Kiralanmış taşınmazın satışında KDV istisnası!

Dünya Gazetesi yazarlarından Bumin Doğrusöz bugünkü köşesinde ''Kiralanmış taşınmazın satışında KDV istisnası'' başlıklı yazısını yayınladı. İşte, o yazı.. 

Kurumlar Vergisi Kanunu'nun (KVK) 5/1-e maddesi ile kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazlarını satışından doğan kazançlarının %75'lik kısmı (5.12.2017’den itibaren %50’lik kısmı) vergiden istisna edilmiştir. Satışın yapıldığı dönemde uygulanan bu istisnadan yararlanma, satış kazancının istisnadan yararlanan kısmının beş yıl pasifte özel bir fon hesabında tutulması, satış bedelinin satışı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi gibi bazı koşullara bağlanmıştır.

Satış bedeli üzerinden hesaplanacak katma değer vergisine ilişkin istisna düzenlemesi ise Katma Değer Vergisi Kanunu'nun (KDVK) 17/4-r maddesinde; “Kurumların aktifinde (…), en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler ile bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına taşınmaz ve iştirak hisselerinin bankalara devir ve teslimleri” şeklinde yer almıştır.

Her iki istisnada da anılan kanun düzenlemeleri, istisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapanlara istisnadan yararlanma yolunu kapatmıştır. Konumuzu taşınmazlar açısından irdelediğimizden, burada önem taşıyan nokta taşınmaz ticareti kavramıdır. Taşınmaz ticareti, kanaatimize göre, (Gelir Vergisi Kanunu md. 36’dan hareketle) taşınmaz alım satımı ile devamlı surette uğraşmaktır. Bu kapsama inşaatçılar, al-satçılar, yap-satçılar, hepsi girer. Ancak bu grupta yer alanlar, aktiflerinde satış maksadıyla bulundurmadıkları, örneğin şirket merkezi olarak kullandıkları taşınmazlar için elbette ki bu istisnalardan yararlanabilirler. Taşınmaz alım satımıyla uğraşmayıp da taşınmaz kiralaması faaliyetiyle uğraşanların bu faaliyetlerine tahsis ettikleri taşınmazları sattıklarında, söz konusu istisnalardan yararlanıp yararlanamayacakları ise tartışmalıdır.

Önce konuyu KVK açısından ele alalım. Kanunun anılan maddesi, “taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışındadır.” hükmünü taşımaktadır. Bize göre buradaki “kiralamayla uğraşma”, bu işi fiilen ve çok sayıda yapmayı, bu alandan önemli ölçüde gelir sağlamayı ifade etmektedir. Yani bu istisna sınırlamasının devreye girebilmesi için, kiralama işinin fiili uğraşı alanı olarak edinilmiş olunması ve çok sayıda işlem yapması gerekmektedir. Bu nedenle şirket merkezi olarak kullandığı bir taşınmazı, taşınıp bir süre kiraya verdikten sonra satan bir şirketin bu istisnadan yararlanması gerekir. Buna karşılık idari anlayış aksi yöndedir.
Konu KDV açısından ele alındığında ise durum daha da karmaşıklaşmaktadır. KDVK’nın 17/4-r maddesinde “istisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz ve iştirak hisselerinin teslimleri istisna kapsamı dışındadır” hükmü yer almaktadır. Bu hükmün uygulama açıklamasının yer aldığı KDV Uygulama Genel Tebliği'nde (II/F-4.16) ise “İstisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan (taşınmazların mutat olarak alım satımının yapılması veya kiraya verilmesi) kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmazların tesliminde istisna hükmü uygulanmaz” açıklaması yer almıştır. Bu açıklamanın parantez içindeki hükmünün koyu yazdığımız kısmı kanunda yoktur. Dolayısıyla buradaki “veya kiraya verilmesi” ibaresinin yasal dayanağı yoktur.
Kiralama işi ile uğraşmanın istisnayı kısıtlayıcı yönünü vurgulayan bu ibare, KVK’daki istisna düzenlemesinde yer alırken KDVK’daki istisna düzenlemesinde yer almamıştır. KVK’daki düzenleme, kanun koyucunun kiralama işini taşınmaz ticareti kavramı kapsamında görmediğini vurguladığı gibi, aynı zamanda bu kavramdan haberdar olduğunu ve KDVK’ya kasten yazmadığına da işaret etmektedir. Eğer Kanun Koyucu, taşınmaz kiralaması işi ile uğraşanların da taşınmaz satışlarında KDV istisnasından yararlanmalarını istemesi idi, KVK md.5/1-e ye yazdığı gibi, buraya da yazardı. Bu nedenle kiralama işi ile uğraşan kurumların kiraya verdikleri gayrimenkullerini satmaları halinde de bize göre istisnadan yararlanabilmeleri gerekmektedir.
O halde burada bir soru ortaya çıkmaktadır. Kanun koyucu abesle iştigal etmeyeceğine göre, KVK md. 5’de, taşınmaz ticaretinin dışında ayrıca kiralama faaliyetini niçin ilgili fıkra metninde belirtmiştir? Bu soruya bir cevap verilemedikçe, kiralama işine, taşınmaz satışında KDV istisnasını sınırlayıcı bir işlev yüklenmesi mümkün değildir.

Görüşümüzü yukarıdaki şekilde aktarmıştık. Tekrar yazmamızın sebebi ise; bu konudaki bir gelişmeyi duyurmak.  Ankara  3. Vergi Mahkemesi önüne gelen dört dosyada yukarıda aktardığımız görüşümüz ve gerekçesi doğrultusunda karar vermiş, “KVK md. 5/1-e’de ‘taşınmazların kiralanması ile uğraşma’ ibaresine ayrıca yer verilmesinin kiralama ameliyesinin taşınmaz ticareti kavramı içinde kabul edilmediğini gösterdiğine, bu ibareye KDVK md.17/4-r’de yer verilmemekle de taşınmaz kiralaması ile uğraşmış kurumların istisnadan yararlanmasına engel olmadığına” hükmetmiştir. Karar, taşınmazlarını bir – iki defa kiraya verdikten sonra (taşınmaz ticareti ile ayrıca uğraşmamak kaydıyla) satan kurumlar açısından önemli bir karardır. Görüşümüzün yaşama geçmesi de elbette sevindiricidir.