Kentsel dönüşümde gayrimenkuller nasıl ipotek alınır?

Ülkemizde özellikle 1950’li yıllardan sonra, köylerden kentlere doğru göçler artmıştır. Bu durumun sebeplerinden biri şehirlerde sanayileşmenin artmış olmasıdır. Buna paralel olarak, tarımda makineleşmenin de artması, tarım sektöründe çalışan iş gücünün, sanayi sektörüne  geçmek üzere kente göçünü tetiklemiştir. Şehirlerin her geçen gün göç alması ve bu yeni nüfusu barındırmak için hazırlıksız olması, çarpık yapılaşmayı beraberinde getirmiştir.

Ankara, İstanbul,  İzmir  gibi sanayileşmenin yükselişte olduğu  kentlerin nüfus yoğunluğundaki ani artış, kentlerin kontrolsüzce büyümesine yol açmıştır. Nüfusun aniden artması, yeterli konut bulunmaması sorununu ortaya çıkarmış ve imarsız, plansız, alt yapısı olmayan bölgelerde gecekondular inşa edilmesine neden olmuştur.

Oluşan bu çarpık kentleşmenin önüne geçmek için 1984 yılında, 2981 Sayılı “İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkındaki Kanun” yürürlüğe girmiştir.  Bu kanun ülkemiz gecekondu dönüşüm sürecinde önemli bir adım olsa da çarpık kentleşmenin önüne geçilememiştir. 

Kentsel dönüşüm denildiğinde akla ilk olarak gecekondu alanları gelmektedir. Oysa gecekondu alanlarının yanı sıra, deprem kuşağında yer alan alanlar,  ekonomik ömrünü tamamlamış veya tamamlamak üzere olan yapılar ve yapılaşma standartlarına uygun olmayan yapılar da kentsel dönüşüm kapsamında değerlendirilmektedir.

1980’lerin sonunda,  imar ve gecekondu mevzuatına aykırı yapılan planlarla birlikte, kentsel dönüşüm projeleri de belediyelerin gündeminde yer almaya başlamıştır. Bu süreçte, Dikmen Vadisi Kentsel Dönüşüm Projesi, gecekondu bölgeleri için hazırlanan ilk kentsel dönüşüm projesi örneği olmuştur. Son yıllarda artan kentsel dönüşüm projeleri, hızla devam etmekte olup ilgili kanunlar kapsamında, bölgesel olarak riskli alanlar ilan edilebilmektedir.

Gayrimenkul sektöründeki gelişmeler, arz ve talebe göre ekonomik destek alınması ihtiyacını doğurmuş, bu destek de finans kuruluşlarınca sağlanmıştır. Maliyetlerin bankalar tarafından karşılanması süreci, gayrimenkullerin teminat gösterilmesini zorunlu hale getirmiştir. Nakit karşılığında birçok gayrimenkul bankalarca teminat/ipotek olarak alınmaktadır.

Riskli alan ilan edilen bölgelerde teminata konu gayrimenkuller için finans kuruluşları, şartnameleri çerçevesinde gayrimenkulün türü, yasallığı, yaşı vb. hususları göz önüne bulundurarak taşınmazlarda oluşacak risklere göre farklı uygulamalar yapabilmektedir. Bu durumun tespiti için aşağıdaki hususlara dikkat edilmelidir.

1) Teminata konu gayrimenkulün  Toplu Konut Alanı, Dönüşüm Alanı, Yenileme Alanı, Riskli Alan, Rezerv Yapı Alanı, Riskli Yapı gibi alanlardan hangisinde kaldığı araştırılmalıdır.

2) Teminata konu taşınmazın bulunduğu bölgenin, ilgili kanunlardan hangileri kapsamında ilan edildiğine bakılmalıdır. Bu konuda alınmış olan Bakanlar Kurulu Kararları ve Resmi Gazete ilanı olup olmadığı incelenmelidir.

3)  Gayrimenkulün bulunduğu bölgenin yetki olarak Bakanlık, TOKİ, Büyükşehir Belediyesi, İl-İlçe Belediyelerinden hangisine ait olduğu konusunda bilgi alınmalıdır.

4)  Teminata konu gayrimenkulün Toplu Konut Alanı, Dönüşüm Alanı, Yenileme Alanı, Riskli Alan, Rezerv Yapı Alanı, Riskli Yapı ilan edilmesinden sonra tapu kütüğünde; dönüşüm, yenileme veya riskli alanda kaldığı, riskli yapı olduğuna dair bir beyan konulup konulmadığı hangi kanun ve maddesine göre, hangi kurumca konulduğu araştırılmalıdır.

5) Riskli yapı beyanı konulan bir gayrimenkul kentsel dönüşüm alanında bulunmayabilir. Bu hususa dikkat edilmelidir. Riskli yapı beyanı olan bir gayrimenkul yıkılarak yerine yeni yapı inşa edileceği bilinmelidir.

6) Kentsel dönüşüm; imar, proje ve yeniden yapılaşma kapsamında uzun zaman alacağından, bu alanlarda dönüşümden sonra  imar planları ve projeler yapılıp yapılmadığı ve hangi aşamada olduğu araştırılmalıdır. İmar ve projeler yapılmışsa hangi kurumlarca onaylandığı ve onay tarihleri ile ilgili bilgiler alınmalıdır.

7) Dönüşüm sonucunda uygulanacak projeye göre bir inceleme yapılarak, yeni inşa edilecek yapılardan teminata konu gayrimenkule   kayıtlı parsele veya hisseye  karşılık verilecek yapı türünün ve özelliklerinin detaylı olarak incelenmesi gerekmektedir.

Kentsel dönüşüm alanında kalan yapılar, dönüşüm kapsamına alınıp alınmayacağı hususunda proje özelinde işlem görmektedir. Plan ve proje tamamlanana kadar yapılar ruhsatlı, iskanlı olsalar dahi yıkılma riskleri bulunmaktadır.  Arsa nitelikli gayrimenkullerin ise kentsel dönüşüm sonunda yapılacak imar çalışmaları sonucunda, parselin şeklinde, konumunda, yüzölçümünde, imar lejantında, yapılaşma yoğunluğunda vb. hususlarda değişme ve hisseli hale gelme riskleri bulunmaktadır.

Kentsel dönüşüm alanlarında bir yenilenmeye girildiğinden, beklentilerin yükselmesi sonucunda gayrimenkullerin piyasa değerinde dalgalanmalar olabileceği gibi spekülatif değerler de oluşabilir.   Tüm bu durumlar göz önünde bulundurulduğunda, kentsel dönüşüm alanındaki gayrimenkullerin teminat açısından riskler barındırdığı görülmektedir.

Bu nedenle gayrimenkul değerlene raporlarının hazırlanması sürecinde,  rapora konu gayrimenkulün kentsel dönüşüm projeleri kapsamındaki riskli alanlarda yer alıp almadığı belirlenmeli, eğer riskli alan ilan edilen bölgede yer alıyorsa da yukarıda değindiğimiz tüm hususlar titizlikle incelenerek raporun oluşturulması büyük önem taşımaktadır.