Konut kredilerinde devrim!
Kamuoyunda günlerdir spekülasyonu yapılan VDMK’lar ne batık inşaatları finanse ediyor ne de Merkez Bankası’nın rezervlerinden fonlama yapılıyor. İşte, sermaye piyasalarına yeni soluk getirecek enstrümanın tüm detayları...
Sabah Gazetesi yazarlarından Dilek Güngör köşesinde konut kredisi satış sistemini kaleme aldı. İşte Dilek Güngör'ün yazısı...
Ekonomi yönetiminin detaylı çalışmaları sonucu oluşturulan, sermaye piyasalarını derinleştirecek yeni ürün haftaya piyasaya çıkıyor. Ziraat Bankası, Halkbank, Vakıfbank ve Garanti Bankası'nın portföyündeki konut kredileri Kalkınma ve Yatırım Bankası'nın kurucusu olduğu Varlık Finansman Fonu üzerinden Varlığa Dayalı Menkul Kıymet (VDMK) olarak satışa çıkarılacak. 4 bankanın portföyünün ilk kez bir araya getirilerek oluşturulan ve piyasaya sürülecek olan 3 milyar 150 milyon TL tahvil ihracı, son 7 yılda yapılan VDMK ihraçlarının neredeyse toplamına eşit. Nitelikli yatırımcılara satılacak olan ve derecelendirme kuruluşu tarafından en yüksek not olan AAA alan VDMK'lara yüksek talep bekleniyor.
SİSTEM ŞÖYLE ÇALIŞACAK
4 banka kullandırmış olduğu konut kredilerinden SPK mevzuatına uygun ayrı ayrı teminat havuzu oluşturdu. Havuza alınan kredilerin hiç aksamamış olması, DASK poliçesinin bulunması, ipotek koşulu gibi şartlar arandı. SPK tebliği gereği, havuza konulan krediler uluslararası bağımsız denetim şirketleri tarafından denetlendi. 6 ayda bir de denetimler tekrarlanacak. Böylelikle ödemesi bir defa geciken krediler teminat havuzundan çıkarılıp yerine yeni krediler konulacak. Kurulan sistemin bu nedenle güvenilir ve sağlam olduğu belirtiliyor.
16 KAT BÜYÜK TEMİNAT HAVUZU
Yapılacak olan 3.15 milyar TL'lik ihracın arkasında ihracın yaklaşık 16 katı büyüklüğünde bir teminat havuzu bulunuyor. Kamu bankaları bu havuzdaki kredileri teminat göstererek 1'er milyar TL büyüklüğünde kıymet ihraç edecek. Garanti Bankası ise 150 milyon TL'lik ihraç yapacak. Ağırlıklı ortalaması alındığında 4 bankanın takipteki konut kredilerinin toplam konut kredilerine oranı yüzde 0.3 civarında. Vakıfbank ve Garanti Bankası İTMK ihraçlarını 30 Kasım'da yaptı, Ziraat Bankası ve Halkbank ise 7 Aralık'ta gerçekleştirecek. Daha sonra Varlık Finansman Fonu devreye girecek. Bankaların ihraç ettiği teminat havuzuna dayalı İpotek Teminatlı Menkul Kıymetler'e (İTMK) yatırım yaparak, bunların dayanak olacağı şekilde VDMK ihraç edecek. Yani 4 bankanın ihraç edeceği İTMK karşılığında Kalkınma Bankası'nın kurucusu olduğu Varlık Finansman Fonu VDMK çıkararak, piyasada satacak.
200 MİLYARLIK MADEN İŞLENİYOR
Uzmanlar, bankaların portföyünde ipotek teminatlı 200 milyar TL'lik konut kredisi olduğunu belirterek, "Bankaların konut kredilerinde takibe düşme oranı yüzde 1'lerin altında. Türk halkı konut kredilerine çok sadık. Bugüne kadar 200 milyar TL'lik portföy değerlendirilmemiş. Şimdi bu maden işlenecek" diyor. Yeni ürün daha sonra KOBİ kredileri için de uyarlanabilecek.
NEDEN BANKALAR İHRAÇ ETMİYOR?
Bankaların ihraca konu olan kredilerinde ortalama getirileri yüzde 11. Bu krediler yeni sistemde yaklaşık yüzde 18 getiriyle yatırımcıya satılacak. Bankalar bu portföyü kendileri sattıklarında yüzde 7 zarar yazmak durumunda kalacaktı. Şu anda bu krediler bilançoda tutulacak ama çıkarılacak kağıtların getirisinden kaynaklı zarar oluşmayacak. Varlık Finansman Fonu bu İTMK'lardan gelen nakit akışını yatırımcılarına aktaracak.
YALAN:
İNŞAAT ŞIRKETLERİNİN STOKLARI DEVRALINIYOR
GERÇEK:
İnşaat şirketlerinin satamadığı konutlar değil, bankaların portföyündeki ipoteğe dayalı konut kredileri önce İTMK olarak ihraç ediliyor, daha sonra Varlık Finansman Fonu üzerinden VDMK ihracı yapılıyor.
YALAN:
MERKEZ BANKASI BATIK İNŞAATI FİNANSE EDECEK
GERÇEK:
Merkez Bankası ne batık inşaatları finanse ediyor ne de para basıyor. Bankanın rezervlerinden, kredi havuzunu fonlaması söz konusu değil.
YALAN:
SONU ABD'DEKİ MORTGAGE KRiZİ GİBİ OLUR
GERÇEK:
ABD'de 2007'de başlayan kriz bankalarının kâr iştahıyla riskleri ölçmeden umarsızca verdiği kredilerden kaynaklandı. Bankalar kredi patlaması yaşayınca bu kredileri varlık teminatlı menkul kıymetleştirildi. Ancak konut fiyatları düşünce ve kredi alanların bir kısmı paraları ödemeyince bankalar konutlara el koydu. Bankalar da sigortacılar da etkilendi. İki olay birbirinden çok farklı.
BANKALARA 3.1 MİLYAR KAYNAK
Bankalar aktiflerinde ortalama vadesi 6 ila 8 yıl olan konut kredilerini, bir anlamda nakde çevirerek bugün tahsil etmiş olacak. Ellerine geçecek likiditeyi de reel sektöre kullandırabilecek. Bu, faizlerin de düşmesinin önünü açacak.
'FAİZ DÜŞECEK' BEKLENTİSİ
Bankalar, önümüzdeki süreçte faizlerin düşeceği beklentisiyle ihraç edilecek VDMK'larla ilgili ihraç tarihinden itibaren 1 yıl süre ile geri alım garantisi verecek. Yani bir yatırımcı ne kadar VDMK alırsa alsın 6 ay sonra geri getirdiğinde çıktığı faiz oranından iade edebilecek.
DEVLET TAHVİLİNDEN YÜKSEK GETİRİ
İhraç edilecek tahvilin vadesi 5 yıl olacak. 3 ayda bir sabit kupon ödemesi yapılacak. Yatırımcılara getirisi 5 yıllık TL cinsi devlet tahvili faizinden 80 baz puan daha yüksek olacak. Böylece yatırımcılar için risksiz yeni bir enstrüman yaratılacak. Rehnedilememesi, kamu alacağı sayılamaması ve devletin el koyamaması nedeniyle yeni ürünün yüksek kaliteli bir varlık olacağını da gösteriyor.
VDMK NEDİR?
Varlığa Dayalı Menkul Kıymet, alacak karşılığı ihraç edilen kıymetli evrak anlamına geliyor. Bu tip ihraçların amacı alacakları likit hale getirmek ve bu yolla düşük maliyetli kaynak yaratmak.
İTMK NEDİR?
İpotek Teminatlı Menkul Kıymetler, ipoteğe dayalı menkul kıymetler, ipotek finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilen hisse senedi dışındaki sermaye piyasası araçlarıdır.
