Kirada eşin hakları nelerdir?

Kira ilişkisi içinde eşin hakları da var. Ancak bu konu çok fazla bilinmiyor. Peki kirada eşin hakları nelerdir? İşte merak edilen o sorunun yanıtı...

Posta gazetesi yazarı Tamer Heper bugünkü yazısında kirada eşin haklarını kaleme aldı. İşte Heper'in o yazısı...

Kira ilişkisi içinde eşin hakları da var. Ancak bu konu çok fazla bilinmiyor. Eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez. Aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki haklarını sınırlayamaz...

ŞERH KOYULABİLİR

Eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini isteyebilir. Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur. Aile konutu eşlerin birlikte yaşadığı konuttur. Bunu malik olmak şart değildir, kirada oturulan konut için bu şerh verilebilir.

GEÇERSiZ OLUR

Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası olmaksızın aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshetmişse, aile konutunu devretmişse veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlamışsa söz konusu işlem geçersiz olur.

İzin verilmeden işlemin yapılması halinde; Kira sözleşmesinin diğer eşin rızasının alınmadan feshedilmesi durumunda açılacak dava ile feshin geçersizliğinin tespiti, Aile konutunun devri durumunda devrin iptali ve tapu kaydının tekrar aile konutunun maliki olan eş adına tescili, İpotek veya intifa hakkı gibi bir hakkın tesisi durumunda ise bu hakların kaldırılması talep edilebiliyor.

TAM 10 YILI DOLDURDUYSA

BU DURUMDA KİRACI NASIL TAHLİYE EDİLİR?

Kanunlarımıza 2012’de girmiş bir tahliye nedeni vardır. Bir kira sözleşmesinin uzatma süresi 10 yılı doldurduğunda, kiraya veren bir başka tahliye nedeni ileri sürmeden kiracının tahliyesini isteyebilir. Bu sürenin hesabında bazı tereddütler olmuştur, son durum şudur:

Bir kira sözleşmesinde kira dönemi bittikten sonraki yasal uzatma yılları on yılı bulduğunda kiralayan üç ay önce kiracıya haber vermek kaydı ile sözleşmenin feshini talep edebilir. Bu halde sözleşme dönemi hesaba katılmaz. Yani bir yıllık kira sözleşmesinde bu maddenin yürürlüğe koyulabilmesi için 11 sene geçmeli, 5 yıllık kira sözleşmelerinde ise 15 sene geçmelidir.

BİRDEN FAZLA HİSSE OLAN GAYRİMENKULDE SİSTEM NASIL İŞLER?

Birden fazla maliki olmak, ortak mülkiyet anlamına gelir. Ortak mülkiyet iki türlüdür. Elbirliği mülkiyeti, paylı mülkiyet. Elbirliği mülkiyetinde ortakların payları belirsizdir, her ortak gayrimenkule belersiz pay ile maliktir ki o gayrimenkul için yapılacak her türlü hukuki işleme tüm maliklerin katılması şarttır. Bu nedenle elbirliği mülkiyetinde kiralama tüm malikler tarafından yapılmalıdır.

Paylı mülkiyette ise ortakların o maldaki payları bellidir, kiraya verecek olanlar sayı ve hisse payı itibarıyla yarıdan fazlasıdır, yani sayı ve arsa payı çoğunluğudur. Keza tahliye taleplerinde de bu oranlara bakılır.

BİR KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ HALİNDE DİĞERLERİNİN ÖDENMESİ ZORUNLU HALE GELİR Mİ?

Kira sözleşmelerinde karşılaşılan ve yaygın olan maddelerden biri, "Kira bedellerinden herhangi birinin ödenmemesi durumunda dönem sonuna kadar kira bedelleri muaccel olur” şeklindedir. Ancak kira bedelinden herhangi birinin ödenmemesi halinde dönem sonuna kadar kira bedellerinin ödenir hale geleceğine veya cezai şart ödeneceğine dair hükümler geçersizdir.

TAHLİYE TAAHHÜDÜ GEÇERLİ Mİ?

Kiracıların kiralayana verdiği tahliye taahhütleri geçerlidir ancak belli şartlarla. Tahliye taahhüdü kira sözleşmesi ile aynı tarihli olamaz. Ancak kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten sonraki bir tarihi taşımalıdır. Bu noktada dikkat edilecek bir husus da kira sözleşmesinden sonraki bir tarih olmakla birlikte daire kiracıya fiilen de teslim edilmiş olmalıdır.

Tahliye taahhüdünde tahliyenin taahhüt edildiği bir tarih bulunacaktır. Bu tarih geldiğinde tahliye taahhüdü bir ay içinde hukuki işleme tabu tutulmadı ise artık geçerliliğini kaybedecektir. Tahliye taahhüdü yazılı şekle tabi olup noterde yapılması şart değildir. Bir de üst üste alınan tahliye taahhütleri şekil şartına uygun olsa bile geçersizdir.

TESPİT İÇİN DAVA NE ZAMAN AÇILIR?

Kira tespiti davaları için yasada ‘Her zaman açılır’ ibaresi bulunmakla birlikte bazı hususlara dikkat etmek gerekiyor. Dava açılacağı zaman kira tespiti kira yılı başlarından itibaren geçerli olmak üzere talep edilir.

Dönem ortasında açılsa bile tespit yeni kira yılı başından itibaren geçerli olacak şekilde karara bağlanır. Yeni bir kira dönemi başlangıcı için tespit davası açılacak ise bu dava yeni döneme girilmeden en geç bir ay önce açılmalı veya kira artırımı için bu sürelere uyulmak kaydı ile ihtarname keşide edilmesi gerekir. Bu sürelere tabi olmadan dava açmanın bir başka yolu da kira sözleşmesinde artırım şartının bulunuyor olmasıdır.

Kira sözleşmesinde artırım şartı varsa bir ay önceden ihtar keşidesine gerek olmadan her zaman tespit davası açılabilir ancak dönem bittikten sonra geçmiş dönemler için kira tespit talebinde bulunulamaz.

Yeni ev sahibi kiraya zam yapabilir mi?