Konut piyasası yatırımcı değil oturumcuya göre!

Milliyet Gazetesi yazarlarından Güngör Uras bugünkü köşesinde ''Konut piyasası yatırımcı değil oturumcuya göre'' başlıklı yazısını yayınladı. İşte, o yazı...

Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) derlediği mart ayı konut satış istatistiklerinde geçen yılın aynı dönemine göre ufak da olsa gerileme var. Türkiye İstatistik Kurumu Tapu Genel Müdürlüğü’nden aldığı rakamları yayınlıyor. Yayınlanan satış rakamları ay içinde kesinleşen, tapusu alınan konut sayılarını gösteriyor.

İkinci el konutların satışları, tapu müdürlüklerinde yapıldığında kayda geçiyor. Satış rakamına ekleniyor. İlk el satışların tamamına yakını, yapımcı ile alıcı arasındaki sözleşme ile yapılan satışlar. Yapımcı arsayı satın aldıktan sonra, projeyi yaptıktan sonra, maketi hazırlattırdıktan sonra, temel attıktan sonra satış sözleşmesi yapmaya başlıyor.

İlk el envanteri...

Konut yapımı tamamlandıktan, iskanı (kullanım belgesi) alındıktan sonra tapu müdürlüklerinde tapu işlemi yapılıyor.

Açık anlatımla yapımcının başladığı, sürdürdüğü, satışa çıkardığı ilk el konutlar Türkiye İstatistik Kurumu’nun yayınladığı aylık ilk el konut satış rakamlarına, en az 2 yıl, çok defa 3 - 4 yıl sonra yansıyabiliyor.

Türkiye İstatistik Kurumu’nun yayınladığı 2018 Yılı Ocak - Mart ayları konut satış rakamlarına göre:

İlk 3 ayda ilk satış ve ikinci el satış olarak geçen yıl toplam 145 bin konut satılmıştı. Bu yıl 138 bin satış görülüyor. Satışlarda yüzde 4.8 oranında gerileme var.

İlk 3 ayda 145 binden 138 bine gerilediği görülen ilk el satışları Ocak-Mart döneminde yapılan ilk el satışlar değil. Yapımcılarla alıcılar arasında 2 - 3 - 4 yıl önce satış sözleşmesine bağlanmış konutların iskanlarının alınması sonucu tapu kaydı yapılanlar.

İlk 3 ay geçen yıl 179 bin ikinci el konut satılmışken, bu yıl aynı dönemde 160 bin konut satıldı. İkinci el satışlar yüzde 8.3 geriledi. İşte bunlar gerçek olarak ay içinde el değiştiren konutlar.

Konuta, özellikle ilk el konuta talepte bir gerileme var. İlk el konuttaki talep gerilemesinin boyutu bilinemiyor. Çünkü ilk el konut envanterimiz yok. Envanter olmadan stoku da talepteki değişimi de izlemek mümkün değil.

Konut kredisi faizlerinin yükselmesi, konut yapım maliyetlerinin artması, dövizin, altının alternatif yatırım aracı olarak öne çıkması, kiraların gerilemesi karşısında, konut piyasasından yatırımcılar çekildi. Oturumcular kaldı.

İstanbul’dan Anadolu’ya...

İlk el konut piyasasını coşturanlar “Yatırımcılar” idi. Konutta devamlı fiyat artışını bekleyen, istendiğinde konutu daha yüksek fiyatla satabilme imkanını gören yatırımcılar piyasadan çekildi.

Şimdilerde piyasa “Oturumcular”ın piyasası. Oturumcular, piyasadaki durgunluğu fırsata çevirerek, kendi ihtiyaçlarını karşılamak arayışında konut satın alanlar.

Bugüne kadar ilk el konut piyasasının merkezi İstanbul idi. Gene de İstanbul. Yapımcılar stoka rağmen, konut satışını artırmayı sürdürüyorlar ama (tekrarda yarar var) maliyetlerdeki büyük artışa rağmen, konut fiyatlarını artıramıyorlar. Bir zamanlar m2 si 20 bin dolara piyasaya çıkarılan lüks konutların benzeri şimdilerde m2’si 7-8 bin dolardan satılmaya çalışılıyor. Yüksek katlı lüks konut talebi durdu. Markalı, özel, küçük projelerde hareket var.

Bu nedenle İstanbul’un marka olmuş yapımcıları şimdi İstanbul dışına kayıyor. Ankara, İzmir, Bursa, Antalya,  Adana  yeni konut alanları. Bu şehirlerdeki yeni konut projelerinin sayıları ve yapımcılar ile alıcılar arasındaki satış sözleşmelerine dayalı “satış durumları” hakkında bilgi yok.

Türkiye İstatistik Kurumu’nun yayınladığı ilk el satış rakamları 2 yıl önce satış sözleşmesine bağlana yeni konutların Ocak-Mart dönemindeki tapu işlem sayılarını gösteriyor.