Kira gelirini gizleyenlere ceza!
Yıllık gelirlerin beyanları mart ayında veriliyor.
Diğer gelir unsurları bir yana, özellikle gayrimenkul sermaye iradı olarak isimlendirilen kira gelirlerinin beyanları da bu dönemde yapılıyor.
1 Ocak 2008-31 Aralık 2008 tarihleri arasında elde edilen kira gelirleri için 25 Mart Çarşamba akşamına kadar beyanname verilmesi ve hesaplanan verginin mart-temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenmesi gerekiyor. 500 lira ve üzeri mesken kiralarının bankalar üzerinden yapılması mecburiyeti getirildi. Konutlardan elde edilen kira gelirleri beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde istisnadan faydalanılamaz. Gelirin bildirilmemesi halinde, mükellef adına iki kat birinci derece usulsüzlük cezası kesilir ve mükellefin geliri takdir komisyonunca emsal kira bedeli baz alınarak belirlenir. Takdir edilen gelir üzerinden, Gelir Vergisi ile vergi cezası hesaplanır. Ayrıca gecikilen her ay için faiz talep edilir. Bu şekilde tahakkuk eden vergi, ceza ve gecikme faizinin tahakkuk tarihinden itibaren bir ay içinde ödenmesi gerekiyor. Yani iki taksit halinde ödeme avantajı kaybediliyor. Bu şekilde hesaplanan vergi ve cezalar süresinde ödenmezse, vergi dairesince her ay için ayrıca gecikme zammı hesaplanmak suretiyle tahsil yoluna gidiliyor.
Kira gelirlerinin tümü vergi matrahı olarak dikkate alınmıyor. Gayrimenkul sahipleri, bu geliri elde etmek için bazı masraflar yapmak zorunda olduğu için, bu masrafların kira gelirinden düşülmesi mümkün. Kira gelirlerinden indirilecek giderlerle ilgili olarak gerçek gider veya götürü gider yöntemi tercih edilebilir. Yöntemin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bu yüzden duruma göre doğru gider yöntemi seçmek daha az vergi ödemeyi, bazen de hiç vergi ödememeyi sağlayabilir. Gelir sahipleri, kiraya verdikleri gayrimenkulü 5 yıl içinde almış ise kendileri de ayrıca kirada oturuyorsa, bu gayrimenkul için kredi faizi ödüyor ve bakım, onarım harcamaları yapıyorsa gerçek gider yöntemini tercih etmelerinde fayda var. Gerçek gider yönteminin seçilmesi halinde kiraya veren tarafından, gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri, idare, sigorta giderleri, borçların faizleri, onarım bakım giderleri, amortismanlar, mal için ödenen kiralar veya sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kirayla oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli, kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar ve tazminatlar, brüt kira tutarından indirilir. Bu harcamalara ilişkin belgeler beyanname ekinde verilmiyor, ancak bu belgelerin 5 yıl boyunca muhafaza edilmesi gerekiyor. Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, (hakları kiraya verenler hariç) kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın yüzde 25'i oranındaki götürü gideri gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilir.
Kira geliri elde eden gayrimenkul sermaye iradı sahibi, kendilerine, eşlerine ve küçük çocuklarına ilişkin şahıs ve bireysel emeklilik sigorta primleri, eğitim ve sağlık harcamaları, okul, yurt ve sağlık tesisleri için yapılan bağış ve yardımlar ile diğer birtakım bağış ve yardımların tamamını veya belli bir tutarını verdikleri beyanname üzerinde safi iratlarından indirim konusu yapabilir.
Mükellef, beyannamesini nasıl verecek?
Mesken olarak kiraya verilen gayrimenkulden bir yılda elde ettikleri gelir 2 bin 400 lirayı, işyeri olarak kiraya verilenlerden tevkifata tâbi tutulmuş kira gelirleri brüt tutarı 19 bin 800 lirayı aşanların ve diğer mal ve haklardan kira geliri elde edenlerin; ikametgâhlarının bulunduğu vergi dairesine beyanname vermeleri gerekiyor.
Beyanlar doğrultusunda hesaplanan vergi mart ve temmuz aylarında iki eşit taksit halinde ödenecek.
Eş ve çocukların kira gelirleri ayrı beyanname ile bildiriliyor.
Beyanname, vergi dairesinden alınacak sayfanın doldurulması şeklinde olabileceği gibi internet üzerinden de yapılabilir. Beyanını internet üzerinden vermek isteyenler, vergi dairesinden kullanıcı kodu, parola ve şifrelerini almalı.
Konut geliri elde edenler eğer beyana tâbi başka bir gelir elde etmiyorlarsa, kira gelirleri için uygulanan 2 bin 400 liralık istisnadan faydalanabilir. Diğer bir ifadeyle, sadece kira gelirini beyan edecek olan vatandaşlar, bu gelirlerinden 2 bin 400 lirayı düşerek beyan edecek. 2008'deki gelir toplamı bu rakamın altında ise beyanname verilmesine gerek yoktur.
Netten brüte kira hesaplaması
Kiralamalarda, kiracı ile mal sahibi genellikle net kira üzerinden anlaşma yapar. Ancak işyeri olarak kiralanan yerlerde verilen kira tevkifata tâbi tutulmalıdır. Tevkifat, brüt kira üzerinden yapılır ve geriye kalan net kira mal sahibine ödenir. Brüt kira, net kiranın 0,8'e bölünmesiyle bulunur. Mal sahibi de kira beyanını brüt kira üzerinden yapmalı. Mesela Mahmut Bey, dükkanını aylık net 2 bin liraya Yusuf Bey'e kiralamıştır. Yusuf Bey, vergi kesintisini brüt kira tutarı üstünden yapmak zorunda olduğundan, brüt kirayı; 2000/0,8 = 2.500 TL olarak hesaplayacaktır. 2 bin 500 lira üstünden her ay yüzde 20 oranında 500 lira vergi kesecek ve vergi dairesine yatıracak, kalan 2 bin lirayı da Mahmut Bey'e ödeyecektir. Mahmut Bey'in kira geliri aylık 2 bin 500 lira olarak dikkate alınacak, 2008 yılında 19 bin 800 lirayı aşan bir gelir elde edilmesi halinde bu gelir kira geliri olarak vergi dairesine beyan edilecektir. Tevkifat yüzde 20 oranıyla yapıldığı ve beyan edilen kira gelirleri yüzde 15'ten başlayan oranla artan oranlı olarak vergilendirildiği için işyeri kirası gelirini beyan edenlerin ek vergi ödemek bir yana vergi iadesi almaları söz konusu olabiliyor. Bu sebeple 2008 yılında, 85 bin 632 liraya kadar olan işyeri kira gelirleri için, beyanname verildiğinde vergi iadesi alınabiliyor. Kiracıların bu vergileri beyan edip etmemesi de durumu değiştirmiyor.
Ticari işletmeye kayıtlı olan gayrimenkullerin işyeri olarak kiraya verilmesinde kiracı, kira ödemelerinden yüzde 20 tevkifat yapmayacak, buna mukabil yüzde 18 KDV hesaplayacak. Ticari işletme bünyesinde bulunan gayrimenkullerin kiralanmasından elde edilen kira bedeli, miktarı ne olursa olsun işletme bünyesinde ticari kazanç olarak beyan edilerek vergilendirilecek. Ayrıca işletme bünyesindeki gayrimekullerin konut olarak kiraya verilmesinden elde edilen kira gelirlerinden 2 bin 400 liralık istisna düşülmeyecek.
Ahmet Yavuz/Zaman
1 Ocak 2008-31 Aralık 2008 tarihleri arasında elde edilen kira gelirleri için 25 Mart Çarşamba akşamına kadar beyanname verilmesi ve hesaplanan verginin mart-temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenmesi gerekiyor. 500 lira ve üzeri mesken kiralarının bankalar üzerinden yapılması mecburiyeti getirildi. Konutlardan elde edilen kira gelirleri beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde istisnadan faydalanılamaz. Gelirin bildirilmemesi halinde, mükellef adına iki kat birinci derece usulsüzlük cezası kesilir ve mükellefin geliri takdir komisyonunca emsal kira bedeli baz alınarak belirlenir. Takdir edilen gelir üzerinden, Gelir Vergisi ile vergi cezası hesaplanır. Ayrıca gecikilen her ay için faiz talep edilir. Bu şekilde tahakkuk eden vergi, ceza ve gecikme faizinin tahakkuk tarihinden itibaren bir ay içinde ödenmesi gerekiyor. Yani iki taksit halinde ödeme avantajı kaybediliyor. Bu şekilde hesaplanan vergi ve cezalar süresinde ödenmezse, vergi dairesince her ay için ayrıca gecikme zammı hesaplanmak suretiyle tahsil yoluna gidiliyor.
Kira gelirlerinin tümü vergi matrahı olarak dikkate alınmıyor. Gayrimenkul sahipleri, bu geliri elde etmek için bazı masraflar yapmak zorunda olduğu için, bu masrafların kira gelirinden düşülmesi mümkün. Kira gelirlerinden indirilecek giderlerle ilgili olarak gerçek gider veya götürü gider yöntemi tercih edilebilir. Yöntemin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bu yüzden duruma göre doğru gider yöntemi seçmek daha az vergi ödemeyi, bazen de hiç vergi ödememeyi sağlayabilir. Gelir sahipleri, kiraya verdikleri gayrimenkulü 5 yıl içinde almış ise kendileri de ayrıca kirada oturuyorsa, bu gayrimenkul için kredi faizi ödüyor ve bakım, onarım harcamaları yapıyorsa gerçek gider yöntemini tercih etmelerinde fayda var. Gerçek gider yönteminin seçilmesi halinde kiraya veren tarafından, gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri, idare, sigorta giderleri, borçların faizleri, onarım bakım giderleri, amortismanlar, mal için ödenen kiralar veya sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kirayla oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli, kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar ve tazminatlar, brüt kira tutarından indirilir. Bu harcamalara ilişkin belgeler beyanname ekinde verilmiyor, ancak bu belgelerin 5 yıl boyunca muhafaza edilmesi gerekiyor. Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, (hakları kiraya verenler hariç) kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın yüzde 25'i oranındaki götürü gideri gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilir.
Kira geliri elde eden gayrimenkul sermaye iradı sahibi, kendilerine, eşlerine ve küçük çocuklarına ilişkin şahıs ve bireysel emeklilik sigorta primleri, eğitim ve sağlık harcamaları, okul, yurt ve sağlık tesisleri için yapılan bağış ve yardımlar ile diğer birtakım bağış ve yardımların tamamını veya belli bir tutarını verdikleri beyanname üzerinde safi iratlarından indirim konusu yapabilir.
Mükellef, beyannamesini nasıl verecek?
Mesken olarak kiraya verilen gayrimenkulden bir yılda elde ettikleri gelir 2 bin 400 lirayı, işyeri olarak kiraya verilenlerden tevkifata tâbi tutulmuş kira gelirleri brüt tutarı 19 bin 800 lirayı aşanların ve diğer mal ve haklardan kira geliri elde edenlerin; ikametgâhlarının bulunduğu vergi dairesine beyanname vermeleri gerekiyor.
Beyanlar doğrultusunda hesaplanan vergi mart ve temmuz aylarında iki eşit taksit halinde ödenecek.
Eş ve çocukların kira gelirleri ayrı beyanname ile bildiriliyor.
Beyanname, vergi dairesinden alınacak sayfanın doldurulması şeklinde olabileceği gibi internet üzerinden de yapılabilir. Beyanını internet üzerinden vermek isteyenler, vergi dairesinden kullanıcı kodu, parola ve şifrelerini almalı.
Konut geliri elde edenler eğer beyana tâbi başka bir gelir elde etmiyorlarsa, kira gelirleri için uygulanan 2 bin 400 liralık istisnadan faydalanabilir. Diğer bir ifadeyle, sadece kira gelirini beyan edecek olan vatandaşlar, bu gelirlerinden 2 bin 400 lirayı düşerek beyan edecek. 2008'deki gelir toplamı bu rakamın altında ise beyanname verilmesine gerek yoktur.
Netten brüte kira hesaplaması
Kiralamalarda, kiracı ile mal sahibi genellikle net kira üzerinden anlaşma yapar. Ancak işyeri olarak kiralanan yerlerde verilen kira tevkifata tâbi tutulmalıdır. Tevkifat, brüt kira üzerinden yapılır ve geriye kalan net kira mal sahibine ödenir. Brüt kira, net kiranın 0,8'e bölünmesiyle bulunur. Mal sahibi de kira beyanını brüt kira üzerinden yapmalı. Mesela Mahmut Bey, dükkanını aylık net 2 bin liraya Yusuf Bey'e kiralamıştır. Yusuf Bey, vergi kesintisini brüt kira tutarı üstünden yapmak zorunda olduğundan, brüt kirayı; 2000/0,8 = 2.500 TL olarak hesaplayacaktır. 2 bin 500 lira üstünden her ay yüzde 20 oranında 500 lira vergi kesecek ve vergi dairesine yatıracak, kalan 2 bin lirayı da Mahmut Bey'e ödeyecektir. Mahmut Bey'in kira geliri aylık 2 bin 500 lira olarak dikkate alınacak, 2008 yılında 19 bin 800 lirayı aşan bir gelir elde edilmesi halinde bu gelir kira geliri olarak vergi dairesine beyan edilecektir. Tevkifat yüzde 20 oranıyla yapıldığı ve beyan edilen kira gelirleri yüzde 15'ten başlayan oranla artan oranlı olarak vergilendirildiği için işyeri kirası gelirini beyan edenlerin ek vergi ödemek bir yana vergi iadesi almaları söz konusu olabiliyor. Bu sebeple 2008 yılında, 85 bin 632 liraya kadar olan işyeri kira gelirleri için, beyanname verildiğinde vergi iadesi alınabiliyor. Kiracıların bu vergileri beyan edip etmemesi de durumu değiştirmiyor.
Ticari işletmeye kayıtlı olan gayrimenkullerin işyeri olarak kiraya verilmesinde kiracı, kira ödemelerinden yüzde 20 tevkifat yapmayacak, buna mukabil yüzde 18 KDV hesaplayacak. Ticari işletme bünyesinde bulunan gayrimenkullerin kiralanmasından elde edilen kira bedeli, miktarı ne olursa olsun işletme bünyesinde ticari kazanç olarak beyan edilerek vergilendirilecek. Ayrıca işletme bünyesindeki gayrimekullerin konut olarak kiraya verilmesinden elde edilen kira gelirlerinden 2 bin 400 liralık istisna düşülmeyecek.
Ahmet Yavuz/Zaman
