Konut satın almada tasarruf desteği bir umut mu?

İşte Satış Küpü Yönetim Kurulu Başkanı Kürşat Tuncel'in "Konut satın almada tasarruf desteği bir umut mu? Bir matematik lütfen" konulu yazısının devamı...

Hükümetin konut tasarruflarını teşvik etmek ve bu yolla inşaat sektörüne destek olmak amacını taşıyan açıklaması çerçevesinde tasarruf sahiplerinin, satın alacakları konuta ilişkin peşinat bedelinin %15’inin devlet tarafından karşılanması uygulamasını bir örnek üzerinde değerlendirmekte fayda var. Cari mevduat faiz oranını %7 kabul edersek ayda %0,58 oranında aylık tasarruf getirisi olacaktır. Bu şekilde ayda 700 TL tasarruf eden bir kişi 5 yıl sonunda 42.000 TL tutarında nominal tasarruf etmiş olacak ama reel olarak tasarrufu 60 ay sonunda 50.000 TL’na çıkacaktır. Bu durumda devlet tasarruf sahibinin biriktirmiş olduğu 50.000 TL’nın %15’i olan 7.500 TL kadar katkıda bulunacaktır. Peşinat tutarı 57.500 TL’na ulaşmış olacaktır. Bu şekilde 230.000 TL tutarındaki bir konut için peşinat biriktirilmiş olacaktır. 

Görülebileceği tasarruf sahibinin paradan para kazanıyor olması ve devletin katkısının 5.nci yılsonunda yapılacak olması nedeniyle devlet katkısı %3,75 (%25*%15) oranında değil yalnızca %3,2 oranında gerçekleşmiş olacaktır. Diğer yandan bu tasarruf teşvikin yalnızca ilk evini alacak olanlara sunulması, eş üstüne alınacak evlerde geçerli olmaması ve belirli bir gelir düzeyinin üzerindekilerin hariç tutulması faktörleri düşünüldüğünde oldukça sınırlı bir kitleyi ilgilendirdiği görülebilecektir. Nitekim ayda 700 TL tasarruf edebilecek bir ailenin bugün hanehalkı gelirinin asgari 2100 TL ve üzerinde olmalıdır. Bu durumda dahi peşinatın toplanmasını takiben toplam 172.500 TL kredi kullanılması gerekecektir. Cari kredi faizleri ile böyle bir kredinin aylık taksidi 120 ay vade için 2.300 TL’dır. Bu da gösteriyor ki başlangıç tasarrufu için gerekli bulduğumuz hanehalkı gelirinin 6.000 TL ve üzerinde olması gereklidir. 

Bu seviyelerde bir hanehalkı geliri olan aileler zaten cari faiz oranlarıyla kredi kullanarak ev sahibi olabilmektedir ve yalnızca %3,2 oranındaki bir birikim desteği konut satınalma kararını etkilemeyecektir, zira bugün hemen her müteahhitten peşin konut alımı sırasında bu oranın üzerinde indirim elde etmek mümkündür. Üstelik bu kitlenin kredi ödeme gücü olduğu için konutu hemen alıp kira getirisi (Yıllık ortalama %5,5) ve değer artışından (Yıllık ortalama %13) faydalanmaya başlamak finansal açıdan çok daha anlamlıdır. 

Türkiye konut satış fiyat ortalaması 2.100 TL/m2 olduğuna göre, 90 m2 bir aile konutu satınalmak isteyecek kişiler vergiler hariç 189.000 TL ödeyecekler ve bunun %25’i olan 47.250 TL birikime ulaşmak zorundadırlar. Yukarıdaki sistematiği izlersek devletin 6.000 TL destek sağlayacağı ve reel olarak 36.250 TL’nin beş yılda biriktirilmesi gereği ortaya çıkmaktadır. Bu ancak aylık 500 TL civarında bir tasarrufla mümkün olabilir. Bu da aylık 1.900 TL civarında konut kredisi taksidi ödeme gücü gerektirir ve hanehalkı geliri asgari 5.500 TL civarında olmalıdır. Görülebileceği gibi peşinat birikimi sonrası konut kredisi taksidi ödeyebilir kitlenin satınalma gücü değerlendirildiğinde pratikte hükümetin açıkladığı desteğin hiçbir önemi yoktur. Konut alabilenler yine almaya devam edebilir ve bu arada %3,2 ‘lik bir avantaj sağlayabilirler ancak bu kadar bir katkı için bu kitle bankada 5 yıl para biriktirmez, bunun yerine konutunu hemen alır ve ortalama %5,5 oranındaki yıllık kira getirisinden faydalanır (ve değer artış getirisinden) 

Konut alabilmek için bu desteğe dahi ihtiyaç duyacak ve hiç peşinat birikimi olmayan kitlenin ise ortalama konut fiyatlarından ve cari faiz oranlarıyla konut kredisi ödeyebilmesi mümkün değildir. Sonuç olarak basını meşgul eden bir konu ortaya atılmış ancak finansal mantığı pek hesaplanmamıştır. Bu hamlenin konut piyasasına herhangi bir olumlu katkısı olmayacaktır. Konut piyasasında alt gelir gruplarının konut sahibi olmasının yolu, finansal mantığı olmayan sübvansiyonlar değil kredi faiz oranlarının düşmesidir. Örneğin bahsettiğimiz 141.000 TL’lık kredinin aylık taksidi %1,65 faiz oranıyla 120 ayda 2.700 TL iken %0,87 faiz oranıyla 1.800 TL’na inmektedir. Bu da gösteriyor ki ancak aylık %0,50 ve altındaki faiz seviyelerine ulaştığımızda hanehalkı geliri 3.500 TL civarında olan, o asıl konut talebi olan kitleye erişebileceğiz.

Kürşat Tuncel-Satış Küpü