Konut fiyatları bir yılda yüzde 14 düştü! Ev sahibi olmak için doğru zaman mı?

Konut fiyatları bir yılda yüzde 14 reeel düşüş gösterdi. Yatırımcı niteliğindeki alıcılar için konut fiyatlarının mev­cut düzeyinin reel bazda “dip” olarak kalacağı ve bu dönemin alım için uygun olduğu görüşü giderek ağırlık kazanıyor. Dünya Gazetesi Yazarı Naki Bakır, konut fiyatlarının nedne düştüğünü ve konut sahibi olmak için doğru zaman olup olmadığını açıkladı. İşte Bakır'ın o yazısı... 

Son bir yılda bir kesim yük­sek kredi faizleri-ödeme gü­cünü aşan taksitler nedeniyle konut talebini ertelerken, ya­tırımcı tipindeki alıcıların da ellerindeki fonları daha çok fa­izli enstrümanlara yöneltmesi sonucu ülke genelinde konut talebi daraldı, fiyat artışları enflasyon çok altında seyretti. Konut fiyatlarında; aylık bazda geçen yıl temmuzdan bu yana, yıllık bazda ise bu yıl şubattan bu yana yaşanan “reel” gerile­me temmuz ayında da devam etti.

Pandemi öncesi 2019 yılı­nın tümünde reel olarak yüz­de 1,9, 2020 yılında da yüzde 3 düşüş yaşanan konut fiyatla­rı, 2021 başından itibarın aylar itibarıyla enflasyonun üzerin­de bir artış seyriyle reel olarak aşırı yükseliş sürecine girmiş­ti. 2021’in tümünde enflasyon yüzde 36,08 olurken, konut fi­yat endeksinde artış yüzde 63,5 oldu, konut fiyatları bir yılda re­el olarak yüzde 20,2 yükseldi.

REEL DÜŞÜŞ HIZLANDI

Konutta reel değerlenme iz­leyen yıl daha da hızlandı. 2022 yılının tümünde TÜFE artışı yüzde 64,3 olurken, konut fiyat­larında cari artış yüzde 151,9’a ulaştı, böylece reel bazda yüz­de 53,3 oranında bir reel artış yaşandı. Bu eğilim 2023’ün ilk çeyreğinde de sürdü, aylık enf­lasyonun üzerinde artışlar kay­deden konut fiyatlarında Mart 2023 sonu itibarıyla yıllık reel artış yüzde 59’a kadar yükseldi.

Bu yıl şubatta ise aylık enf­lasyon 4,5 olurken, konut fiyat­larında aylık artış yüzde 3,3’le bunun altında kaldı. Şubat­ta aylık bazda reel olarak yüz­de 1,2 gerileyen konut fiyatla­rında yıllık reel değişim de ay­lar sonra ilk kez eksiye geçti.

Konut fiyat endeksi şubat so­nu itibarıyla son bir yılda reel olarak eksi (-) yüzde 0,8 düşüş kaydetti. İzleyen dönemde ma­yıs dışındaki aylarda konut fi­yatlarındaki aylık artışlar aylık enflasyonun altında seyretti ve yıllık bazda reel düşüş hızlan­dı.

İSTANBUL'DA KONUT FİYATLARI SERT DÜŞTÜ

Son bir yılda hem üç büyük şehir hem de istatistiki böl­ge birimleri sınıflandırması­na (İBBS) göre 26 bölge içinde konut fiyatları en sert düşüşü deprem tehdidi altındaki İstan­bul’da kaydetti.

Yıllık cari fiyat artışı Ankara’da yüzde 39,4, İz­mir’de yüzde 37’le enflasyonun altında kalırken, İstanbul’da fi­yatlar cari olarak yüzde 26,8 çok daha düşük bir artış göster­di. Buna göre ortalama konut fi­yatları son bir yılda reel olarak İstanbul’da yüzde 21,6, İzmir’de yüzde 15,3, Ankara’da yüzde 13,8 geriledi.

KONUT FİTYATLARI NEDEN DÜŞTÜ? 

Geçen yıl ekonomide radikal politika değişikliği ile Merkez Bankası politika faizinin Hazi­ran 2023-Mart 2024 arasın­da yüzde 8,5’ten yüzde 50’ye yükselmesi ve bu düzeyi koru­ması, üretim ve tüketim ayak­larında giderek artan bir fren etkisine ve ekonomide soğu­maya yol açtı.

Döviz kurlarının genelde yatay seyir izlediği bu dönemde birikim sahiplerinin konut, taşıt gibi alımlarını erte­leyerek ellerindeki fonları faiz­de değerlendirmeye yönelme­si, birçok sektörde durgunluğu artırdı. Yüksek faizin piyasada paraya yön değiştirttiği bu süreçten en fazla olumsuz et­kilenen alanların başında ise konut sektörü geliyor.

KONUT ALMAK İÇN DOĞRU ZAMAN MI? 

Son yıllarda yapılan konut kredi kampanyalarında da görüldüğü gibi düşen kredi faiz oranları konut piyasa­sında talebi artırıyor, artan talep de fiyatları yükselti­yor.

Buradan hareketle bir iktisadi kural “kredi faiz oranları düşerse konut fi­yatları yükselir” görüşü ağır basıyor. Ekonomik progra­mın iki temel hedefinden cari açığın hızla küçülme­si ve enflasyonda düşüşün hızlanmasıyla giderek yük­sek sesle konuşulmaya baş­lanan “faiz indirimi” konu­sunda piyasalarda beklenti giderek artıyor.

Bu yılın son­larına doğru ya da 2025 baş­larında başlaması beklenen indirim sürecinde konuta talebin yeniden artışa geçe­bileceği, bunun da fiyatlar­da reel artışı beraberinde getirebileceği belirtiliyor. Yatırımcı tipindeki konut alı­cılarının şu an reel fiyatların indiği dip seviyeden yapa­cakları alımlarla izleyen dö­nemde karlı çıkabileceğini ifade ediliyor.

Konutu kredi ile alabilecek kesimden şu anki taksitleri ödeme gücü bulunanların, mevcut fiyat düzeyinden alıma geçmele­ri durumunda, ileride düşen faizlere göre kredi borcunu yeniden yapılandırabilecek­leri de hatırlatılıyor.