Konut piyasasında 2010 değerlendirmesi ve 2011 yılına yönelik beklentiler
Gayrimenkul, bir arazinin üzerine inşa edilmiş yapılar olarak tanımlanabilir. Bu tanım içerisinde en fazla önem verilmesi gereken gayrimenkul türü ise, konut olarak kullanılan yapılardır
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK)"nun yayınladığı 2010 yılı üçüncü çeyrek dönem yapı ruhsatı sayıları incelendiğinde konut tipindeki yapıların toplam ruhsat sayıları içerisindeki payının %76 olduğu görülmektedir. Ancak diğer taraftan, TÜİK tarafından yayınlanan Bina Sayım İstatistiklerinde ülkemizdeki konut stokunun yapısı ortaya konulmuş ve yapı kullanım iznine sahip konutların, bir başka ifade ile oturma ruhsatına sahip konutların, toplam konut stokumuz içerisindeki payı yüzde 33 olarak ifade edilmiştir. Buradaki oranlar sağlıksız bir yapılaşmayı işaret etmekte olup, üzerinde önemle düşünülmesi gerekmektedir.
Kaynak: Türkiye İstatistik Kurumu
Türkiye"deki konut stokunun çarpık durumuna karşılık, 2010 yılı itibariyle gelinen nokta konut kredilerinin bankacılık kesimi açısından önem taşıdığıdır. 55 milyar TL"yi aşması beklenen toplam hacim, buna karşılık takibe dönüşüm oranının %1,68 civarında oluşması kredi tarafında sağlıklı bir büyümeyi işaret etmektedir. Konut kredisi faiz oranları açısından yaklaştığımızda ise, 2002 yılında aylık %5"in üzerinde oluşan faiz oranları, gerek ülke ekonomisindeki sağlıklı gelişim gerekse de bankacılık sektörünün konut kredilerine daha yoğun şekilde eğilmesi neticesinde, bugün aylık %0,80"li oranlara kadar düşmüştür. Belirttiğimiz üzere, gelinen nokta bankacılık kesimi açısından son derece önemlidir; bundan altı yıl öncesine kadar konut kredilerinin tüketici kredileri içerisindeki payı %10 iken, bugünlerde neredeyse her iki tüketici kredisinden biri konut kredisi niteliğindedir. 2011 yılında da aynı önemin devam edeceği, bankaların borçlanma maliyetlerinde önemli bir artış olmaması durumunda yine rekabetçi faiz oranları ile piyasada var olmaya devam edecekleri düşünülebilir. İşte tam bu noktada, BDDK son derece önemli bir karar alarak konut kredilerinde %75 oranında kredi değer oranı vurgusunda bulunmuştur.
Kaynak: Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası
Aslında, kredi değer oranı sağlıklı bir gayrimenkul finansman sektörünün oluşumu için önemlidir. Konut kredisi talebinde bulunan kişilerin alacakları kredilerin, konutun satış fiyatına olan oranı şeklinde ifade edilen kredi değer oranı (Loan to Value Ratio) kredi riskinin en önemli göstergesidir. Bu oranının küçük olması kredi veren kurum açısından daha yüksek bir koruma ifade etmektedir; çünkü kurum tarafından gayrimenkul değerinin tamamı kadar kredi açılmamakta ve bu sayede oluşabilecek risklere karşı bir miktar emniyet payı bırakılmaktadır. Kanaatimce, konut kredilerinde takibe dönüşüm oranlarının nispeten düşük seviyede kalmasında, konut kredilerinde yüksek ve en yüksek gelir grubunda yer alan müşterilere kullandırmaların ağırlıkta olmasının etkili olduğu söylenebilir. 2011 yılında ise bankacılık sektörü artan konut kredisi hacminin devamı için ister istemez ödeme gücü bakımından daha riskli profili oluşturan yüksek gelir grubunun altına yönelecektir; daha riskli profil daha yüksek kredi riski anlamına da gelmektedir. BDDK"nın aldığı bu sınırlamanın olumlu etkilerini önümüzdeki dönemde göreceğimizi belirtmeliyim.
Kaynak: Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu
BDDK"dan 2011 yılı içerisinde bir diğer beklentim ise, konut kredilerinin düzenlenme sürecinde önemli olan Aylık Taksit-Aylık Gelir Oranı (Payment-to-Income Ratio) tarafında radikal kararlar almasıdır. Konut almak isteyen kişilerin başvurdukları kredinin geri ödeme tutarının, kişilerin aylık gelirlerine olan oranını ifade eden bu oran, yurt dışı uygulamalarda genellikle 1/3 şeklinde uygulamaktadır. Olması gereken, kişilerin gelirlerinin en fazla üçte birini uzun vadeli konut kredisi geri ödemelerinde kullanması, geri kalan kısmıyla da ailevi, sosyal, eğitim gibi ihtiyaçlarını karşılamasıdır. Burada önemli olan kredi kullanacak kişilerin gerçek gelirlerini beyan etmeleri, kredi veren kuruluşlarında gerçek gelir üzerinden geri ödeme planlarını oluşturmalarıdır. Bu noktada sağlıklı bir büyüme için olmazsa olmazdır.
Kaynak: REIDIN.com - Real Estate Investment & Development Information Network
ABD Kredi Krizi"nin 2008 yılının son çeyreğinde etkisini göstermesi, global piyasalardaki çalkantılı durum 2009 yılının ilk çeyreğinde konut satış fiyatlarının dip seviyelerde oluştuğunu bize gösterdi. Aradan geçen 1,5 yıllık sürede ise Türkiye genelinde konut satış fiyatlarında yönün tekrar yukarı olduğunu ancak artış oranının düşük oranlarda kaldığını gördük. Merkez Bankası Başkanı Sayın Durmuş Yılmaz"ın da ifade ettiği üzere gayrimenkul piyasalarındaki gelişmeler konut balonu oluşturacak nitelikte değil. Mortgage Uzmanı Garanti"nin desteğiyle REIDIN.com tarafından geliştirilen REIDIN.com Emlak Endeks verileri bu noktada önem taşıyor. Endeks verileri incelendiğinde 2010 yılı Kasım ayında 2007 Haziran=100 temel yıllı Türkiye Kompozit Satılık Konut Fiyat Endeksi"nde bir önceki aya göre %0,22 oranında artış gerçekleşmiş ve endeks değeri 93,1 puan olmuştur. Kasım ayında gelinen nokta krizin en ağır hissedildiği 2009 Mart ayının %9,2 üzerinde ve bu sağlıklı bir gelişimin göstergesi olarak dikkat çekiyor. Beklentim, 2011 yılı içerisinde de konut fiyatlarında istikrarlı ve sağlıklı bir büyümenin olacağı yönünde.
DR.ALİ HEPşEN
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Finans Anabilim Dalı Öğretim Üyesi
[email protected]
