Kat mülkiyetinin önünde önemli bir engel!

 

Ülkemizde konut veya işyeri olarak kullanılan binaların ciddi bir kısmı tapuda arsa veya kat irtifaklı arsa olarak görünüyor. Geçtiğimiz yıllarda, fiilen tamamlanmış binaların kat mülkiyetine geçişini sağlamak üzere Kat Mülkiyeti Kanunu'nda (KMK) bazı değişiklikler yapılmıştı. Ancak öngörülen cezanın yüksekliğine gelen tepkiler üzerine geri adım atılmıştı.   SORUN İSKANSIZ BİNALARDA   İskanı alınmış binalarda kat mülkiyetine geçişi sağlamak üzere 3 yıldır cins değişikliği harcı maktu olarak uygulanıyor. Şu an itibarıyla uygulanan cins değişikliği harcı 136 lira 15 kuruş.  Kat mülkiyetine geçilmemesi halinde uygulanması öngörülen para cezalarını düzenleyen hükümler tepkiler üzerine yürürlükten kaldırıldı. Kaldı ki, ceza uygulanması amacıyla kat mülkiyetine geçiş için belirlenmiş olan süreler zaten yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten itibaren başlıyordu.  İmar Kanunu'nun 31. maddesi, iskan alınmayan binaların, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılamayacağını öngörüyor. Ancak, Yasa'nın açık hükmüne rağmen, iskan alınmamış binalar bu hizmetlerden yararlandırılıyor. Temel gerekçe ise kaçak kullanımın önüne geçmek. Yani, uygulamada bu hüküm çalışmıyor.   ANA SEBEP ASGARİ İŞÇİLİK Tamamlanmış binalarda yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınması için inşaatı yapan müteahhidin Sosyal Güvenlik Kurumu'ndan (SGK) 'ilişiksizlik belgesi' getirmesi isteniyor. İlişiksizlik belgesi verilmesi için inşaatın asgari işçilik yönünden incelenmesi gerekiyor. Bu inceleme sonucunda genellikle eksik işçilik ve prim borcu ortaya çıkıyor. Müteahhit, asgari işçilik incelemesi sonucunda ortaya çıkacak prim farklarını ödememek için bu belgeyi getirmiyor.  Dolayısıyla iskan alınmaksızın binalarda oturulmaya başlanıyor. Kat malikleri konuyu yeterince bilmediklerinden ellerindeki 'kat irtifakı tapusunun' verilmesini yeterli sanıyor. Konuyu öğrendiklerinde ise geç kalmış oluyorlar. Bazen de inşaatı yapan müteahhit iflas etmiş, kaçmış, hatta ölmüş olabiliyor. Bu durumda ya hiçbir şey yapmıyorlar ya da müteahhidin prim borçlarını ödemek zorunda kalıyorlar.   SORUN UZLAŞMAYLA ÇÖZÜLEBİLİR 5510 sayılı Kanun'un 85. maddesinde yer alan düzenlemeyle 'devamlı mahiyetteki' işyerlerinde yapılan asgari işçilik incelemesi sonucu bulunan işçilik farkları için uzlaşma olanağı sağlandı. İnşaat işleri devamlı mahiyetteki işyeri kapsamında olmadığından uygulamanın dışında kalıyor. Oysa, asgari işçilik incelemesi sonucu en çok prim farkı bulunan sektör, inşaat sektörü. Yasal düzenlemeyle inşaat işlerinin de uzlaşma kapsamına alınması, iskanla ilgili sorunların çözülmesinde ciddi katkı sağlayabilir.   DEVLET GELİRLERİNİ ARTIRIR İnşaat işlerinin uzlaşma kapsamına alınması, yıllar sonra alınabilecek, belki de hiç alınamayacak primlerin bir an önce kamuya aktarılmasının sağlanması açısından da yararlı sonuçlar doğurabilecektir. Bunun dışında, iskanın alınmasının kolaylaştırılması sayesinde kat mülkiyetine geçiş de sağlanacaktır. Bu sayede kayıtlarda arsa veya inşaat olarak gözüken binalar gerçek nitelikleriyle kayıtlara girmiş olacaktır. Bu, hem Gelir Vergisi bağlamında kira gelirlerinin denetimi için hem de Emlak Vergisi için doğru bir veri tabanının oluşumuna katkı sağlayacaktır.   AKLINIZDA BULUNSUN - Ortak giderlere katılmaktan kaçınamazsınız Aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kat maliklerinden  her biri; - Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak -  Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.   Sezgin Özcan - Metin Taş / AKŞAM