Kentsel dönüşüm Türkiye ve İstanbul için büyük fırsat!

Mint Yönetim Kurulu Başkanı Sefer Altıoğlu, Türkiye'deki konutların yüzde 35'nin depreme dayanıksız olduğunu, kentsel dönüşümde kilidin çözülmesi gerektiğini açıkladı. 

Dünya Gazetesi yazarlarından Özlem Ermi Beyhan bugün, Mint Yönetim Kurulu Başkanı Sefer Altıoğlu ile bir röportaj gerçekleştirdi. İşte, önemli başlıkların çıktığı o röportaj.. 

Mint Yönetim Kurulu Başkanı Sefer Altıoğlu, inşaatın şu anda en sorunlu sektör olduğunu iddia etti. Sektörde şirketlerin önemli bölümünü bugün bankaların ayakta tuttuğunu söyleyen Altıoğlu, “İnşaat şirketlerinde özkaynak azdır, banka borcu çok fazladır” dedi. Kentsel dönüşüm; İstanbul’un pek bilinmeyen kıymetini geri verecek, ekonomide yeni bir büyüme dalgası yaratacak büyük bir fırsat ancak tam kapasiteyle hayata geçirilemiyor. Kentsel dönüşümün belediyelere bırakılmayıp Anayasal bir düzenleme ile yapılandırılması gerektiğini söyleyen Mint Yönetim Kurulu Başkanı Sefer Altıoğlu, doğru projeler yapılmadığı için talep sorunu yaşandığını, sektörden birçok şirketin bankalar kredilerini uzattığı için ayakta kalabildiğini anlattı.

1-) Kentsel dönüşüm Türkiye ve İstanbul için büyük bir fırsat. Alan bazlı dönüşümün işin doğrusu olduğunu tüm taraflar biliyor ama yapamıyoruz. Neden?

Biraz insanın doğasıyla ilgili her halde; yeterince empati yapamamak. Herkes bencil. Bu Türklere özgü bir yapı değil. Fransızlar çok gelişmiş de kamusal alanlarda kurallara dikkat etmiyorlar. 160 euro ceza var yanlış park ederseniz. 160 euro cezayı biz Türkiye’de yanlış parka yazalım, Fransızlardan daha düzenli oluruz. İnsan sosyal bir varlık. Kendi menfaatini korumaya istekli. Bunu ancak yasal düzenle sağlamak gerekiyor.

Kamu, dönüşümde rantı yüksek oranda vergilendirmeli

2-) Yani dönüşümde bu mu sağlanamadı?

Şehirlerde bu işin muhatabı belediyeler. Belediyeler vatandaşın isteklerini çok önemsiyor. Her gün seçmenle yüzyüze olan iradenin yaşadığı zorlukları burada anlamak lazım. Bu iş daha yukarıdan sert kurallarla belirlenmeliydi.

Bankacı kökenliyim, bankada kredi verenle alanı yüzyüze getirmezsiniz. Keşke imar planlama gibi bir üst kurul olsaydı, Anayasal düzenleme ile kuvvetli bir çerçeve belirlenseydi, büyük şehirler bazında oluşturulan kurullarda bu iş yönetilse, belediyelere sadece işi yapmak kalsaydı. İstanbul’u koruyup dönüşümü düzgün yapsaydık, tek başına 50 milyon turist çekebilecek bir ülke. İstanbul’a baktığımda hep “Sahip olduğun şeyin kıymetini bilmemenin en uç örneği bu şehir” diye düşünüyorum.

3-) Peki kaybettik mi şansı? Var olan kilitlenmeyi açacak adımlar ne olabilir sizce?

Önemli ölçüde duruyor bu şans. Alan dönüşümü olmalı. Bunun çok büyük avantajları var. Ben karar verici olsam işgalciülk sahiplerimiz ile ilgili daha çözüme yönelik adımlar atarım. Dönüşüm sırasında gecekondu olarak saygın ekspertiz firmalarınca tespit edilmiş değerin ortaya konulması lazım. Ne kadar; 150 bin TL. Siz bunu dönüştürüyor, 1 milyon liralık bir bina yapıyorsunuz. Bu kamunun mu olmalı, işgalcinin mi olmalı? Bir de burada işgalcinin çok yüksek talepleri oluyor. 0’dan 1 milyon TL’ye çıkışın vergisi ödendi mi? O da yok. Kamu kentsel dönüşümde rantı yüksek oranda vergilendirmeli. Elde ettiği gelirle o bölgede okullar, parklar, spor tesisleri yapmalı. Müteahhitin eli taşın altında, zamanında gelip yer tutan onun burnundan getiriyor. Sağlam bir vergilendirme ile bir kaynak havuzu oluşturulmalı. Düzgün ortak alanların oluşması ancak bu şekilde mümkün olabilir.

Yüzde 50’nin üzerini arsa sahibine veren para kazanamaz
Yüzde 50’nin üzerini arsa sahibine verirseniz bu işte ayakta kalabilmenize imkan yok. Bağdat Caddesi’nde yüzde 80’ler telaffuz edildi biliyorsunuz. Yüzde 50 bu işin sürdürülebilirlik sınırıdır. Çok kıymetli özel bir yerse de burada yüzde 60 olabilir en fazla. Nişantaşı’nda yüzde 61’ini arsa sahibine veren müteahhidin para kazanabileceğini düşünmüyorum.”

4-) Sektör ne durumda şu anda?

İnşaatta çok kâr olduğunu düşünenin ya çok tecrübesi yok ya da hesap bilmiyor. İnşaatın kârlı olabilmesinin imkanı yok. İsteyenin girebildiği, giriş çıkışın serbest olduğu bir sektör nasıl kârlı olabilir ki. İnşaat iflaslara en açık sektördür şu anda. Genelde zarar olduğu da tartışmasız.

5-)  Çok iflas duymadık. Bir felaket senaryosu konuşuluyor iflaslarla ilgili olarak ama...

Size şöyle söyleyeyim, inşaat şirketlerinin bilançolarına baktığınızda iki çarpıcı şey görürsünüz bir bankacı olarak. Özkaynak azdır, banka borcu çok fazladır. O inşaat şirketlerinin yaşayıp yaşamayacağına bankalar karar verecek. Kredinin bir vadesi var, o vadede ödemiyorsunuz, banka size peki uzatalım vadeyi diyor...

6-)  Çok mudur bu durum?

Çoktur.

7-) Peki fark yaratmak nasıl mümkün oluyor?

Piyasanın ihtiyaçlarına göre üretim yapmak çok önemli. Sektör piyasanın isteklerinin ötesinde konut üretiyor. Şu an Türkiye’de üretilen konutun metrekaresi net 110 metrekare. Tüketicinin ihtiyacı 50 metrekare net, siz ona 110 metrekare üretiyorsunuz. Alıcının öyle bir isteği de parası da yok. Biz Mint olarak İstanbul’un merkezinde şehirli ailelere odaklandık ve talepte sıkıntı yaşamıyoruz.

"Tamamladığımız binanın yüzde 90'ı ilk ay kiralanır"
“Biz bir binayı tamamladığımızda 1 ay içinde dairelerin yüzde 90’ı kiralanır. Çünkü ihtiyaca uygun konut üretiyoruz. Merkezde bina yapıyoruz, genelde 1 artı 1 ve 2 artı 1 yapıyoruz. Merkezde ortalama hane başı insan sayısı 1.5-2’dir. Şu an yürüyen 4 projemiz var. Hepsi aynı konseptte. Metrolara, toplu taşımaya yürüme mesafesinde hepsi. Bizim binalarımızda oturanların yüzde 92’si İngilizce biliyor. Zamanı kıymetli, şehri yaşamak isteyen genç ve eğitimli çiftleri hedefledik, projelerimizle de onları yakaladık. Yeni projelerimiz de aynı kopseptte olacak. Yüksek enerji verimliliği de projelerimizin ortak özelliği. Tüm binalarımız enerji kimlik belgeli; herhangi bir evden yüzde 40 daha az enerji tüketirler.”

Kentsel dönüşüm sözlüğü
1-) Yerinde dönüşüm: Tek bir binanın yıkılıp depreme uygun şekilde yeniden yapılması. Türkiye’de ağırlıklı olarak bu yöntem hayata geçiriliyor.
2-) Ada bazlı dönüşüm: Dört tarafı karayolu ile çizilen bir ada içindeki binaların yeniden yapılması.
3-) Alan bazlı dönüşüm: Bütün bir mahallenin, içinde parkları, ibadethaneleri, spor alanları da planlanarak yeniden inşa edilmesi.

"Finans kaynaklarının sonundayız, gayrimenkul sertifikası başarılı"
7.5 milyon konutu nasıl dönüştüreceğiz? Sefer Altıoğlu Emlak Bankası kökenli. Dolayısıyla işin finans tarafını da iyi biliyor. “Bu işi menkul kıymetleştirmek zorundayız. Finans kaynaklarının da sonuna gelindi. Herhangi bir finansal aracın başarısının yüzde 51’i hukuki altyapıyla ilgilidir” diyen Altıoğlu, hukuki altyapıdan yana kimsenin kaygısı olmazsa başarının kaçınılmaz olacağını söyledi. Altıoğlu, “Dünyada eksi faizde nemalanan 8 trilyon dolar gidecek yer arıyor. Doğru bir planlama olursa başarı kaçınılmaz olur” dedi. Mortgage’ın yeniden finansmanında vergisel katkılar olması gerektiğini vurgulayan Altıoğlu, yeni gelişen piyasalara kamunun koruyucu ve düzenleyici olarak dahil olmasının gerekli olduğunu söyledi.

"İnsanlar kirasının yüzde 30 fazlasını taksit olarak ödemeye razı"
Enflasyonun yüzde 5’in altına inmesi ile konut kredilerinde vadenin uzayacağını anlatan Altıoğlu işin matematiğini şöyle ortaya koydu: “Enflasyon yüzde 5 olunca Ayşe teyze parasını yüzde 6 ile bankaya yatırır. Banka da o parayı yüzde 6 ile mortgage kredisi olarak verdiğinde konut kredisi faizlerinde yüzde 0.5’lerden bahsedebileceğiz. O zaman kredi 20 yıl vadeye çıkabiliyor. Bu olduğunda kira öder gibi ev alınabilecek. 20 yıllık vadelerden konuştuğumuzda mortgage hacmi büyüyecek.Dünyada yapılan istatistiğe göre ödenen kiranın yüzde 25-30 fazlasına ev taksidine girilebiliyor. Bu rakama düşemezseniz satışları hareketlendiremiyorsunuz."