Kiracılar dikkat! İşte ev sahibiniz hesabını kapatırsa yapmanız gerekenler!
Ev sahipleri ve kiracılar arasındaki anlaşmazlıklar hız kesmeden devam ederken, son dönemlerde pek çok ev sahibi de kiracının kirasını yatıramaması için banka hesabını kapatmaya başladı. Peki ev sahibiniz hesabını kapatırsa ne yapacaksınız?
Uzun süredir yaşanan ve her geçen gün derinleşerek bozulan ev sahibi-kiracı ilişkileri artık yaralama, cinayet gibi boyutlara taşındı. İki senedir uygulanan yüzde 25 düzenlemesi de söz konusu bu soruna çözüm olmadı. Adliyeler, kira davalarıyla doldu taşarken Sözcü'den İpek Özbey de yaşanan sorunları kaleme aldı.
Peki kiracı kiralayan ilişkileri neden bu kadar bozuldu? İşte İpek Özbey'in o yazısı ve eski icra müdürü, Av. Mustafa Zafer’in konu ile ilgili yanıtları...
1-Ev sahibi-kiracı ilişkileri neden bozuldu?
Kiracı ev sahibi ilişkilerinin bozulmasının elbette ki asıl sebebi, paranın çok hızlı bir biçimde değer kaybetmesi yani enflasyon karşısında erimesi. Bu bağlamda kiracılardan alınmış olan kira bedellerinin mal sahiplerini tatmin etmemesi, ağırlaşmış olan ekonomik şartlar karşısında aslında kira ilişkisinde her iki tarafın da ekonomik olarak durumunun ağırlaşması ne yazık ki ilişkilerin istenmeyen boyutlara gelmesine sebep oldu.
2-Konut kiralarına getirilmiş olan yüzde 25 artış sınırlaması kiracıyı korudu mu?
Aslına bakarsanız Türk Borçlar Kanuna 11 Haziran 2022'de eklenen geçici 1. madde düzenlemesi ile konut kiralarındaki yasal artış miktarının yüzde 25'le sınırlandırılması kiracıyı tam olarak korumadı. Zira söz konusu düzenlemeye güvenerek artış yapmayan kiracılar karşısında pek çok sebeple ev sahipleri tahliye davaları ve geçmişe dönük alacakları nedeniyle de icra takipleri yapmaya başladı. Açılan bu takip ve davalar neticesinde de pek çok kiracı konutundan istemediği halde tahliye edildi.
3-Kiracılar en çok hangi sebeple tahliye edilmeye çalışılıyor?
Yalnızca yasal artış miktarı olarak kanunla belirlenmiş olan yüzde 25’i uygulayacağını belirten kiracılarına karşı bazı ev sahipleri, önce geçmiş dönem kiralarından ödenmeyen yahut eksik ödenen bir miktarın varlığı durumunda geçmişe dönük kira alacakları için icra takipleri başlattı. Temerrüt sebebiyle tahliye takipleri sonrasında alınan tahliye taleplerinden tutun da, “kızım yurt dışından gelecek, oğlum önümüzdeki ay evleniyor”a kadar pek çok sebepten kiracılar tahliye edilmeye çalışılıyor.
4-Kiracılarını çıkarmak için bazı konut sahiplerinin evlerini akraba yahut arkadaşları üzerine sahte satışlarla geçirdikleri doğru mu peki?
Söz konusu bu süreçte, bazı konut sahipleri kira sözleşmesi yeni olduğundan kiracısını hukuken tahliye edemeyeceği için evini satılığa çıkardı. Fakat sadece bir tahliye nedeni ortaya çıkarabilmek adına evini başka birisinin üzerine geçirmek tamamen çılgınlık, aynı zamanda bu gibi davranışlar çok da tehlikeli. Kiracıyı söz konusu konuttan tahliye edeceğim derken konutları gerçek anlamda kaybetme tehlikesi ile karşı karşıya kalabilirler.
5-Tahliye taahhüdü düzenlenirken nelere dikkat edilmeli?
Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için öncelikle yazılı olması gerekiyor. Taraflar arasında sözle bulunulan taahhütlerin hukuken bir geçerliliği bulunmaz. Tahliye taahhüdü kiralananın teslim edilmesinin ardından verilmiş olmalıdır. Tahliye taahhüdünün kiracı tarafından bizzat verilmiş olması gerekiyor. Kiralanan konut yahut iş yerinin hangi tarihte tahliye edileceğinin net bir biçimde belirtilmiş olması, kiracının kayıtsız şartsız tahliyeyi kabul etmesi ve kiracının herhangi bir baskı ve tesirden uzak tamamen hür ve özgür iradesi ile taahhütte bulunması gerekli.
6-Tahliye taahhüdünün noter huzurunda ya da yazılı şekilde yapılmasının bir farkı var mıdır?
Tahliye taahhüdünün noter huzurunda yapılması durumunda icra dairesinden başlatılmış olan takip sonrasında kiracının yapacağı itiraz icra hukuk mahkemesince reddedilerek tahliye işlemi görece daha hızlı yapılabilecek iken adi yazılı şekilde tahliye taahhüdünün taraflar arasında yapılması sonrasında kiracı tarafından imzaya itiraz edilmesi durumunda genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü yoluna gidilmesi gerekecek ve söz konusu bu durum bazı hallerde aylar boyunca devam edecek uyuşmazlıkların giderilmesinden sonra ancak tahliye işlemi yapılabilecek.
7-Kiracının kira tutarından başka bir ödeme yapma zorunluluğu var mıdır?
Kiracılara kira tutarı ve yan gider dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği Türk Borçlar Kanunu’nda düzenleme altına alındı. Buna göre kiracı kira sözleşmesinde yazılı olan tarihte kiralayana (konut sahibine) yalnızca kira bedelini ve yan giderleri (site-apartman aidatı, merkezi sistem yakıt gideri, ortak alan aydınlatma gideri, güvenlik giderleri, apartmanın peyzaj giderleri, apartman görevlisinin ücreti gibi giderler) ödemek zorunda.
8-Konut sahibi tarafından kira bedelinin ödendiği banka hesabı kapatılırsa kiracı ne yapmalı?
Kiracının temerrüde düşmemesi için kira sözleşmesinde yazılı olan banka hesabına gönderilecek olan paranın hesabın kapalı olması sebebiyle kiracıya iade edilmesi durumunda, kiracının söz konusu kira ödemesini PTT üzerinden “konutta ödemeli kira bedeli” olarak gerçekleştirmesi gerekir. Bunun da mümkün olmaması durumunda ödeme yapılacak yerin mahkeme tarafından belirlenmesi sonrasında kira tutarını mahkemenin belirlemiş olduğu hesaba yatırması doğru olandır.
9-Riskli yapılarda kiracıların sözleşmeyi fesih hakkı var mı?
Kiralayan kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir şekilde teslim etmek ve sözleşme süresince de bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Eğer kiralanan sonradan ayıplı hale gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini ya da kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını veya zararının giderilmesini talep edebilir. Kiralanan yerin riskli yapı olduğunun tespit edilmesi durumunda kiracı sözleşmeyi feshedebilir.
10-Olağan kullanım hasarı kiracıdan istenebilir mi?
Türk Borçlar Kanunu 316. maddesi hükmü uyarınca kiracılar kiralananı tam bir özenle kullanmak ve ayrıca aynı kanunun 334. maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı haliyle kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Fakat kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma nedeniyle oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım sebebiyle meydana gelen zarar ve hasardan sorumludur. Kiraya konu olan taşınmazda kullanım süresine bağlı şekilde olağan kullanım içerisinde mutlaka yıpranma ve eskimeler meydana gelecektir. Kiracı bunların tutarını karşılamak zorunda değildir. Son olarak kira ilişkisinden doğmuş olan uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk sürecinin uygulamada özellikle kira davalarına bakmakla görevli olan sulh hukuk mahkemelerinde neredeyse yarıya yakın bir uyuşmazlığın özellikle kira tespit davalarında önemli ölçüde yararlı olduğunu ve mahkemeler önüne gelen uyuşmazlıkları azalttığını söylemek yanlış olmaz. Fakat tahliyeye ilişkin uyuşmazlıklarda tarafların arabulucu etrafında pek anlaşamadığı ve bu sebeple de açılan davalarda ciddi bir yığılma olduğunu da söylemek gerekiyor.
