Kira sözleşmeleri fabrika ayarlarına dönüyor!

Dünya Gazetesi köşe yazarı Bilge Binay Kanat, Kıdemli Avukat Aslı Kınsız, Avukat Berkay Ünel, Avukat Burak Batı, Stajyer Avukat ''Kira sözleşmeleri fabrika ayarlarına dönüyor'' konulu yazısını kaleme aldılar...

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) 11.01.2011 tarihinde kabul edilerek 04.02.2011 tarih ve 27836 sayılı Resmî Gazetede, TBK’nın 648. Maddesi gereği 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmek üzere yayımlanmıştır.

Buna karşın 12.07.2012 tarih ve 28351 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan 6353 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 53. Maddesi ile değiştirilen 14.04.2011 tarihli ve 27905 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un (“6217 sayılı Kanun”) Geçici 2. Maddesi uyarınca kiracının 14.02.2011 tarihli ve 27846 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nda (“TTK”) tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında TBK’nın 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 sayılı Maddelerinin yürürlüğü 8 (sekiz) yıl süreyle ertelenmiştir. Ertelemeye konu 8 (sekiz) yıllık süre, 01.07.2020 tarihinde sona erecek olup; uygulanması ertelenen maddeler, tekrar erteleme kararı alınmadığı takdirde 01.07.2020 tarihi itibariyle yürürlüğe girecektir.

Giriş

TBK ile getirilen kira hukukuna ilişkin düzenlemeler incelendiğinde, kanun koyucu tarafından kira sözleşmelerinin şart ve koşullarının müzakeresi esnasında kiraya verenin sahip olduğu üstün pazarlık avantajı da göz önüne alınarak, hükümlerin kiracı lehine emredici ve/veya nisbi emredici nitelikte düzenlendiği açıkça görülmektedir. Buna karşın, TTK’da tacir olarak sayılanlar ile özel hukuk ve kamu tüzel kişileri arasında akdedilecek kira sözleşmelerinde tarafların kanun gereği basiretli davranma yükümlülükleri ile tacir, özel ve kamu hukuku tüzel kişilerinin sözleşme müzakerelerinde ellerinde bulundurdukları finansal gücün de yardımı ile ticari menfaatlerini ön planda tutacağı göz önüne alınarak hukuken korunmalarında, en azından bir süre, menfaat görülmemiş ve TBK’nin;

i) kira ilişkisinin devri,
ii) kiralananın sözleşme bitiminden önce geri verilmesi (sözleşmenin süresinden önce feshi), iii) önemli sebeplerle olağan üstü fesih,0
iv) bağlantılı sözleşme yasağı,
v) kiracının güvence vermesi,
vi) aleyhe düzenleme yasağı,
vii) kira bedeli-genel olarak ve belirlenmesi,
viii) kiracı aleyhine düzenleme yasağı
ix) dava sebeplerinin sınırlılığı

başlıkları altında düzenlenen konulara ilişkin hükümler 8 (sekiz) yıl süre ile ertelenmişti. Bu erteleme sebebiyle ilgili maddelerin günümüze kadarki yorumunda, kiracı aleyhine düzenleme yasağının kanunun ruhu ve amacı olduğu da gözetilerek, ertelenen hükümlerin 29.04.1926 tarihli ve 359 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’nda (“Mülga BK”) ve doktrindeki görüşe göre 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da (“Mülga GKHK”) bir karşılığı var ise hali hazırda bu düzenlemeler Yargıtay içtihatlarında da, kılavuz mahiyetinde, benimsenmiş olduğundan ilgili düzenlemeler, karşılığı olmaması halinde ise sözleşmenin imza tarihinde yürürlükte olan kanunların amir hükümlerine ve Yargıtay içtihatlarına aykırı olmamak koşuluyla sözleşme serbestisi ilkesi gereği, sözleşme hükümleri uygulanmaktaydı.

Ancak yukarıda da belirtildiği üzere, herhangi bir erteleme kararı alınmaması halinde 01.07.2020’den itibaren, aşağıda başlıklar halinde incelenen hükümler kiracının tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında da uygulama alanı bulacaktır. Buna göre; 01.07.2020 tarihi itibariyle yürürlüğe girecek olan maddelerin değerlendirmeleri aşağıdaki gibidir:

I. Kira İlişkisinin Devri (TBK m.323)

TBK’nin 323. maddesi gereği; kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemeyecek ancak kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça kira ilişkisinin başkasına devrine rıza vermekten kaçınamayacaktır.

Kira ilişkisinin devri kiraya verenin onayına tabi tutulmakta olsa da işbu maddenin yürürlüğe girmesi ile birlikte, kiraya verenler haklı sebep olmaksızın devre onayı vermekten imtina edemeyeceklerdir. Maddenin devamında; kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişinin, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçeceği ve devreden kiracının, kiraya verene karşı borçlarından kurtulacağı düzenlenmiştir. Bununla birlikte devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla 2 (iki) yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olacaktır. Hükmün “Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.” lafzından emredici nitelikte olduğu anlaşılmakta olup, işyeri kiralarında taraflar arasında devam eden kira sözleşmelerinde, devreden kiracının sözleşme süresince sorumlu olacağına dair, aksine bir düzenleme olması halinde dahi, işbu hükmün geçersiz kalacağı ve yerine kanunun emredici hükmünün uygulanacağını belirtmek isteriz.

Uygulamada perakende sektöründe franchise ve bayilik gibi özellikli tek satıcılık sözleşme uygulamalarında alışveriş merkezleri ve cadde mağazaları tarafından kurumsal yapı ve ödeme gücüne güvenilerek ana marka sahibi ile kira sözleşmelerinin akdedilmesi ve akabinde ilgili kira sözleşmesinin bayi veya franchisee’e devri sıkça tercih edilen bir uygulama idi. TBK’nin erteleme sonrasında yeniden uygulama alanı bulacak bu hükmü ile kira sözleşmesinin devrinde ana marka sahibinin devir halinde sorumluluğu sınırlanmış olacaktır.

II. Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi (TBK m.325)

Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesine, bir diğer deyişle kira sözleşmelerinin erken feshine ilişkin olarak her ne kadar mülga mevzuatlarda da herhangi bir düzenleme yer almasa da kira sözleşmesinin erken feshi veya kiralananın sözleşme bitimince önce kiraya verene geri verilmesi hallerinde kiracının ödeyeceği tazminatın kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre ile sınırlı olduğu yönünde Yargıtay içtihatları da bulunmaktaydı.

TBK’nin 325. maddesinin yürürlüğe girmesi ile birlikte, yukarıda bahsedilen Yargıtay içtihatlarına paralel düzenlemeler uygulama alanı bulacak olup kiracı, sözleşme süresinin dolmasından önce kiralananı geri vermesi bir diğer deyişle kira sözleşmesini süresinin bitiminden önce feshetmesi ve/veya fesih koşularına uymaksızın kiralananı tahliye etmesi halinde (erken fesih hakkı düzenlenen kira sözleşmelerinin bu hükümler çerçevesinde feshedilmesi hakkı saklı kalmak üzere) aşağıdaki düzenlemeler uygulanacaktır:

- Kiracı, Kira sözleşmesinden doğan borçlardan, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için sorumlu olacaktır.
- Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlü olacaktır.
- Kiracı, bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecektir.

Yukarıda da belirtildiği üzere birinci düzenleme Yargıtay içtihatlarında da aynen benimsenmekteydi, bir başka ifadeyle kira sözleşmesinin süresinden önce feshi veya kiralananın geri verilmesi halinde taşınmazın benzer koşullarda kiraya verilebileceği makul süre oranında kiracı aleyhine tazminata hükmedilmekteydi.

Dolayısıyla ertelemeye konu madde içerisinde esas önem arz eden hüküm kiracının kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarının sona ereceğidir. Günümüze kadar, kiracı hükümde sayılan şartları sağlayan niteliklerde bir kiracı bulmuş olsa dahi, Yargıtay içtihatları uyarınca kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre ile sorumlu olabilmekteydi. Ancak 01.07.2020 tarihinden itibaren nisbi emredici nitelikteki bu hüküm nedeniyle kiracının kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde kira sözleşmesinden doğan borç ve sorumlulukları sona erecektir. Önemle belirtmek isteriz ki, özellikle de ticari kiralarda kanun hükmü ile getirilen kiraya verenden “kabul etmesi” beklenebilecek kiracı lafzının her somut olay özelinde ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekecek ve “kabul edilebilirlik” standardının yorumu mahkeme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belirlenecektir.

TBK’nin erteleme sonrası yürürlüğe girecek bu hükmünün de özellikle perakende sektörü başta olmak üzere depo, antrepo, fabrika binası gibi nitelikli mülklerin kiralanması süreçlerine esaslı etkisi olacaktır. Zira bu tip nitelikli ticari mülklerin kira sözleşmelerinde Tarafların en çok üzerinde durduğu konulardan birisi sözleşmenin erken fesih düzenlemeleridir. Kiraya Veren erken fesih süresini uzatmaya ve uyulmaması halinde yaptırımı olabildiğince erken fesih süresine yakın şekilde likit tutmaya gayret ederken Kiracı da erken fesih süresi, bildirim süresini kısaltmaya ve sürelere uyulmaması halinde yaptırımı minimumda limitlemeye gayret etmektedir. Bu düzenleme ile Kiracıların esnekliği artacak; Kiraya Verenler yönünden Sözleşme sürelerinin gücü ve uyulmaması halinde yaptırım beklentileri zayıflayacak gibi görünmektedir.

III. Önemli sebeplerle olağanüstü fesih (TBK m.331)

Yürürlüğü ertelenen bir diğer madde ise, TBK m. 331 olup, söz konusu maddenin yürürlüğe girmesi ile birlikte taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda aşağıdaki düzenlemelere başvurabilecektir:

- Sözleşme, yasal fesih bildirim süresine uyularak her zaman feshedilebilecektir.
- Hâkim; durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildirimi neticesinde kendisi tarafından belirlenecek parasal tazminata hükmedebilecektir.

Bu hüküm 01.07. 2020 tarihi itibarıyla yürürlüğe girene kadar Mülga BK’nin benzer konuda düzenleme getiren 264. Maddesi uygulanmaktaydı. Esasen Mülga BK’nin 264. maddesindeki “Muayyen bir müddetle akdedilen gayrimenkul icarında, mucip akdin icrasını tahammül edilmez bir hale getiren sebepler hudusünde; iki taraftan her biri, diğerine tam bir tazminat vermek ve kanuni mehillere riayet etmek şartıyla ve icar müddetinin hitamından evvel feshi ihbar edebilir.” hükmü ile TBK’nin 331. maddesinde öngörülen sözleşmenin çekilmez hale gelmesi halinde olağanüstü fesih yoluna gidilebileceğine ilişkin düzenleme paralel olmakla birlikte asıl ayrım hükmün ikinci fıkrasında yapılmıştır. Şöyle ki, Mülga BK uyarınca sözleşmeyi fesheden taraf tam tazminat ödemekle yükümlü olup, kira süresinin 1 (bir) yıldan fazla olması halinde ise bu tazminat bedeli 6 (altı) aylık kira bedelinden az olamayacaktır. Buna karşın TBK’nin 01.07.2020 tarihi itibarıyla yürürlüğe girecek hükmü uyarınca tazminat bedeli hâkim tarafından somut durum ve koşullar göz önüne alınarak belirlenecektir.

IV. Bağlantılı Sözleşme Yasağı (TBK m.340)

01.07.2020 tarihinde yürürlüğe girecek TBK m.340 uyarınca; konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme (kira sözleşmesi ayakta tutulmaktadır) geçersiz olacaktır.

Benzer bir düzenleme mülga mevzuatlarda da yer almadığından TBK’nın emredici diğer hükümlerine sadık kalmak kaydıyla taraflar kirayla bağlantılı sözleşme akdedebilmekte ya da taraflar kira sözleşmesi içerisinde kayıt koyabilmekteydi. Ancak 01.07.2020 tarihinden itibaren hükmün nisbi emredici lafzı gereği kiracının menfaatine olmaksızın akdedilen kirayla bağlantılı sözleşme veya kayıtlar geçersiz olacaktır. Burada amaç, kira sözleşmesi akdedildiği sırada, kiraya verenin, kira sözleşmesi kapsamındaki yükümlülükler haricinde başka bir edim/borç dayatmasının önlenmesidir.

Bağlantılı sözleşmeye kısaca değinmek gerekirse, bağlantılı sözleşmenin daha çok AVM kiralamalarında ya da iş merkezlerindeki ofis kiralamalarında ortaya çıktığını ve kira ilişkisinde kiraya verenin, kiralananın kullanımı ile ilgili olmayan bir borcu kiracıya yüklemeye çalıştığı veya özellikle perakende sektöründe görüldüğü üzere ilgili kira sözleşmesinin ön şartı olarak Kiraya Veren’in farklı projelerinden de kirala yapılmasına dair sözleşmeler olduğunu söyleyebiliriz. Kira sözleşmesinde kiracının ayrıca sigorta sözleşmesi yapmayı üstlenmesi veya kira sözleşmesi sonunda kiralananı satın alma yükümlülüğünün getirilmesi gibi durumlar bağlantılı sözleşme uygulamalarına örnek olarak verilebilir.

V. Kiracının güvence vermesi (TBK m.342)

01.07.2020 tarihinde yürürlüğe girecek TBK m.342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence (depozito) verme borcu getirilmişse, aşağıdaki düzenlemeler uygulanacaktır:

- Güvence (depozito) tutarı 3 (üç) aylık kira bedelini aşamayacaktır.
- Güvence olarak para veya kıymetli evrak kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatıracak, kıymetli evrak ise bir bankaya depo edecektir.
- Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilecektir.
- Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen 3 (üç) ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Hali hazırda bu düzenleme hem AVM kiralamalarında hem de konut kira sözleşmelerinde uygulanmakta olup, Mülga BK’de kiracı tarafından verilecek güvence bedeline ilişkin bir sınırlama bulunmamaktaydı. Bu da özellikle AVM kiralamalarında yüksek/fahiş güvence bedellerinin (depozito) talep edilmesini mümkün kılmaktaydı. Söz konusu bedeller ancak TBK’nin ertelenen hükmünden bahisle pazarlık yolu ile indirilebilmekteydi. 01.07.2020 tarihinde yürürlüğe girecek TBK m.342 uyarınca kira sözleşmesinde güvence olarak para veya kıymetli evrakın tesliminin kararlaştırılmış olması halinde güvencenin Banka’ya yatırılması zorunluluğu da getirilmiştir. Bu çerçevede, Mülga BK’de bu yönde bir zorunluluk da bulunmamaktaydı.

Ancak bizler erteleme döneminde de Yargıtay içtihatlarını da göz önünde bulundurarak güvence bedelinin Banka’ya faiz getirisi sağlayacak şekilde yatırılmasında fayda gördüğümüzü belirtmek isteriz. Zira Yargıtay içtihatları uyarınca kiraya veren kiracıdan almış olduğu depozitodan faizi ile birlikte sorumlu tutulabilmektedir.

Sonuç olarak, TBK ile getirilen ve 01.07.2020 tarihinde yürürlüğe girecek olan düzenleme emredici nitelikte olmakla birlikte bu düzenlemenin 01.07.2020 tarihinden itibaren imzalanacak çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde geçerli olacağını, öncesinde imzalanmış ve 3 (üç) aylık kira bedelinden yüksek bedellerde belirlenmiş depozito bedellerinin 3 (üç) aylık kira bedelini aşan kısmının iadesinin talep edilemeyeceği kanaatindeyiz.

Güvence bedelinin miktarı kadar uygulaması da esaslı şekilde değiştirilmiş ve amacına uygun bir yapıya kavuşturulmuştur. Güvence bedeli uygulamalarında Bankalara özel bir yediemin rolü getirilmiş olmakla bu rol bankacılık sektöründe yeni bir enstrüman olarak karşımıza çıkacaktır. Zira Bankaların şirket birleşme ve devralmalarında alışık oldukları yeddieminlik mekanizması ticari nitelikli kira sözleşmelerinde gündelik ticari hayatta sıklıkla uygulanabilir olacaktır. Banka, yeni uygulamada iki tarafın onayını veya yargı kararına göre hareket etme sorumluluğu yüklenmektedir

VI. Kira Bedeli Haricinde Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı (TBK m.343)

Ertelenen TBK m.343’te düzenlenen hükmün yürürlüğe girmesi ile birlikte kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacaktır.

Buna karşın ertelenen hüküm Mülga GKHK’nun 9. maddesinde yer alan “Kira mukavelelerinde; bu Kanunu’nun kira bedellerinin tayinine mütaalik hususlar müstesna kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.” Hükmü ile örtüştüğünden hükmün ertelenmesi ve sonradan yürürlüğe girmesi herhangi bir değişikliğe yol açmamıştır.

VII. Kira Bedelinin Belirlenmesi (TBK m.344)

Yeni yürürlüğe girecek olan TBK m.344 ile tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 (on iki) aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacağı düzenlenmektedir.

Söz konusu hüküm; 18.01.2019 tarih ve 30659 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 17.01.2019 kabul tarihli ve 7161 sayılı Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un (“7161 sayılı Kanun”) 56. maddesi ile bu maddenin birinci ve ikinci fıkrasında yer alan “üretici fiyat endeksindeki (“ÜFE”) artış” ibarelerinin “tüketici fiyat endeksindeki (“TÜFE”) on iki aylık ortalamalara göre değişim” şeklinde değiştirilmiştir. Bununla birlikte 7161 sayılı Kanun’un 59. Maddesi ile 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. Maddesine “6098 sayılı Kanunun 344’üncü maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan (konut ve çatılı işyeri kiraları) kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.” hükmü de eklenmiştir. Dolayısıyla hükmün esasen 01.01.2019 tarihi itibarıyla yürürlükte olduğu ve işbu tarihten itibaren uygulamada olduğu görüşündeyiz.

Ayrıca hükmün üçüncü fıkrası ile getirilen düzenleme uyarınca taraflarca anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenebilecektir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilecektir. Önemle belirtmek isteriz ki, Mülga GKHK dönemindeki Yargıtay içtihatları uyarınca; rayiç bedel tespiti için öncelikli sözleşmenin belirli süresinin sona ermesi ve daha sonra da dört uzama yılının geçmesi gerekmekteydi. Zira Yargıtay uygulamaları; ilk 3 (üç) uzama yılında kira bedelinin ÜFE’ye göre hesap edilmesi, dördüncü uzama yılında ise tespitin emsallere göre yapılması şeklindeydi. Ancak ertelenen hükmün yürürlüğe girmesinden itibaren, sözleşmenin süresinin 5 (beş) yıldan uzun olması halinde, sona ermesi beklenmeksizin tespit emsal bedeller de göz önüne alınarak yapılacaktır.

Son olarak; hükmün dördüncü fıkrasında, sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20.02.1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, 5 (beş) yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacağı düzenlenmiştir. Ancak, bu düzenlemeye karşı TBK’nın “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı m.138 hükmü saklı tutulmuştur. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde ise, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak yukarıda açıkladığımız üçüncü fıkra hükmü uygulanacaktır. Taraflar Mülga GKHK döneminde, kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlenmiş olması halinde artış oranlarını sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde serbestçe belirleyebilmekteydi. Ancak işbu hükmün yürürlüğe girmesi ile birlikte, tarafların kira bedelini yabancı para cinsinden kararlaştırmaları halinde; kiracı lehine aşırı ifa güçlüğü hali ayrık tutulmak koşulu ile kira bedeli artırılamayacak, bedelde değişiklik yapılamayacaktır. Ayrıca kanun koyucu tarafından 7161 sayılı Kanun ile işbu hükme “1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla” ibaresi eklenerek mevzuatlar arası uyum da sağlanmış oldu. Keza hali hazırda 16.11.2018 tarih ve 30597 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ’de (Tebliğ No: 2008-32/34) Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ’de sayılan istisnalar hariç taraflar kira bedelini yabancı para cinsinden belirleyememektedir.

VIII. Kira Bedeli ve Yan Giderler Harici Düzenlenen Ödeme Yükümlülükleri (TBK m.346)

TBK’nın 346. maddesinde getirilen düzenleme uyarınca kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyecektir. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersiz sayılacaktır. Öncelikle belirtmek gerekir ki, güvence, depozito ve teminat bedelleri yan gider olarak sayılamasa da bu hüküm kapsamında değildir.

Her ne kadar TBK’nın 346. maddesinde yer alan kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğine ilişkin düzenlemenin Mülga GKHK’nın 16. maddesinde karşılığı bulunsa da kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaları geçersiz kılan hükme karşılık gelen bir hüküm mülga mevzuatlarda mevcut değildir. Dolayısıyla TBK ile getirilen düzenlemenin Mülga GKHK’da yer alandan daha geniş bir uygulama alanına sahip olduğunu belirtmek gerekir.

Sonuç olarak, ertelemeye konu dönemdeki Yargıtay içtihatları da kiracıyı zamanında ve tam ifaya zorlayan kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin kayıtların geçerli olduğu yönündeydi ancak ertelemenin 01.07.2020 tarihi itibarıyla son bulması akabinde kira sözleşmelerine konulan benzer kayıtların kanunun emredici lafzı nedeniyle mevcut hükümlerin de geçersiz olacağı kanaatindeyiz.

IX. Dava sebeplerinin sınırlılığı (TBK m.354)

Yürürlüğe girecek olan TBK m.354 ile, dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemeyecektir. Bu doğrultuda;

- İşyeri kiralarında da sözleşmeyi sona erdirme sebepleri sınırlı sayıda, TBK ile belirlenmektedir.
- İşyeri kiralarında kiraya veren kira sözleşmelerine kanunda sınırlı sayıda sayılan, Sözleşmenin; (i) kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi halinde feshi, (ii) kiracının ölümü üzerine kiraya veren veya kiracının mirasçıları tarafından feshi ile (iii) haklı (önemli) sebebe dayalı feshi, (iv) kiracının ifada gecikmesi halinde veya kiracının iflası halinde feshi, (v) kiracının kiralananı sözleşmeye uygun kullanma, özenli kullanma, komşulara saygı gösterme vb. borçlarının sürekli ihlali halinde feshi halleri dışında özel sona erme kayıtları koyamayacaktır. Sayılanlar haricinde Kira sözleşmelerinde düzenlenen fesih ve tahliye sebepleri, TBK’ya aykırılık dolayısıyla 01.07.2020 itibariyle uygulanamayacaktır.

Ancak belirtmek isteriz ki, TBK’nın ertelemeye konu 354. maddesine paralel bir düzenleme Mülga GKHK’nın 8. maddesinde “Bu kanunla Borçlar Kanunu’nda gösterilen haller dışındaki sebeplerle açılacak tahliye davaları, mukavelelerde aksine şart bulunsa dahi mesmu olmaz” hükmü ile yer aldığından, ertelenen dönemde alınan Yargıtay kararları da göz önene alındığında ertelemenin 01.07.2020 itibarıyla son bulması kira sözleşme ve ilişkilerinde herhangi ek bir değişiklik getirmeyecektir.

Yukarıda ilgili kısımlarda detaylı olarak açıkladığımız üzere yürürlüğü 01.07.2020 tarihine kadar ertelenmiş olan TBK hükümlerinin, herhangi bir ikinci erteleme söz konusu olmadığı takdirde belirtilen tarihte yürürlüğe girmesi ile birlikte ticari kiralamalarda bir takım kiracı lehine değişikliklerin olacağı görülmektedir. Bu bağlamda hükümlerin doğru yorumlanması, Yargıtay kararlarının da yapılacak yorumlarda göz önünde bulundurulması gerekecektir.

TBK’nın kira sözleşmelerine ilişkin ilgili hükümlerine buradan ulaşabilirsiniz.

İş yeri kira sözleşmelerinde yeni düzen!