Kentsel dönüşümde 2 kere uyarıp 30 günde yıkılabilir mi

Hafta başında gazeteler Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar'ın "Çürük bina sahibi iki kez uyarılacak, dinlemezse 30 günde devlet yıkacak" şeklindeki açıklamasına yer verdi. Bu çok sert bir açıklama gibi görünse de, aslında henüz taslak halinde olan yasanın içeriği çok daha farklı. Uzmanlar böyle bir yasaya çok ihtiyaç olduğunu, ancak bunu gerçekleştirmenin çok zor olduğunu söylüyor. Eğer yapılabilirse, 1 milyondan fazla konut sahibi, konut bedellerini de alarak, geri dönüşüme uğramış binalarda oturacak.

Bakan Erdoğan Bayraktar, afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi yasasının çok iddialı bir yasa olduğunu ve çok tartışılacağını söylerken, kamuoyunun da mülkiyet hakkım tartışacağmın ve mülkiyet hakkına tecavüz ifadelerinin gündeme getirileceğinin altım çiziyor. Bayraktar, "Türkiye'deki salaş, kaçak ve dayanıksız yapılan tespit etmemiz lazım. Bu çok ciddi bir iş... Bunu üniversitelerle ve özel sektörle beraber yapacağız. Bunun denetimini yapacağız. Bu denetim yapıldıktan sonra en çürük binalardan ve en önce yıkılması gereken binalardan başlamak suretiyle, belediyeler, diğer mahalli idareler, valilikler,  TOKİ  ve Bakanlık olarak hepimiz eş zamanlı olarak görevli olacağız. Burada bakanlığın koordinasyon görevi olacak" diyor.

Riskli bina nasıl tespit edilecek Kentsel Strateji Ltd. Şti. kurucu ortağı, şehir riskli yapıların tespiti konusunda endişeli. Göksu, "Yaklaşık 1 milyon riskli yapıdan bahsediliyor. Bu yapılar tek bir bölgede toplanmış değil. Her ilçedeki yapı stoklarında kiminde yüzde 5, kiminde yüzde 10 oranında riskli bina var. Bunların tespitinin nasıl yapılacağı en önemli konu" diyor. Yapı tespitinin de kolay bir iş olmadığım söyleyen Göksu, bu işin mutlaka bir bilimsel temele dayandırılması gerektiğini vurguluyor ve şöyle ekliyor: "Yapıların projelerine bakılacak bir mühendislik işlemi gerekiyor. 'Bunu kim yapacak' en temel soru bu. Bunun bir de maliyeti var. Büyük bir maliyettir bu. Kim karşılayacak bu maliyeti Kamu tarafından tespit edilen yapı risklidir denilecek. Yapı sahipleri de bir rapor alacak. Onlarda yapının riskli veya riskli olmadığı tespit etmeye çalışılacak. Yani bir sürecin işlemesi lazım. Bu süreç nasıl yönetilecek, maliyeti kim karşılayacak Bir de bilimsel temele oturup oturmayacağım iyi tespit etmek lazım. Tespit edildi, kamu tarafından riskli dendi binaya. Ama yapı sahipleri de gidip karşı rapor aldılar. O zaman ne olacak Bunların hepsinin açıklanması lazım. Belediye Zeytmburnu ve Fatih'te yaptı bu tespitleri. Tabi bir yönteme dayanıyor. Tek tek her binanın tespitlerini yapmak çok maliyetli bir iş. Mühendislik projeleri incelenecek, karot alınacak, incelenecek. Tespitin nasıl yapılacağına ilişkin bir yönetmeliğin çıkması lazım. Eğer cidden riskliyse yapı, bu ilkeler çerçevesinde riski tespit edilmişse, bu uygulama yanlış değil."

Minimum riskli yapılar mı dönüşecek, maksimum mu

"Söz konusu yaklaşık 1 milyon riskli yapının yıkılıp tekrar inşa edilmesi ciddi bir maliyet ve bu işin finansmanı nasıl karşılanacak" diye soran Göksu, "Eğer piyasa koşullan içinde finansman karşılanacaksa, imar haklarının artırılması gerekmektedir. Artık, kentlerimizin yapılaşma kapasitesi dolmuş durumda. Mevcut durumda yeterli sosyal donatı alam bile yok. Yoğunluk artırılırsa bu donatılar nasıl karşılanacak Eğer minimum riskli Kadıköy, Bakırköy, Şişli gibi ilçeler dönüşecekse, maksimum riskli Zeytinburnu, Bağcılar, Esenler, Küçükçekmece gibi ilçeler ne olacak En temel soru ve alınması gereken cevap bu. Yeni yasa ile minimum riskli alanlar mı dönüşecek, yoksa maksimum riskli alanlar mı dönüşecek" diyor.

İşte Bayraktar'ın üzerinde çalıştığı yasa tasarısı

1- Yıkılması gereken binalar sahiplerine bildirilecek

Binanın yıkılması konusunda vatandaşa süre verilecek. Eğer binasını yıkmaz ise sonra tekrar yazılı olarak tebliğ edilecek. Eğer ikinci ikazdan sonra 30 gün içerisinde yıkmaya başlamaz ise bunu devlet yıkacak. Yıktıktan sonra binanın kat irtifatı ve kat mülkiyeti kendiliğinden sona erecek. Kat mülkiyeti varken adeta ifrazlı parsel haline gelen bağımsız daireler, dükkanlar, iş yerleri ya da bina yıkıldıktan sonra, arz haline geldikten sonra, paydaş haline gelecek. Hisseli mülkiyet haline gelecek."

Kira yardımı yapılacak

2- Bu süre içerisinde de kira yardımı yapılacak. Eğer nzaen boşaltan vatandaşa kendi yerinden verilemiyorsa, başka yerden konut temin edilecek. Ama eğer nzaen boşaltma olmazsa, yasal haklan çerçevesinde yardım yapılacak.

Belediyelerle birlikte yürütülecek

4- Yapı Denetim Kanunu değişecek Basitleştirme, pratikleştirme, kolaylaştırma ve işlerin önünü açma yolunda çalışmalar yapılacak. Sivil toplum kuruluşlan, tüm siyasi partiler bu işle ilgili meslek disiplinleri, jeoloji mühendislerinden inşaat mühendislerine kadar, mimarlardan şehir plancılarına varıncaya kadar, bu işle ilgili ve sorumlu olan tüm kuruluşlar yardıma olacak.

Çok büyük bir bütçeye mal olacak

5- Devlet de bu dönüşümden kazanacak, çünkü olası bir depremde karşılaşılacak çok büyük bir can ve mal kaybı önlenecek. Dönüşüm çok büyük bir bütçeye mal olacak. İtiraz durumunda elbette mahkeme yolu hep açık olacak.

Kamulaşma yoluyla şartlar işleyecek

6- Vatandaşın hissesi ne ise ana gayrimenkule yansıyacak. O zaman denilecek ki, "Siz yerinizi satabilirsiniz, kat karşılığı verebilirsiniz, kendiniz inşaat yapabilirsiniz ve istediğiniz şekilde tasarruf edebilirsiniz. Anlaşamaz iseniz 2/3 çoğunlukta anlaştığınız takdirde geriye kalan 1/3 hissedarlar sizin anlaşmanıza uymak zorundadır. Ondan sonra eğer anlaşamazlar ise 2/3'ün vermiş olduğu kararlara Eğerlerinin de uyması gerekecek. Ona da yanaşmaz ise, bakanlık olarak değer biçilecek.

Denilecek ki "Gayrimenkulun değeri örneğin 100 TL İşte 1/3'ünün değeri 33 TL 33 TL'den az olmamak kaydıyla açık artırma ile diğer 2/3 hissedarlara satışa çıkarılacak. Satışa çıktıktan sonra açık artırmayla 2/3 hissedarlar o 1/3 hissedarların malını almazlarsa, o zaman bakanlık parasını verecek ve burada paydaş hazine olacak. 2/3 anlaşanların hissedarı olacak ve alınan kararlara uyulması zorunlu olacak. Anlaşma olmazsa, o zaman kamulaşma yoluyla şartlar işleyecek.

Enkaz bedelleri ve konut sertifikası verilecek

7- İsterse salaş veya kaçak yapı olsun, isterse ruhsatlı olsun, iskanlı olmasın, ruhsatlı ve iskanlı olsun hepsinin enkaz bedelleri verilecek. Bunlara konut sertifikası da verilecek. Yapılan stok konutlardan da konut verilecek. Eğer konut sertifikası alırsa, 3. şahıslardan istediği yerden konut alabilecek. QEski yerinden konut verilecek O   Vatandaşa isterse eski yerinden konut verilecek. Eski yer konut yapılamayacak durumda ise, o zaman başka yerden teklif edilecek. Olmazsa kamulaştırma yoluna gidilecek. Burada mahkeme yolu açık, yıkıma karşı değil bedele ilişkin dava açılabilecek.

Vatandaş incitilmeyecek

Bakan Erdoğan Bayraktar, "Esas gayemiz, deprem ve heyelan gibi bir afete maruz kalacak binalan, bu afetlerden kurtarmaktır. Ama bunu yaparken de vatandaşlarımızı incitmemek bizim görevimizdir. Vatandaşımıza senin evinin değeri budur, gel seninle anlaşalım diyeceğiz ve anlaşacağız. Diyeceğiz ki senin yerine yeni bina yapacağız. Binayı yaptığımız zaman sana buradan ev vereceğiz. Verebildiğimiz kadar. Eğer onun orda hakkı 2 evse, 2 ev vereceğiz. Eğer imkn varsa, 3 ev istiyorsa 3 ev vereceğiz. Bunu nasıl yapacağız Orda kendi dairesi kat mülkiyeti isknlı irtifaklı tapuysa, onun bedelini onlardan düşeceğiz. Bizim esas isteğimiz, vatandaşlarla anlaşmaktır. Zaten bundan vatandaşımız çok karlı çıkacak. Yani Allah göstermesin bir deprem durumunda yıkılma riski olan bir binadan kurtulacak. Daha modem bir ortamda yaşama imknı bulacak."

Bütüncül bir sistem gerekiyor

TSKB Gayrimenkul Değerleme Teminat Değerleme Koordinatörü ' Fatih Tosun, bu sürecin kentsel dönüşüm sürecinden ayrılamayacağı kanaatinde. "Kentsel dönüşümü çevre düzeni planından, nazım imar plamndan veya uygulama imar planlarından ayn düşünemeyiz" diyen Tosun'a göre, hepsi bütüncül bir şekilde ele alınmalı. "Hasarlı binalar tespit edilirken, Belediyeler ile Afet ve Adi Durum Müdürlükleri'ni koordine edecek bir üst kurul olmalı. Bir yasa ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın denetiminde tespitler yapılmalı. Yoksa haksız ranta açık bir konu olur" eliyor. Bu sistemin teknik açıdan mümkün olduğunu ancak yasa ile birlikte bütüncül bir sistemin oluşturulması gerektiğini söyleyen Tosun, "O kente ait imar planlan, kentin ve bölgenin ihtiyacı göz önünde bulundurulmalı ki, tespitler sonrası yıkılacak binaların yerine kente ve bölgeye katkı sağlayacak projeler ortaya çıksın. Bu sayede kentin günümüz ihtiyaçlarını karşılayacak şekilde planlamanın önünü açılabilir" diyor ve ekliyor: "Diğer yandan da insanlara kısa sürede barınma yeri sağlamak gerekiyor ki, yıkımlar planlı bir şekilde yapılabilsin. Aynca insanları yaşadıkları bölgeden tamamen koparmamak gerekiyor ki, bu sürece ikna olabilsinler. Yoksa zorla binaları yıkıp, yasa olsa bile kamuoyu oluşturmak çok zor."

Seda Tabak / HÜRRİYET