Kazım Köseoğlu: AVM açmak yerine satın alma yapacağız!

Türkiye'nin hızlı büyüyen holdingleri arasında yer alan Esas Holding bünyesinde faaliyet gösteren Esas Gayrimenkul, ekonomideki dalgalanmalara rağmen yatırım yapmaya devam ediyor.

Ekonomist Dergisi'nden Levent Gökmen Demirciler'in haberine göre, Çanakkale'den Zonguldak'a kadar Anadolu'nun gelişen kentlerinde AVM yatırımları yapan şirket, geçtiğimiz haftalarda Adana'da 150 milyon dolarlık yatırımla inşa ettiği yedinci alışveriş merkezi Esas 01 Burda'yı açtı. Yurtdışı yatırımlarına da devam eden şirket, son olarak Almanya'nın Dortmund kentinde 45 milyon Euro'luk bir yatırımla içinde kiracısı olan bir ofis satın aldı. Esas Gayrimenkul CEO'su Kazım Köseoğlu ile gayrimenkul sektörünü ve yatırımlarını anlattı.

-Esas Gayrimenkul'ün yurtiçi ve yurtdışı portföyüne en son ne eklediniz?

Türkiye'de yedinci alışveriş merkezimizi geçtiğimiz günlerde Adana'da açtık. Yurtiçinde 1 milyar Euro'luk ve yurtdışında 1,5 milyar Euro'luk olmak üzere toplam 2,5 milyar Euro'luk bir gayrimenkul portföyü yönetiyoruz.

-Ekonomideki daralmaya rağmen yatırım yapmaya devam ediyor musunuz?

Yurtiçi ve yurtdışı yatırımlarımıza devam ediyoruz. 3,5 yıldan bu yana üzerinde çalıştığımız Adana'daki Esas Burda 01'e 150 milyon dolarlık yatırım yaptık. Bu AVM uzun zamandır yatırım yapmadığımız ata topraklarımıza yaptığımız bir yatırım olması bakımından bizim için önemli. Adana'nın merkezinde konumlanan AVM, 111 mağazasıyla 60 bin m2 kiralanabilir alana sahip. Bu AVM'de İstanbul'daki Zorlu PSM benzeri 703 koltuklu bir Performans Gösteri Merkezi yaptık. Ayrıca bu AVM'deki Jolly Joker de yılda 140 konsere ev sahipliği yapacak. Performans Gösteri Merkezi ve Jolly Joker'de bir festival ve kültür şehri olan Adana'ya yakışır, farklı ve duyulmamış etkinlikler düzenlenecek. 01 Burda, yıl boyunca düzenlenecek konserler, etkinlikler ve organizasyonlarla Adana'nın cazibe merkezi olacak.

-Yurtdışında yakın zamanda portföyünüze eklediğiniz veya eklemeyi planladığınız gayrimenkulier var mı? Hangi ülkeler merceğiniz altında?

Nisan ayında Almanya Dortmund'ta 45 milyon Euro'luk bir yatırımla içinde kiracısı olan 24 bin m2'lik alana sahip bir ofis binası satın aldık. Yalnız bunun yüzde 50'si bizim yüzde 50'si yabancı ortağımızın. Almanya'nın Berlin kentinde bir iş merkezi almak üzere görüşmeler yürütüyoruz. Yatırım konusunda Almanya ve İngiltere'ye olan ilgimiz devam ediyor.

-Yatırımlarınızı planlarken yurtiçi-yurtdışı dengesini nasıl sağlıyorsunuz?

Biz yatırım yaparken yurtiçi ve yurtdışında yüzde 50-50 dengede gitmeye çalışıyoruz. Her şeyden önce ülkemizdeki insanlara vefa borcumuz olduğunu düşünüyorum. Türkiye'nin en önemli problemi genç işsizlik. Buna pozitif katkımız olsun istiyoruz ve binlerce insana iş sağlıyoruz. Krizlerde insanların moralleri çok çabuk bozuluyor ama çok çabuk da toparlanıyor. Yatırımcı yurtiçi ve yurt dışında güçlü durursa Türkiye'nin imajına da katkı sağlar. Global olursak Türkiye'ye de etkisi olur.

-AVM yatırımları konusunda hedefiniz nedir? Ekonomideki durgunluk size nasıl yansıyor?

Kısa vadede yeni AVM yatırımı planlamıyoruz. Hedefimiz var olanları kârlı hale getirmek. Malatya Park'ı yönetmeye başladık. Önümüzdeki üç yılda ülkemizde sıfırdan yeni AVM ve ofis yatırımı yapılacağını düşünmüyorum. Alışveriş merkezi sektöründe konsolidasyona ihtiyaç var.

-Konsolidasyon derken nasıl bir süreci kastediyorsunuz?

Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği'nin (AYD) verilerine göre, Türkiye'deki AVM'lerin 15 milyar dolar civarında borcu var. Sektörde gelirler TL ile ancak borçlar Euro bazında ve bu durum da yatırımcıyı zorluyor. Bu borçlar ve kira gelirleri AVM'lerin kapanmasına neden olacak. Yatırımcının Euro bazında yüzde 26 kaybı var. Bankalar sektöre kredi vermiyor ama yatırımcıya ellerinden geldiğince yardımcı olmaya çalışıyorlar. Perakendeci, mal sahibi, banka, hepsi haklı. Borçların eşit olarak dağılması gerekirken hepsi yatırımcıların sırtına kaldı. Bankalar ve yatırımcılar karşılıklı oturup anlaşmalı. Kiralama ve yöne¬timde konsolidasyon olabilir. Türkiye'nin büyük kentlerinde toplam 400 AVM var. En büyük yatırımcının 13 AVM'si, ikinci sıradakinin sekiz AVM'si var. En büyük yatırımcı pazarın sadece yüzde 2'sine sahip. Şu dönemde bu AVM'leri satın almak mümkün değil. Bu nedenle satın alma yoluyla değil kiralamaların tek elden yapılması yoluyla bir konsolidasyona ihtiyaç var.

-AVM yönetimi konusunda çalışma planınız var mı?

AVM yönetmeyi bir iş olarak görmüyoruz. AVM'lerin kârlılığını artırmak için neler yapılması gerektiği konusunda araştırmalar yapıyoruz. Bu alanda tecrübelerimiz var ve işi daha iyi yapabilmenin yollarını arıyoruz. Konkordatolar AVM sektörünü olumsuz etkiledi. Perakendecimizin, son müşterimizin işi iyi olacak ki bize parasını ödeyebilsin. Bu işin bir ekosistemi var.

-Batma ihtimali olan AVM'ier için çözüm öneriniz nedir?

Ülkemizde çağın gerisinde kalmış AVM'ier var. Bir AVM'nin toplumla iç içe olması lazım. Restoran, etkinlik alanı gibi tüketicinin keyif aldığı yerleri olmalı. Bu nitelikleri içermeyen alışveriş merkezleri otele, hastaneye, öğrenci evine dönüşmek zorunda. Ayrıca son dönemde öne çıkan co-working alanlarına da dönüşebilirler.

-2020'de neler planlıyorsunuz?

Öncelikle elimizdeki AVM'lerin performansını artırmayı hedefliyoruz. 2020, konjonktüre ayak uyduracağımız bir yıl olacak. Bundan sonra yeni AVM geliştirmek yerine doğru fiyatlı satın almalara bakarız. Aceleci değiliz. Sahip olduğumuz yedi AVM'nin altısını sıfırdan geliştirdik. Sıfırdan yatırım yaptığımız için 10 bin kişiye istihdam sağlıyoruz. Portföyümüze yeni gayrimenkuller eklemek için Almanya ve İngiltere'yi de yakından takip ediyoruz.

"Dünyada Londra ve New York likit gayrimenkul piyasalarıdır. Başka ülkelerde olan tüm gelişmeler Londra'ya yarıyor. Ayrıca Brexit nedeniyle orada fiyatlar düşmez. İngiltere çok fırsatlar veriyor ve vermeye de devam edecek."

“AVM’lerin en önemli rakibi online olacak”

“AVM’lerin en önemli rakibi online satış siteleri. Amazon Go, Microsoft gibi markalar mağazalar açıyor. Perakende ölmüyor, sadece şekil değiştiriyor. Önümüzdeki dönemde AVM, konut, ofis gibi alanların bir arada iyi bir biçimde planlandığı karma projeler öne çıkacak.”