Konut fiyatları 10 yıl boyunca yükselmeyecek!

Çok uzun süredir emlak sektöründe balon olup olmadığına dair tartışmalara şahit olduk ve halen bu tartışmalar devam ediyor. Bu tartışmaların bitmesi için "konut sektöründe balon olduğunu iddia edenlerin" haklı çıkarak bu balonun patlaması gerekiyor. Maalesef son zamanlarda bu balonun patladığını görebiliyoruz. Ancak sektör temsilcileri son bir umutla farklı girişimlere geçerek batıklarını kurtarmaya çalışıyorlar. Bu yüzden konut fiyatlarında düşmelere şahit oluyoruz. Bu tartışmaların balon varlığını savunun tarafında olan bir analist olarak, ortaya çıkan durumdan asla keyif almıyorum. Çünkü ortada ölü bir fil var ve bunun gömülmesi gerekiyor. Haklı çıkmaktan zevk almıyorum; ancak uyarılarımın da dikkate alındığını görmek beni mutlu ederdi. Balon varlığını niçin savunduğuma eskiye göz atarak hatırlayalım: Konutların fiyatı reel olarak çok yüksek, ancak kalite artışıyla bunun bir kısmı açıklanabiliyor. Konut fiyat artışı sadece kalite artışıyla açıklanamayacak kadar yüksek oluştu (bir konutun kira fiyatlarıyla ölçülen F/K oranı 17 olmalıdır, yani 17 yılda kendini amorte etmelidir. Ancak mevcutta satılan konutların kiraları ile orantıladığınızda bu dönüş size 24-30 yıl arasında gerçekleşmektedir; bu hesaba göre ev fiyatları reel olarak yüzde 40-85 arası pahalıdır.) ABD faiz artırımı öngörüsüne göre tüm faiz tiplerinin yükselmesi beklenmekteydi. ABD sadece bir kez faiz artırmasına karşın, mortgage faizleri bu hafta itibarı ile yüzde 1,30 mertebesine ulaştı. Halbuki geçen sene yüzde 0,80 faize mortgage ile kredi bulunabiliyordu. (ABD'nin faiz artırımına yeni başladığını hatırlatmak isteriz, konut kredi faizleri daha da yükselecektir) Faizler artınca konut finansmanı güçleşti ve konut fiyatlarına erişim fırsatı oldukça düştü. Bu açıdan, konut sektöründe yapılan konutlar alıcı bulmamaya başladı. Bunu geçen yıldan yazıp, öngörmüştük. Konut arz fazlası ciddi rakamlara ulaştı; şimdi inşaatçıların eritmek istedikleri ve satamadıkları ciddi bir konut fazlası bulunuyor. Tüm bunları yan yana koyunca, önümüzdeki 10 yıl boyunca konut fiyatlarının artık yükselmeyeceğini hesaplayabiliyoruz. Bu durumda, yatırım amaçlı konut alacakların da talebi bıçak gibi kesilmiş oluyor. Öte yandan, zaruret yoksa kimse bu faiz oranlarıyla konut almaz. Hem konut fiyatları düşecek, hem de faizi yüksek olacak; akıllı yatırımcının işi şu devirde konuttan uzak durmak olmalıdır. Bıçak gibi kesilen satışlar. İnşaat sektörünü zor durumda bırakmaktadır. Aslında bu süreç kendini göstere göstere gelen bir süreçti. Bu yüzden emlaktaki balonun patlaması unutulmuş olan bir başka iş kolunu canlandıracak gibi duruyor. Bu da elbette ki sanayi yatırımları olacak. Asıl iş gücü, verimlilik, istikrarlı büyüme kaynağı bu sanayi yatırımlarımız olacak. Mevcut büyüme stratejisinin ülkemizde tıkandığı açıkça ortada duruyor. İnşaata dayalı büyüme stratejisi sürdürebilir değildir. Nitekim de öyle oldu. Her krizden bir fırsat çıkarmayı ilke edinen yatırımcımız bundan sonra kolları sıvamalı, unuttuğu yüksek katma değerli yatırımlarına hız vermelidir. Bunun için bir türlü çıkmak bilmeyen ekonomik dönüşüm programı beklenmektedir. Geçtiğimiz son 5 yılda, tüm sanayiciler kendi iş kollarında tek bir çivi çakmadılar. Çünkü desteklenen model inşaat sektörü üzerine büyümeye endeksliydi. Hep yatırımı inşaat sektörüne yönlendirdiler. Ama artık durum değişti. Kimsenin hoşuna gitmeyebilir; ancak gerçeği kabullenmemiz gerekli. İnşaat sektörü bu hızını önümüzdeki 10 yıl boyunca mumla arayacak. Bunun yerini yarım kalmış sanayi yatırımları alacak. 

Özgür Cihan BERK/Bursa Haber