Kentsel dönüşümdeki parseller sertifikalandırılacak!
Türkiye ‘inşaat odaklı büyüme’ konusunda bir basamak daha atlayarak ‘imar borsası’ devrine geçiyor. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından hazırlanan yeni yasa taslağına göre kentsel dönüşüm alanındaki parseller sertifikalandırılacak.
İmar Hakkı Transferi (İHT) sistemi, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından hazırlanan 67 maddelik yeni “torba” yasa taslağı ile yeniden gündeme geldi. Yasa taslağında 3194 sayılı İmar Kanunu’nun
13. maddesi, 4. madde ile yeniden düzenleniyor. Taslağın hayata geçmesiyle kurulacak “imar borsası” ile yoksullar kent dışına itilirken büyük inşaat şirketleri kârına kâr katacak. İHT sistemi sadece kentsel dönüşüm süreçleri için değil, aynı zamanda HES projeleri ya da meraların özelleştirilmesi gibi alanlarda da uygulanabilecek.
New York Üniversitesi’nden Dr. Ümit Akçay’ın verdiği bilgiye göre kentsel dönüşüm alanındaki parsel sahibi, İHT modelinden yararlanmak istediğinde kendisine imar hakkına dayalı bir sertifika verilecek. Parsel sahibi bu sertifikayı isterse hemen bunu almak isteyenlere satarak bu hakkını paraya çevirebilecek. İsterse elinde tutarak değerlenmesini bekleyebilecek, hatta miras bırakabilecek. İsterse de bu sertifikaların alım-satımının gerçekleşmesi için kurulacak olan emlak borsasına yatırarak işlem görmesini sağlayabilecek.
İnşaat odaklı birikim hızlanacak
İHT sisteminin, tam da Türkiye’de “inşaat odaklı birikim” sürecinde bazı tıkanıklıklar yaşandığı bir dönemde devreye sokulduğuna işaret eden Akçay, “Bu yeni modelin en önemli sonuçlarından biri de Türkiye’de finans sektörüyle inşaat sektörü arasındaki bütünleşmenin hızlanması olacak. 6.5 milyon konutu içeren dev bir kentsel dönüşüm projesinden bahsettiğimize göre, sertifikaların yani yeni bir tür türev ürünün işlem göreceği yeni bir borsanın kurulması finans sektörü için yeni bir pazar anlamına gelecek. Bu da işler iyi gittiğinde hem konut yapımının hızlanması hem de finansal kârların artması demek. Ancak bu bütünleşme, inşaat sektöründe herhangi bir sebeple başlayabilecek olan
bir olumsuzluğun hızla finans alanına atlamasını da kolaylaştırabilir” dedi.
Kamulaştırma değil rantlaştırma
Dr. Akçay’ın verdiği bilgiye göre taslak, kentsel dönüşüm alanlarında ya da ‘Kanal İstanbul’ gibi mega projelerde karşılaşılan sorunların aşılması için, bu alandaki gayrimenkullerin kamulaştırılmasını
öngörüyor. Ancak kamulaştırma karşılığında bu gayrimenkuller sertifikalandırılarak menkulleştirilecek. Burada kamulaştırma, finansallaşmanın derinleştirilmesini teşvik eden bir uygulama olarak yeniden tanımlanıyor. Bu kamulaştırmanın, kamu yararına yapılan bir uygulamadan çok piyasa yararına yeniden tanımlanması anlamına geliyor. Akçay “Bu yeni uygulamanın en temel sorunu, insanları piyasa güçleri karşısında savunmasız bırakması ve kişilerin kaderini piyasanın kaderine bağlamasıdır” dedi.
Dünyada İHT ile ilgili farklı uygulamaların olduğunu söyleyen Ümit Akçay “ABD’de bazı eyaletlerde İHT sistemi koruma alanlarında kalan mülklerin transferi gibi doğal, arkeolojik ya da tarihi önemi olan alanların düzenlenmesinde kullanılırken New York’ta kentsel dönüşüm projeleri çerçevesinde uygulandı. Hindistan’daki Bombay kentsel düzenleme çalışmalarında da bu sistemin kullanıldığını görüyoruz. Ancak tek tip bir modelden söz etmek zor. Söyleyebileceğimiz, İHT sisteminin, piyasa temelli kentsel dönüşüm projelerinde kullanılmasının genellikle ev sahipleri açısından olumsuz sonuçlar doğurduğu ve özellikle de yoksulların kent mekânının kıyısına itilmeleriyle sonuçlandığı” diye konuştu.
Kazanan dev şirketler
Eğer taslak hayata geçerse bu sertifikaların işlem göreceği bir emlak borsası kurulması öngörülüyor. Bu tip bir borsa kurulduğunda, nasıl ki Borsa İstanbul’a belli başlı büyük yerli ve yabancı yatırımcılar yön veriyorsa, emlak borsasına da büyük emlak şirketleri yön verecek. İmar hakkı sertifikasını borsaya yatıran bir yurttaş için, büyük oyuncular arasında eriyip gitme, sertifikasının değerinin sürekli dalgalanması gibi riskler ortaya çıkacak. Dolayısıyla bu süreçte kazananın büyük inşaat firmaları, kaybedenin de evlerine sertifika karşılığında el konan yurttaşlar olacağını öngörebiliriz.
Cumhuriyet