Kentsel dönüşümde yeni dönem başlıyor!

Türkiye’de 2012’de başlayan ve 6.5 milyon binanın yenilenmesini hedefleyen kentsel dönüşüm seferberliği devam ediyor ancak birçok uygulamada süreç tıkanıyor. Süreci tıkayan nedenlerin başında çoğunluk sağlandıktan sonra sona kalan hak sahiplerinin anlaşmaması geliyor. Bu durum, binanın yıkılıp dönüşümün başlamasını da engelliyor. Bunun örneklerinden biri Fikirtepe’de yaşanmış, anlaşmaya imza atmayan hak sahibinin evi yıkılamadığı için diğer evler yıkılsa da dönüşüm başlayamamıştı. Bu olay ‘Fikirtepe İnatçısı’ olarak hafızalarda kalmıştı. 27 Ekim’de Resmi Gazete’de yayımlanan yönetmelik değişikliğiyle, bu görüntüleri ortadan kaldıracak adımlar atıldı. Artık riskli alan ve yapıda 3’te 2 çoğunluk bina yıkılmadan karar alabilecek, anlaşmayanların arsa payları da bina yıkılmadan satılabilecek.

Anlaşma bitmeden yıkım

Kentsel dönüşümde yaşanan en büyük sıkıntılardan bir tanesi 2/3 çoğunluğa rağmen binanın yıkılamaması ve mahkemeye taşınan sorunların yıllarca çözülememesiydi. Yeni yönetmelikle, riskli alan veya riskli yapılarda 2/3 çoğunluk ile yıkım şartı aranmadan karar alınabilecek. Karara katılmayan 1/3 arsa payının açık artırma ile satılması için binanın yıkılmış olması şartı da kaldırıldı. Böylece 2/3 ile karar alınması ve toplantı sonrasında karara katılmayanlara 15 günlük uyarı ihtarnamesinin gönderilmiş olması yeterli olacak.

Çoğunluğa rağmen binanın yıkılmaması nedeniyle bazı hak sahipleri, mülklerini terk etmeyip doğalgaz, elektrik, su kullanmaya devam ediyordu. Yeni yasayla birlikte tahliye süreleri sonunda elektrik, su, doğalgaz hizmetlerinin durdurulması zorunlu hale getirildi. 60 günden az olmayan tahliye süresi sonunda yıktırılmayan binalar ile ilgili artık maliklerin anlaşması da beklenmeyecek. Kolluk kuvvetleri desteğiyle mülki amirler tarafından yıkım sağlanacak. Bu durumda, yıkım masrafını yine malikler ödeyecek. Yani artık anlaşma sağlanamasa bile binanın riskli olduğu tespit edilmişse yıkım yapılacak.

Fikirtepe’de süreci uzattı

Fikirtepe’de bir hak sahibi, müteahhit firmayla anlaşmamış, bu nedenle diğer binalar yıkılsa bile o bina yıkılmamış ve alanda dönüşüm başlayamamıştı. ‘Fikirtepe İnatçısı’ olarak hafızalara kazınan olay, dönüşümün sembolü oldu.

Mirasçı yerine kayyum

-Yeni yönetmelikle, tapuda kayıtlı malikin ölmüş olması hâlinde, Bakanlık, Müdürlük veya İdare tebligat işlemleri için mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyum tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkili oldu.

-Riskli alan ilanlarının en az 15 bin metrekare olması gerektiğine ilişkin hüküm değiştirildi ve bu zorunluluk kaldırıldı.

-Riskli yapı tespiti yapacak olan lisanslı kuruluşlarda riskli yapı tespiti için en az bir inşaat mühendisinin görevlendirilmesi mecburi hale getirildi. Eğer bir inşaat mühendisi çalışmıyorsa, lisanslı kuruluşlara yeni yapı kaydı oluşturmalarına izin verilmeyecek.

Aylar boyunca yıkım beklenmeyecek

Yönetmeliğin kentsel dönüşümün hızlanması için önemli bir adım olduğunu söyleyen Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (AYİDER) Başkanı Melih Tavukçuoğlu, şöyle konuştu: “Fikirtepe’de kentsel dönüşümü kilit noktasına getiren, Bağdat Caddesi’nde de karara rağmen evlerini boşaltmayıp oturmaya devam eden ve hem kat maliklerini hem de müteahhitleri zor duruma sokan bu durumun önüne geçilecek. Aylar boyunca yıkılamayan binalar daha hızlı yıkılacak, karara rağmen bir türlü inşaata başlayamayan ancak kira yardımı yapan müteahhitlerin mağduriyeti önlenecek.”

Gecekonduya da kira yardımı

Yönetmelikte kira yardımı, riskli yapılarda 18 ay, rezerv alanlarda üst sınır 36 ay olarak belirleniyor. Yeni madde ile riskli tüm yapılardaki hak sahiplerine ve kiracılara kira yardımı yapılabilecek. Diyarbakır Sur ile Şırnak Silopi’deki riskli alanda da gecekondu sahiplerine yardım yapılabilecek. Kira yardımı süresi yapının tahliye edildiği tarihten itibaren başlayacak.

Uzmanlar ne dedi?

-Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, yönetmeliğin çok önemli değişiklikler içerdiğini belirterek, “Çok ciddi ve süreci hızlandıran değişikliklerin yapıldığını ve artık neredeyse jet hızında bir kentsel dönüşüm süreci yaşayacağımızı görebiliriz. Bu yönetmelik değişikliği ile birçok soruna çözüm bulunduğu görülmüştür” diye konuştu.

-Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu’ndan Avukat Hatice Özçelik, yeni yönetmelğin riskli yapı tespitinden kira yardımına kadar esaslı değişiklikler içerdiğini belirterek, “Oldukça geniş bir değişiklik yapılmış. Yönetmelik, bina yıkılmadan 2/3 çoğunlukla karar alabilirsiniz diyor.

2/3 çoğunluğun haklarını güçlendiren bir düzenleme yapılmış” dedi.

-Kentsel dönüşüm çalışmaları yapan DKY İnşaat’ın Yönetim Kurulu Başkanı Ali Dumankaya, yönetmelikle süreci tıkayan sorunları gidermek için değişiklikler yapıldığını söyledi. Dumankaya, şöyle konuştu: “Örneğin bir hak sahibi ölmüşse, mirasçılarını bulmak için çok uzun zaman harcıyorduk. Bu bir seneyi bile bulabiliyordu. Mirasçı bulunamazsa da süreç tıkanıyordu. Şimdi yeni yönetmelikle, süreç de ilerlemiş olacak.”

Vatan

Haber Dünya'da şöyle yer aldı

- Kentsel dönüşümde, yatırımcının önünde engel kalmadı. Artık tek tek binalarla uğraşılmayacak. Her bir binadan ayrı karot (beton kalitesini ölçen numune alımı) olmayacak. Bakanlar Kurulu devreye girerek, belli bir bölgeyi ‘Riskli alan’ ilan edebilecek. Böylece müteahhitlerin tasarlanan büyüklükte alanlar için proje geliştirmeleri kolaylaşacak. Bir bölgenin yüzde 65’i riskli ise 100’ü kapsama alınmış olacak. Bu sayede tek tek bina sahiplerinin itirazının önüne geçilecek. Projeler hızlanacak.

Konut faizlerinde indirim ve taksit sayılarında artışla canlandırılmak istenen konut sektörüne bir destek de kentsel dönüşüm yönetmeliği ile geldi. Yönetmelikle hali hazırda 120 bin binanın dönüşüme girdiği Türkiye’de kentsel dönüşümü hızlandırıcı adımlar atıldı. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nde yapılan değişiklikler 27 Ekim’de Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe girdi ve Bakanlar Kurulu kentsel dönüşümde söz sahibi oldu. Bakanlar Kurulu, yapı stokunun yüzde 65’i depreme dayanıksız ve ruhsatsız olan bölgeleri “riskli alan” olarak belirleyecek. Böylece ada ve bölge bazlı dönüşümlerin önü açıldı. Bu değişikliğin özellikle binaların yüzde 60’ı ruhsatsız olduğu belirtilen İstanbul gibi metropollerde dönüşümü hızlandırması bekleniyor.

Binalardan tek tek karot alma dönemi bitiyor

“Riskli alan” ilanında 15 bin metrekareden az olmamasını öngören sınır kaldırıldı. Böylece daha büyük alanlar için proje geliştirilebilecek. Riskli alanlardaki binaların kentsel dönüşüme açılmasında maliklerin aralarında anlaşmaları beklenmeyecek. 2 aylık denetimlerden sonra yıktırılmayan binalar kolluk kuvveti nezaretinde yıktırılacak. Daha önce apartman ve sitelerde üçte iki çoğunluğun anlaşmasını beklemek gerekiyordu. Bu da anlaşmazlık halinde süreçleri uzatıyordu. Üçte iki çoğunluğa şimdi alan bazlı bakılacak. Bir bölgedeki binaların yüzde 65’i riskli ise yüzde 100’ü için Riskli Bölge ilanı yapılacak. Bu takdirde arsa payını satarak çıkmak isteyenlerde satış için binanın yıkılması şartı kaldırıldı. Bu kişilere 15 günlük uyarı ihtarnamesi gönderilecek.

İmpo İmar Yönetim Kurulu Başkanı Hüseyin Oflaz, Bakanlar Kurulu’nun devre girmesinin dönüşümü hızlandırıcı etki yapacağını söyledi. Eski sistemde binalardan tek tek karot alınarak riskli bina tespitinin yapıldığını anlatan Oflaz, “Bu da süreleri uzatıp maliyetleri yükselten bir uygulamaydı. Zaten bina ruhsatsızsa, iskansızsa ve kaçak yapıldıysa numuneler de binanın riskli olduğunu ortaya koyuyordu. Şimdi adadaki ya da bölgedeki binaların yüzde 65’inin yapı denetimine tabi tutulmadığı, standartlara uygun malzeme ile yapılmadığı anlaşıldığında Bakanlar Kurulu kararı ile riskli alan ilan edilecek. İstanbul’un yüzde 60’ı kaçak. Bakanlar Kurulu kararıyla istenirse İstanbul’un yüzde 60’ı direkt riskli alan edilebilecek” dedi.

Vatandaş riskli alan ilanı başvurusu yapabilecek

Özellikle Güneydoğu’da hızlı hareket etmek ve halkı dönüşüme teşvik etmek için yapılacak gözlemsel çalışmalar sonucunda binaların metruk olduğu tespiti edildiğinde bu alanlarının riskli sınıfına alınabileceğini söyleyen Oflaz, “Bunların hepsi işlerin hızlanmasını sağlayacak. Diğer türlü binalardan karot almak ve sonucunu bildiğiniz bir işlemi yapmak maliyetli ve büyük zaman alıyordu. Ya da vatandaş istemediği için karot alınamayabiliyordu. Bu süreçler ortadan kalkacak. Bu yöntemle vatandaşın rızası alınmadan bir alan tamamen riskli ilan edilebiliyor. Daha önce riskli alan ilanı için sadece belediyeler başvurabiliyordu. Artık malikler, özel sektör ve  TOKİ  de bu başvuruyu yapabilecek” diye konuştu.

Bu yönetmelikle devletin yanan bir alana yangın merdiveni uzattığını belirten Oflaz, “Kamu yararı adına uzlaşma yöntemi de çok sonuç vermedi, bu maddeler bu aşamada biraz daha zorlayıcı olacak” yorumunu yaptı. Yatırım ortamı iyileştiğinde kentsel dönüşümün de hızlanacağını belirten Oflaz, “Özel sektörün dönüşüm hızı çok yavaş ilerliyor. Çevre Şehircilik Bakanlığı’nın riskli alan ettiği yerlerde çok daha hızlı. Özellikle Güneydoğu’da bunu görüyoruz. Dönüşüm bakanlık eliyle yapılıyor ya da yaptırılıyor. Bakanlığın içinde olmadığı projeler hızlı değil ” diye konuştu.

Binadaki ‘üçte iki’ çoğunluk ilkesi alana uygulandı

İstanbul Kentsel Dönüşüm Derneği Başkanı Hakan Çatalkaya, Fikirtepe’de yaşanan olumsuz sürecin bir daha olmaması için bu yönetmeliğin çıkarıldığını söyledi. Önceki sistemde yapıların dönüşüme girmesi için alandaki tüm yapıların tek tek risk tespitinin yapıldığını vurgulayan Çatalkaya, “Binada bir kişi rapor alıyordu. Bina riskli ilan edildikten sonrada üçte iki çoğunluk yani yüzde 66-67’lik çoğunluk elde edildiğinde otomatik olarak bina yenileniyordu. Şimdi bu alana da uygulandı. Tek tek bina dönüşümünde ancak bina yenilemesi yapıldığını anlatan Çatalkaya, “Eğer parsel birleştirmede imar artışı sağlanırsa dönüşüm de hızlanır. İstanbul’da Şişli, Kadıköy gibi bazı belediyeler bu imkanı sunmuyor. Parsel birleştirmelerinde imar artışı tüm ilçelerde bir standard şekline getirilirse kentsel dönüşüm açısından iyi bir sonuç alınacak” diye konuştu. Şu anda 120 bin binanın kentsel dönüşüm sistemine girdiğini, bunun da 1 milyon 200 bin daire anlamına geldiğini ifade eden Çatalkaya, “Daire başına 50 bin TL harcandığını baz alırsak ekonomiye 60 milyar TL’lik bir katkı sağlıyor. İmar artışı sağlandığında katkı 5-6 katına çıkacak. Kentsel Dönüşüm Yasası çıktığı ilk zamanlarda aylık 2 bin kişi başvuruyordu. Şimdilerde Türkiye çapında 50’ye kadar düştü. Bu kat karşılığına uygun yapılan binaların bitmesinden kaynaklanıyor” dedi.

Değişiklik neler getirdi ?

1) TOKİ veya İdare de riskli alan tespiti başvurusu yapabilecek.

2) Riskli alan tespiti için 15 bin metrekare büyüklük sınırı kalktı.

3) Kamu düzeni ve güvenliği, altyapı hizmetlerinin yetersizliği, toplam yapı sayısının en az yüzde 65’inin mevzuata aykırılığı halinde riskli alan ilanı yapılabilecek.

4) Kültür ve Tabiat Varlıkları Kanunu kapsamına giren taşınmazlarda da kentsel dönüşüm yapılabilecek.

5) Riskli yapı tespiti yapan personelde sertifikalarını sadece Çevre Bakanlığı değil belirleyeceği kurum ve kuruluşlar da verebilecek.

6) Lisanslandırmada inşaat mühendislerinin taahhütname vermesi kaldırıldı.

7) Malikin vefat etmiş olması halinde mirasçılık belgesi çıkarma, kayyum atama veya işlem yapma yetkisi Bakanlık’ta olacak. Bu yüzden mahkemelerde yaşanan sorun çözülecek.

Dünya