Kiralar kısa ve uzun vadede düşecek!

Cushman & Wakefield tarafından Türkiye Ofis ve Perakende Pazarına Bakış 2018 Üçüncü Çeyrek raporu yayınlandı. 

Türkiye Ofis Pazarına Genel Bakış
Eylül ayında Reel Sektör Güven Endeksi 90,4 ve Tüketici Güven Endeksi ise 59,32 olarak kaydedilmiş olup her iki rakam da bir önceki çeyreğe göre önemli oranda azalmıştır. Bu sırada, 2018 yılı 2. çeyreğinde GSYİH Artış Oranı bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 5.2 kaydedilmiş olup büyüme bir önceki çeyreğe göre yüzde 2,1 azalmıştır. Buna ek olarak, mevsim etkilerinden arındırılmış işsizlik oranının 2018 Haziran ayında yüzde 10,9 oranına artması enflasyon oranının Eylül ayında yüzde 24,59 oranında büyük bir yükseliş göstermesi ve Ağustos ayındaki kur artışı, özellikle kiralama değerlerinde etkili olmuştur.

Kullanıcı Odağı
İstanbul’da 85.881 m2 yeni ofis alanı pazara girmiş olup toplam arz 6,08 milyon m2 ’ye çıkmıştır. Üçüncü çeyrekte yeni kiralama bir önceki çeyreğe göre yüzde 33,26 artış kaydetmiş olup 82.178 m2 ‘ye ulaşmıştır fakat bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla az bir oranda - yüzde 3,31 – azalma göstermiştir.

3. çeyrekte m2 bazında anlaşmaların yüzde 60,84’ü MİA dışında Asya yakasında ve yüzde 36,72’si MİA’da gerçekleşmiştir. En büyük mal sahibi kullanıcı anlaşması ise EPİAŞ tarafından gerçekleştirilmiştir (12.000 m2 , Maslak). Başlıca yeni kiralamalar ise EnerjiSA (6.514 m2 , Nidakule Ataşehir Batı), Migros (5.051 m2 , Metropolistanbul), HDI (5.000 m2 , Kozyatağı) ve İpragaz (4.040 m2 , Metropolistanbul)’dur. Genel olarak, üçüncü çeyrekte boşluk oranı az bir oranda artarak yüzde 24,62’ye yükselmiştir.

Yatırım Odağı
Üçüncü çeyrekte gerçekleştirilen yatırım aktiviteleri ofis üniteleri ile sınırlı kalmış olup Doğan Holding’in yine kendi iştirakı olan Ortadoğu Otomotiv’den Trump Towers ofis ünitelerini yaklaşık ₺453 milyon karşılığında satın alması bu aktivitelere dahildir.

Genel Görünüm
Ağustos ayındaki kur ve son zamanlarda gerçekleşen enflasyon artışı nedeniyle Türk ekonomisi yavaşlamaya devam etmektedir. Fakat tüm bu dengesiz sayılabilecek ortama rağmen, üçüncü çeyrekte beklenen telafi edici talep ivme kazanmış olup yıl sonuna kadar da artması öngörülmektedir. Bu sırada, Hazine ve Maliye Bakanlığı’nca hazırlanan ve Ekim ayında yürürlüğe giren düzenlemeye göre tüm kira sözleşmeleri ₺’ye dönüştürülecektir. Bu durum pazarın yeni düzenlemeye adapte olmasına neden olacak ve etkileri bir sonraki çeyreklerde gözlemlenmeye başlanacaktır. Yeni düzenlemeyle ofis yatırımlarının varlık değerinin ABD$ bazında azalmasıyla birlikte yatırım için fırsat kollayan yabancı alıcı ilgisinin büyük oranda ivme kazanması beklenmektedir.
 

Türkiye Perakanede Pazarına Genel Bakış

AYD/Akademetre verilerine göre, 2018 Ağustos ayında ciro endeksi bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 30,2 ve bir önceki çeyreğe kıyasla yüzde 17 artmış olup aynı dönemde enflasyon ise yüzde 17,9 yükselmiştir. En büyük artış bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla sırasıyla yüzde 42 ve yüzde 31,7 olarak teknoloji ve hipermarket satışlarında kaydedilmiştir. Bununla birlikte, bir önceki çeyreğe kıyasla yaya trafiğinde yüzde 4 artış görülmüş fakat bir önceki yıla göre yüzde 1,9 azalma kaydedilmiştir.

Kullanıcı Odağı
3. çeyrekte, özellikle Ağustos ayındaki kur artışından dolayı perakendeci aktivitesi oldukça düşük kalmıştır. Türk Lirasının uzun bir süredir değer kaybetmesinden dolayı ayakkabı markaları Hotiç, Beta ve Yeşil Kundura ile Gilan Mücevherat gibi birçok perakendeci konkordato ilan etmiştir. 3. çeyrekte Decathlon yeni mağazalar açarak pazar payını arttırmaya devam ederken, Mediamarkt büyüme planında herhangi bir değişiklik yapmamıştır. Bu sırada H&M ilk global konsept mağazasını Palladium AVM’de açmış olup dünyanın en lüks markalarından Hermès ve Alain Ducasse’nin de Taksim 360 projesine gireceği bildirilmiştir. CarrefourSA yeni restoran konseptini İstanbul,  İzmir  ve Adana’daki hipermarketlerinde hayata geçirmiş olup hızlı moda perakendecisi Miniso da Anadolu şehirlerinde daha da büyümeyi planlamaktadır. Ayrıca Xiaomi de Vadistanbul’daki ilk mağazası ile pazara girmiştir. Bunun yanında kozmetik markaları ve dev perakende markası DeFacto büyüme planlarını durdurmuştur. 3. çeyrekte ilave arz girişi olmamıştır. Buna ek olarak, yeni AVM inşa faaliyetleri büyük ölçüde durma noktasına gelmiştir.

Yatırım Odağı
3. çeyrekte sadece bir yatırım işlemi gerçekleşmiştir: Doğan Holding’in yine kendi alt kuruluşu olan Ortadoğu Otomotiv’den Trump Towers’ı satın alması. AVM’nin yaklaşık değeri ₺396 milyon'dır.

Genel Görünüm
Türk Lirası’nın sürekli değer kaybetmesi ile enflasyon önemli ölçüde yükselmiş, Türkiye ekonomisi yavaşlama noktasına gelmiştir. Yeni düzenleme ile tüm kira kontratları 2 Ocak 2018 tarihindeki kur üstünden ₺’ye dönüştürülecek olup, kontratlar söz konusu tarihten önce yapılmışsa geçerli tarih için enflasyon düzenlemesi yapılacaktır. Bu durum, çok daha yüksek kur oranı nedeniyle mülk sahiplerine ve yüksek enflasyon endekslemesinden dolayı kiracılar üstünde baskı oluşturacak ve pazarın yeni gerçeklerine adapte olunmasını gerektirecektir. Varlık değerinin ABD$ bazında önemli ölçüde azalacağı beklentisi ile fırsat kollayan yabancı alıcıların ilgisinde artış öngürülmektedir.

Ofis kiralarında TL uygulamasına geçiliyor!
 

Gayrimenkul bedellerine döviz yasağı!