Kat irtifakı yönetim planı nedir?

Kat irtifakı yönetim planı nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun, 12. maddesi, kat mülkiyetinin kurulması istemine ait dilekçeye veya tutanağa diğer belgelerle birlikte yönetim planının da eklenmesi gereğini belirtiyor. 14. maddeye göre, kat irtifakının kurulması sırasında da diğer belgeler yanında yönetim planının da tapu idaresine verilmesi gerekiyor. Buna göre yönetim planı, kat mülkiyetine geçilmede ya da kat irtifakı kurulurken düzenlenen bir belge olarak karşımıza çıkıyor.

Tapu idaresine verilecek yönetim planının, bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28. maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanıp, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış olması gerekiyor. Ortaklığın giderilmesi davası sırasında, hâkim, yönetim planını imzalamayan maliklerin de onu imzalamış sayılmasına karar verdiğinden bu karar ekinde sunulan yönetim planı da kat mülkiyeti tesisinde geçerli olabiliyor.

Yönetim planının kat malikleri tarafından yapılması!

Kat Mülkiyeti Kanunu mad. 28’e göre bir sözleşme hükmünde olan yönetim planı, taşınmazın tüm malikleri tarafından serbest iradeleri ile düzenlenerek ve kabul ediliyor. Yönetim planının oybirliği ile hazırlanması gerektiğinde kuşku kalmıyor. Bu durumda Kanunun 12. maddesinin d bendine göre “malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planı” deniliyor. Böylece yönetim planının ana taşınmazın sahibi tekse malikin kendisi veya birden çok malikler (ortaklar) varsa, tüm malikler tarafından imzalanacağı, böylece ortak olan kat malikleri tarafından oybirliği ile kabul edileceği gösteriliyor.

Maliklerin yönetim planını bizzat yapabilecekleri gibi vekilleri aracılığı ile de yapmalarında herhangi bir engel bulunmuyor. Yönetim planını yapma yetkisi mülkiyet hakkı sahibindedir. Bağımsız bölüm malikinin mülkiyeti üzerinde haciz, ipotek, kira şerhi, irtifak, sükna gibi hak ve şerhler olsa dahi yönetim planı yapma yetkisi bu hak sahiplerinin değil yine malikindir. Üst hakkına konu taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulduğunda yönetim planı yapma yetkisi üst hakkı malikine ait oluyor. Müşterek mülkiyete konu bir taşınmaz ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) yolu ile kat mülkiyetine çevrilebiliyor. Bu davada hâkim tarafından yapılan yönetim planı hariç olmak üzere, hâkim dâhil hiç kimse, malikin yerine geçerek yönetim planı yapamıyor.

Malikin kabul etmediği yönetim planının kabul edilmiş sayılması, imzalanmayan yönetim planının imzalanmış sayılması için dava açılamıyor. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken yapılıp tapuya verilmesi gerektiği halde, taşınmazın bir şekilde yönetim planı yapılmaksızın kat irtifakı veya kat mülkiyetine konu olmuş olması ve yönetim planının yok olması halinde de durum değişmiyor. Maliklerce kabul edilmedikçe, yönetim planı yapılamıyor ve taşınmazın yönetim planı yok olmakta devam ediyor.

Yönetim planının mahkeme tarafından yapılması!

Yönetim planı bir sözleşme hükmünde olduğundan o sözleşmeye taraf olan kişiler tarafından yapılması gerekiyor. Mahkemeler kendilerine yasayla özel bir yetki verilmedikçe kişilerin iradeleri yerine geçerek onlar adına hukuki işlem yapamıyorlar.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. maddesinin 5. fıkrasına göre; kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hâkim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12. maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebiliyor.

Kanun hükümlerini uygulamak durumunda olan hâkime bu hükümle özel bir yetki verilmiş oluyor. Burada önemli olan husus, mahkeme tarafından kat mülkiyeti kurulurken yasanın 12. maddesinde yazılı olan belgelerin hazırlanması ve tapu sicil müdürlüğüne verilmesi gerektiğidir. Bu belgelerden birisi de yönetim planı oluyor.

Ortaklığın giderilmesi davası sırasında, taşınmazın mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmeye uygun olduğunu tespit eden hâkim, karar vermeden önce davanın taraflarından müştereken bir yönetim planı yapmalarını istiyor. Görüldüğü üzere bu halde dahi yönetim planı yapma yetkisi öncelikle maliklerin oluyor. Eğer malikler anlaşamazlarsa hâkim kendisine yasayla verilmiş olan yetkisini kullanarak bilirkişi eli ile yaptıracağı veya doğrudan kendisinin düzenleyeceği yönetim planını imzalamalarını maliklerden isteyebiliyor. Malikler bunu kabul ettikleri takdirde yönetim planı maliklerce müştereken düzenlenmiş oluyor. Aksi halde hâkim, yönetim planını imzalamayan maliklerin de onu imzalamış sayılmasına karar veriyor ve bu suretle kat mülkiyeti tesisi yapıyor. Bu durumda yönetim planı mahkeme tarafından yapılmış oluyor. Ortaklığın giderilmesi davası sırasında gerçekleşen bu durum dışında hâkimin, malikin iradesi yerine geçmeye, onun kabul etmediği bir yönetim planını kabul etmiş, imzalamadığını imzalamış saymaya yetkisi bulunmuyor.

Yasal durumu, kat maliklerini bağlayıcılığı ve diğer yönleriyle, malikler tarafından yapılmış olan bir yönetim planı ile mahkeme tarafından yapılan yönetim planının hiçbir farkı yoktur.

Kat mülkiyeti yönetim planı!

Nagihan AKDAŞ/Emlakkulisi.com