Kentsel dönüşümde maliklerin arsa payı sorunu ve düzeltim davası!

Ülkemizde kentsel dönüşüm süreci, 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 16.05.20132 tarihinde yürürlüğe girmesi ile başlamıştır.  

Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek amacıyla yürürlüğe giren Yasa, her ne kadar iyi niyetli hazırlanmış ise de; yasanın yürürlüğü ile birlikte bir çok sorun da uygulamada doğmuştur. Bu süreçte en çok sıkıntı yaşanan sorunların ilki hiç kuşkusuz malikler arasında arsa paylarının dağıtımı olmaktadır. Kentsel dönüşüm sürecini tıkayan en önemli unsurlardan biri olan arsa payı sorunu, maliklerin arsa payında meydana gelen azalma şeklinde karşımıza çıkmaktadır. Yanlış uygulama neticesinde oluşan bu sorun karşısında toplumun sürece ve yüklenici firmalara olan güvenini sarsılmaktadır.

Kentsel dönüşüm sürecinde, arsa payı oranı maliklerin o arsa üzerindeki mülkiyet oranını temsil etmekte olup maliklerin 2/3 oy çokluğu hesabı arsa payı oranlarına göre belirlenmektedir. Arsa payı oranı maliklerin o arsa üzerindeki mülkiyet oranını temsil etmesinden dolayı kentsel  dönüşüm sürecinde büyük önem arz etmektedir.  

Arsa payı, bir arsa üzerinde bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet hakkını ifade etmekte, bağımsız bölümler taşınmaz sahiplerine arsa payı oranında dağıtılmaktadır. Kentsel dönüşüm sürecinde karşımıza çıkan en önemli sorunlardan bir olan arsa payı dağıtımında arsa payı oranı hatalı belirlenen taşınmaz sahibi “Arsa Payı Düzeltim Davası” ile arsa payının düzeltilmesini isteyebilmektedir. Arsa payı düzeltilmesi talebinin hukuki dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesine göre arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi ve yasal mirasçıları, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.

Arsa payının düzeltmesi davası bir tespit davasıdır. Dolayısıyla, bu davada bir hakkın varlığının tespiti talep edilir. Burada dikkat edilmesi gereken önemli husus davanın açılması için korunmaya değer hukuki yararın bulunmasıdır. Bu davalarda görevli mahkeme, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Ek 1. maddesine göre Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkemesi ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesine göre taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Arsa payı değişikliği veya düzeltilmesi talebi ile açılacak olan davaları kanun, herhangi bir hak düşürücü süre ile sınırlamamıştır.  Bu davalar, ana taşınmazın kat mülkiyeti veya kat irtifakı varlığını koruduğu sürece açılabilecektir.

Bu davalarda arsa payının Mahkeme tarafında yeniden düzenlenmesinin yapılabilmesi için öncelikli şart; bağımsız bölüm değerlerinin, arsa paylarının kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerleri ile doğru orantısız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bunun incelenmesinde bağımsız bölümlere özgülenmiş arsa payı oranının doğru orantılı olmadığının saptanması gerekmektedir. Bu davalarda, mahkeme Bilirkişi vasıtasıyla tüm delilleri değerlendirerek, bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırmalıdır. Nitekim; Yargıtay, kat maliki veya kat irtifakı sahibi tarafından arsa payının yeniden düzenlenmesi istemli davalarda bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası, konut veya işyeri gibi kullanma amacı, eklentileri, güneşten yararlanma, rüzgar ve diğer dış etkenlerden etkilenme olayı gibi hususları dikkate alınarak bağımsız bölüm değeri ile bölüme özgülenen arsa payı arasında denklik sağlanması gerektiğini vurgulamaktadır. O halde mahkemeler arsa paylarının düzenlenmesi istemli davalarda hakkaniyetin sağlanması için bağımsız bölümlerin her birinin alanı, konumu ve anılan diğer farklılıkları göz önünde bulundurarak değerlendirme yapacaktır.

Arsa payları doğru biçimde paylaştırılmadığında, hem yargıya başvurma ve yargı yolunun süreci uzatması, hem de binaların yıkılıp yeniden yapılma ihtimalinin olması, kat maliklerini olumsuz etkileyecek, malikler büyük hak kayıplarına uğrayacaktır. Böyle bir kayba uğramamak için mülkiyet hakkı sahiplerinin kat mülkiyetine ya da kat irtifakına geçişlerde arsa payı payları konusunda bilinçli davranmalı, gerekli incelemeleri yapmalı ve paylaştırma oranına dikkat etmeleri gerekmektedir.  

Av. Fatma Dilşad YELKEN