Konut piyasasında arz-talep dengesizliği sürüyor!

Dünya gazetesinin konuk yazar köşesinde Alaattin Aktaş, konut piyasasıyla ilgili rakamlardan yola çıkarak görüşlerini kaleme aldı. İşte o yazı...

Mart ayındaki konut satışı, şimdiye kadar bir ayda gerçekleşen en yüksek ikinci satış rakamı olarak kayıtlara geçti. Ancak, mart ayındaki ikincilik aslında açık ara birincilik olarak da yorumlanabilir, yorumlanmalı da. Çünkü daha önce aylık en yüksek satış geçen yılın aralık ayında gerçekleşmişti. 

Ama biliniyor ki, aralık ayları konut satışının genellikle yüksek gerçekleştiği aylar. Dolayısıyla marttaki satışı, geçen yılların aynı aylarıyla kıyaslamakta yarar var. 

Bu yılın mart ayında 116 bin konut satıldı. Mart ayı satışı 2013 yılında 98 bin, geçen yıl da yaklaşık 88 bindi. 

Konut satışına ilişkin değerlendirmeyi ancak bu üç yıl üzerinden yapabiliyoruz. Çünkü tüm Türkiye'yi kapsayan satış rakamları son üç yıldır toplanıyor. Daha önceki istatistikler, il merkezleri ve merkez ilçeler bazında tutuluyordu. Dolayısıyla, son üç yılın verilerini daha önceki yıllarla kıyaslama şansımız bulunmuyor. 

Geçen yılın aralık ayı, 135 bin adetle en çok konut satılan ay. İşte bu yıl martta 116 binle ikinci en yüksek satış rakamına ulaşılmış oldu. 

İkinci el satışlar daha hızlı

TÜİK, konut satışına ilişkin verileri, ilk satışlar ve ikinci el satışlar olmak üzere temelde iki bölümde oluşturuyor. Bu satışlar da ipotekli ve diğer satışlar olarak sınıflandırılıyor. 

Satışlarda ilk el olanların ağırlık kazanması, yeni yapılmış konutların ne ölçüde alıcı bulduğunu ve sektörün canlılığını göstermesi açısından önemli bir veri. İlk el satışlar ne kadar yüksekse, bu durum konut stokunun eridiğini, en azından stoka yenilerinin eklenme hızının düştüğünü gösteriyor. 

Ancak, ne var ki ilk el satışlar hiçbir zaman diğer satışlara, yani daha önce satışa konu olmuş konutların yeniden alıcı bulması olarak tanımlanan sayıya ulaşamıyor. 

Bu yılın mart ayında da durum böyle oluştu. Geçen yılın mart ayında 42 bin olan ilk el satış, bu yıl 51 bine çıktı. Ancak, ikinci el satışların 46 binden 65 bine ulaştığı görüldü. 

İlk çeyrek itibariyle de ilk satış 120 binden ancak 130 bine çıktı. 

İkinci el satışlar ise 138 binden 167 bine yükseldi.

İpotekli satışlarda rekor

Konut sektöründeki canlılığı ortaya koyan bir başka veri de ipotekli satışların seyri. İster banka kredisi kullanımı yoluyla ipotek konulmuş olsun, ister müteahhit firmanın koyduğu ipotek olsun, bu Şekilde gerçekleşen satışların boyutu önem taşıyor. ' " İpotekli satışlar, mart ayında 24 binden 45 bine fırladı. Bu kapsamda ilk satışlar 11 binden 19 bine, ikinci el satışlar 14 binden 27 bine çıktı. 

İlk üç aylık dönemdeki ipotekli konut satışı da 81 binden 115 bine yükseldi. 

Bu satış yeterli mi? 

İlk çeyrekteki toplam konut satışı 297 bini buldu. Bu hiç de azımsanacak bir rakam değil. Ama bizim temel sorunumuz, her yıl giderek artan konut için alıcı bulmak ve stoku eritebilmek. 

Geçen yıl 1 milyon 14 bin konut için yapı ruhsatı verildi. Bunların önemli bir kısmı bu yıl içinde tamamlanacak ve kez de kullanım izni söz konusu olacak. Yani konut arzı bu yıl yaklaşık 900 bin artacak. 

Peki ilk çeyrekteki ilk el konut satışı ne kadar, 115 bin. Bu sayı, her çeyrekte normal koşullarda biraz daha yüksek gerçekleşecek. 

Ama herhalde yıllık ilk el konut satışı yine de 700 bini pek aşmayacak. 

Arzın 900 bin arttığı bir yılda, ilk el satıştaki artış 700 bin olacak. 

Yani konut stoku, bu yıl da büyümeye devam edecek. 

"Balon balon" denilen bu; fiyat değil, en azından şimdilik. Konutta arz-talep dengesi giderek bozuluyor. Arz, talebini yaratamadığı sürece, gün gelecek bugünkü fiyatlar da bir anda balon gibi patlayabilecek. 

Ama biz büyümeyi, gelişmeyi inşaat yapmak, hele hele konut inşaatı yapmak olarak gördüğümüz sürece bu sorun bitmeyecek. 

Alaattin Aktaş / Dünya