Kentsel dönüşüm proje sürecinde izlenmesi gereken işlem adımları!

Entegre Bina Tesis ve Enerji Yöneticileri Dernek Başkanı İsmail Kibici kentsel dönüşüm proje sürecinde izlenmesi gereken işlem adımları makalesinde yazıya döktü. İşte o yazı...

Malum olduğu üzere: Mülkiyete  Yasa ve planla dokunmak mümkün olmaktadır. Bu nedenle İnceleme konusuna ilişkin yasal düzenlemeleri genel olarak bahsetmeli ha keza planlarla da yapılan müdahalelerin yol ve yöntemi de malumumuzdur.

Ülkemizde yapılan İmar / Kentsel dönüşüm uygulamalarında genelde ve sıklıkla müracaat edilen yasalardan bazılarını zikretmek gerekirse  1) 2942 sayılı Kamulaştırma yasası, 2) 3194 sayılı imar yasası,( Eşit oranlı Toprak kesintisi )  3) 5393 sayılı Belediyeler yasası (73.md Değer Esaslı Yöntem ) 4) 6306 sayılı Afet Altındaki Alanların Dönüştürülmesine ilişkin yasa ve bunların yönetmelikleri şeklinde zikretmek mümkündür. 

Her çalışmada olduğu gibi Kentsel dönüşüm Çalışmalarında da PROJE PAYDAŞLARININ Doğru şekilde belirlenerek , koordine edilebilmesi bakımından Rollerde çok doğru belirlenerek koordinasyonu sağlayan paydaş belirlenmelidir. ki bu koordine eden paydaş genelde yatırımcı olmaktadır. Yatırımcı tarafından koordine Tespit edilmiş süreçler bakımından  “ PROJE METODOLOJİSİ “ yöntemlerine uygun bir şekilde çok titiz takip edilmelidir. 

Bu Çalışmalarda genelde Proje Paydaşı olarak ifade edilen: 1) Mülkiyet sahibi ve hak sahipleri , 2) İdareler ( Bakanlık, Belediye, TKGM vb ) 3) Yasa ve Yönetmelikler, plan 4) Proje Geliştirme grupları, 5) Bir çok farklı mesleki disipline sahip uzman İnsan Kaynağı, 6) Finas Kuruluşları ve Yatırımcı şeklinde genelleme yapmak mümkündür. 

Dönüşüm Çalışmalarına Başlamadan Önce Koordinatör paydaş tarafından MODELLEME yapılarak Yöntem tercih edilmelidir. Genel olarak 3 tip modellemeden bahis edebiliriz. Bunlar 1) Değer Esaslı , 2) Kamu Esaslı, 3) Anlaşma Esaslı şeklinde zikretmek mümkündür. 

Kentsel Dönüşüm Süreçlerini POLİTİKA , YÖNETİM ve OPERASYON aşamalarında  genel olarak 6 adımda değerlendirmek mümkündür. 1) Dönüşüm alanlarının belirlenmesi , 2) Taşınmazların mevcut durumlarının tespiti, 3) Katılım Değerinin ve Oranının Belirlenmesi ve Hak Sahipliğinin Tespiti, 4) En iyi ve En Verimli Kullanım Analizi (Kentsel Tasarım Projeleri ve Dönüşüm Amaçlı İmar Planının Hazırlanması   ; Dağıtım İçin Proje Değerine Bağlı Yapılabilirlik (fizibilite) Analizi  ) tüm bunların çıktısı olarak ; Proje Değerinin Kesinleştirilmesi , 5) Dönüşüm Amaçlı İmar Planının Kesinleştirilmesi

6) Dağıtım Değerinin Kesinleştirilmesi

( Dağıtım  Değer Listelerinin Hazırlanması, Dağıtım Teklif Listeleri Hazırlığı Dağıtım Değeri Listesi  Bağımsız Bölüm Planların Hazırlanması Dağıtım Dönüşüm Amaçlı İmar Planının Uygulanması Onay Meclis/Encümen Tapuya Tescil Yapım / İnşaat )  şeklinde değerlendirmek mümkündür.

Saygılarımla    

ENTEGRE BİNA TESİS VE ENERJİ YÖNETİCİLERİ DERNEK BAŞKANI 

İsmail KİBİCİ