Kira sözleşmesi bitmeden evden çıkmak isteyenler, dikkat!

Avukat Kadir Kurtuluş ile Avukat Figen Şimşek, kira sözleşmesi bitmeden evden çıkmak isteyenleri uyardı. İşte erken tahliye halinde kiracının sorumluluğu...

Hayatın olağan akışı içinde, beklenmeyen bir durumun meydana gelmesi nedeniyle aslında daha uzun bir süre oturmayı planladığınız bir evi kira süresi sona ermeden tahliye etmeniz gerekebilir. Örneğin, 2 yıl süreli kira sözleşmesi imzaladınız. Ancak 6. ayda eşinizden  ayrıldığınız için daha küçük bir eve taşınmanız gerekti. Bu durumda geriye kalan 18 ayın kirasını ödemeniz mi gerekecek yoksa sadece bir bildirim ile kira sözleşmenizi hiçbir bedel ödemeksizin feshedebilecek misiniz?

Erken Tahliye Halinde Kiracının Sorumluluğu

Kira sözleşmesinde belirlenen süreden önce evini tahliye etmek isteyen kiracı hakkında Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesi uygulama alanı bulacaktır;

“Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.”

Kanun maddesinde de açıkça belirtildiği gibi, fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri veren kiracı makul bir süre için bedel borcunu ödemeye devam edecektir. Maddeyi dikkatle incelemek gerekirse, burada sadece bedel ödeme borcunun değil diğer tüm yükümlülüklerin (özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu, temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu, ayıpların giderilmesine katlanma borcu, kiralananı gösterme borcu gibi), kiralananın yeniden benzer koşullarla kiralanabilmesi için gerekli olan makul bir süre ile devam edeceği düzenlenmiştir. Örneğin erken tahliye edilen taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul süre 3 ay ise kiracının sorumluluğu bu 3 ay ile sınırlıdır. Makul süre 3 ay olmasına rağmen, kiraya veren taşınmazı 2 ay sonra kiraya vermişse, eski kiracının sorumluluğu taşınmazın boş kaldığı bu 2 ay ile sınırlı olacaktır.

Makul sürenin ne kadar olacağı ile ilgili kiracı ile kiraya veren arasında uyuşmazlık yaşanması halinde makul sürenin tespiti için mahkemeye başvurmak gerekecektir. 

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/4614 Es. 2018/12786 K. ve 13.12.2018 tarihli kararında; “Mahkemece; konusunda uzman bilirkişi marifetiyle keşif yapılarak dava konusu yerin aynı şartlarda ne kadar sürede kiraya verilebileceği hususunda denetime elverişli ve hüküm kurmaya yeterli bilirkişi raporu alındıktan sonra belirlenecek makul süre kadar kira parasından davalının sorumlu tutulması gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” denilerek, makul sürenin belirlenmesi için dava konusu yerin aynı şartlarda ne kadar sürede kiraya verilebileceği hususunda bilirkişi raporu alınması gerektiği belirtilmiştir. Zira, makul süre konutlarda genellikle 3 ay olarak kabul edilse de, konutun özelliklerine (fiziksel özellikler, konum, yaş vs gibi) ve somut olayın özelliklerine göre farklılık göstermesi de mümkündür. 

Yargıtay aynı zamanda makul sürenin taraflar arasında sözleşme ile de belirlenebileceğini kabul etmektedir. Örneğin Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/ 3381 Es. 2014/13563 K. ve 08.12.2014 tarihli kararında; “Öte yandan erken tahliye anında TBK 325 maddesine göre kiracı anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden anahtar teslim tarihinden itibaren ise kiralananın aynı şartlarda kiraya verileceği makul süre kira bedeli ile sorumludur. Sözleşmede taraflar makul süreyi 3 ay olarak belirlemişlerdir. Davalı kiracı cevap dilekçesinde, 3 aylık kira bedelinden sorumlu olduğunu da kabul etmiştir. Bu durumda mahkemece, davalı kiracı ve kefilin anahtar teslim tarihi olan 11.12.2012 tarihine kadar kira bedelinden davalı kiracının ise bu tarihten sonraki 3 aylık kira bedelinden sorumlu tutulması gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.” denilerek, taraflar arasında kararlaştırılan 3 aylık sürenin makul süre olarak kabul edilmesi gerektiği belirtilmiştir. 

Makul bir süre boyunca, kiracının edimlerini yerine getirmesi yükümlülüğü yanında, eğer kiracı bu sürenin dolmasından önce kiraya verenin kabul etmesi beklenecek, ödeme gücüne sahip olan ve kira ilişkisini devralmaya hazır olan yeni bir kiracı bulabilirse, kiracının kira ilişkisinden doğan sorumlulukları makul sürenin bitiminden önce sona erecektir.

Kiracı, Yeni Kiracı Bulmasına Rağmen Kiraya Veren Kabul Etmezse?

Kiracının sorumluluğunun makul süreden önce sona ermesi için, kira sözleşmesini süresinden önce fesheden kiracının bulacağı yeni kiracının belirli özellikleri taşıması gerekmekte ve ev sahibinin bu kişinin kira sözleşmesinin tarafı haline gelmesini kabul etmesini engelleyecek haklı bir nedeninin olmaması gerekmektedir. Eğer kiracı, kanunen öngörülen bütün şartları sağlayan yeni bir kiracı bulmasına rağmen ev sahibi bunu reddetmişse, kiracının yine sözleşmeden doğan bütün yükümlülüklerinden kurtulması söz konusu olacaktır.

Ev Sahibi Anahtarları Teslim Almazsa Ne Olur?

Kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için evin fiilen boşaltılması yeterli değildir. Aynı zamanda anahtarların da ev sahibine teslim edilmesi gerekir. Olası bir uyuşmazlık halinde, evin fiilen boşaltıldığını ve anahtarların teslim edilerek tahliye edildiğini ve dolayısıyla kira sözleşmesinin sona erdiğini ispat yükü kiracıdadır. Anahtar teslim edilmediği sürece, kira sözleşmesine konu ev kiracının kullanımında sayılacağından, kiracının kira sözleşmesinden doğan sorumlulukları da devam edecektir. Ev sahibine ulaşılamaması veya ev sahibinin anahtarları teslim almaktan imtina etmesi halinde sulh hukuk mahkemesine başvuruda bulunularak anahtarların teslim edilmesi için tevdi mahalli tayin ettirilmesi talep edilebilir. 

Avukat Kadir KURTULUŞ - Avukat Figen ŞİMŞEK
 

3 maddede kat mülkiyeti nasıl kurulur?