında neler yapılabilir? Vatandaşların; arsa, konut niteliğindeki taşınmazları bakımından hak kaybına uğramaması için öngörülen hukuki tedbir ve imkanlar neler?

Anayasa başta olmak üzere, Türk Medeni Kanunu ve diğer mevzuatımızda, mülkiyet hakkı konusunda özel mülkiyet esası benimsenmiştir. Bu temel ilke etrafında, vatandaşların mülkiyet hakkının dokunulmazlığı, mutlaklığı kabul gören yan ilkelerdir. Ancak, arsa, bahçe, işyeri veya konut vs niteliğindeki mülkiyet hakkına devletin müdahalesi büsbütün imkansız da değildir. Bazı hallerde, devlet, vatandaşların mülkiyet hakkına müdahale edebilmektedir. Bu müdahalenin birçok türü olmakla beraber; en sık karşılaşılan müdahaleler, "kamulaştırma", "kamulaştırmasız el atma" ve "imar uygulamaları" çerçevesinde ortaya çıkmaktadır.

1) Kamulaştırma nedir? Taşınmazı kamulaştırılan vatandaşlar ne yapmalıdır?

Kamulaştırma; özel mülkiyete konu olan bir taşınmaza; devlete ait kurum ve kuruluşlarca kamu yararı ilkesi çerçevesinde el konulması işlemi olarak tanımlanmaktadır. Kamulaştırma; özel mülkiyete konu olan taşınmazın bir kısmı veya tamamı üzerinde gerçekleştirilebilir. Kamulaştırma söz konusu olduğunda; devletin, kamulaştırılan taşınmazın bedelini ilgili kişiye ödemesi gerekmektedir.

Özel mülkiyetinde bulunan arsa-konut vs nitelikteki taşınmazı kamulaştırılan vatandaşlar; kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda "iptal davası" açabilecektir. Bu dava; kamulaştırma işleminin iptaline yönelik olup; vatandaş bu dava ile kamulaştırmayı tamamen reddetmektedir.

Ancak, ülkemiz uygulamalarında, kamulaştırma ile ilgili uyuşmazlıklar yaygın olarak "bedel tespiti" konusu etrafında ortaya çıkmaktadır. 24.04.2001 tarihli 4652 sayılı Kamulaştırma Kanunu değişiklikleri öncesinde; kamulaştırılan taşınmazın bedeli, kamulaştırmayı yapan devlet kurumu tarafından tespit edilmekteydi. Bu dönemde; taşınmazı kamulaştırılan kişi, işlemi yapan kuruluşun tespit ettiği bedelin arttırılması için Asliye Hukuk mahkemesinde dava açabilmekteydi.

24.04.2001 tarihli Kamulaştırma kanunu değişiklikleri sonrasında, kamulaştırmayı yapan devlet kurumu; mahkemeye başvurarak "bedel tespiti" davası açmaktadır. Bu durumda, taşınmazı kamulaştırılan vatandaş; bu davayı takip etmeli ve hakkının gerçek değerinin tespitine ilgili mahkeme huzurunda katkı koymalıdır.

2) Kamulaştırmasız el atma nedir? Bu durumda yapılması gerekenler neler?

Kamulaştırmasız el atma, devlete ait kurum ve kuruluşların idari bir karar olmadan, özel mülkiyete konu olan taşınmaz malları fiili olarak kullanmalarıdır.

Devlet tarafından el atılan taşınmaz üzerinde bir yapı-bina vs bulunmakta ise, yapı sahibinin kamulaştırmasız el koyma işlemini yapan devlet kurumuna karşı arsa ve bina bedelinin kendisine ödenmesi için bedel tazmini davası açma hakkı bulunmaktadır.

Bedel tazmini davası açılabilmesi ve bu yolla taşınmaz bedelinin ilgili kuruluştan tahsil edilebilmesi için, taşınmazın tapuya kayıtlı olması ve bedel tazmini davasının tapu sahibi tarafından açılması gerekmektedir

3) İmar düzenlemesi nedir? İmar düzenlemesi sırasında mülkiyet hakkına müdahale halinde neler yapılmalıdır?

Şehirleşme, düzenli sosyal hayatın kurulması için devlet özel mülkiyete imar düzenlemeleri aracılığı ile de müdahale etmektedir.

Bu kapsamda, 3194 sayılı İmar Kanununun 1 nci maddesinde " .. yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan,fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak" şeklinde bir amaç ortaya koymaktadır. Bu çerçevede, devlet kuruluşları, kural olarak belediyeler, bir kısım usul-esaslar çerçevesinde imar kanunu ve alt düzenlemeleri ile, özel mülkiyete konu olan taşınamazlarla ilgili olarak müdahalelerde bulunmaktadır.

İmar düzenlemeleri çerçevesinde, özel mülkiyet konu olan taşınmazlar ile ilgili olarak, sahibinin rızası olmaksızın taşınmazdan %40 a kadar düzenleme ortaklık payı alınması, taşınmazlarda ifraz-tevhit işlemleri vs yapılabilmektedir.

Bu düzenlemeler çerçevesinde, mülkiyet hakkının değer yönünden kaybı başta olmak üzere, hakkın özüne zarar veren işlemler dava konusu edilmelidir.Ancak, imar planları aleyhine açılacak davalarda yasal sürelerin kaçırılması sıkça görülen bir durumdur. Bu nedenle, taşınmazın bulunduğu yerleşim yerinde imar düzenlemesi uygulamalarının yakından takip edilmesinde yarar bulunmaktadır.

E-mail: mehmetparlak@emlakkulisi.com