Konut satışları fiyatlardan mı, faizlerden mi etkileniyor?
TCMB’nin 2024 yılını faiz indirimiyle kapatması, konut satışlarında son aylarda görünen artışın sürüp sürmeyeceğini merak konusu haline getiriyor. Peki konut satışları fiyatlardan mı, faizlerden mi etkileniyor? İşte sektörle ilgili yeni rakamlar...
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) 2024 yılı son Para Politikası Kurulu (PPK) toplantısında, Mart 2024 tarihinde yüzde 50 seviyesine çıkardığı politika faizini 250 baz puanlık indirimle yüzde 47,5 seviyesine düşürdü. Ekonomistlerin beklentilerinin bir miktar üzerinde gerçekleşen faiz indirimi, kredilerde de gerileme beklentisini gündeme getirdi.
Ekonomimcom'dan Özder Şeyda Uyanık'ın haberine göre; TCMB’nin 2024 yılını faiz indirimiyle kapatması, konut satışlarında son aylarda yaşanan yükselişlerin sürüp sürmeyeceğini merak konusu haline getirdi. "2025 yılında faiz indirimlerinin devam etmesi, Türkiye ekonomisinin lokomotiflerinden konut sektörünün hareketlenmesini sağlar mı? Krediyle ev almak kolaylaşır mı?" sorularının yanıtları araştırılmaya başlandı.
KONUT KREDİSİNDE FAİZLER DÜŞECEK Mİ?
Konut kredileri 2023 yılı ikinci yarısında başlayan faiz artırımlarının ardından artışa geçmişti. Merkez Bankası’nda 2023 Mayıs seçimleri ardından değişirken, yüzde 8,5 seviyesinden başlayan faiz artırımları Mart 2024’te yüzde 50 seviyesini görmüştü. Nisan-Kasım döneminde yüzde 50 seviyesi korunan politika faizinde, bu ay 250 baz puanlık indirim yapıldı.
Aynı dönemde yüzde 19,62’den başlayan konut kredisi faiz oranlarındaki artış, 2024 yılının ikinci çeyreğinde yüzde 44,64 ile zirveye ulaşmıştı. Faizde aynı seviyenin korunmasına karşın önce 2024 üçüncü çeyrekte yüzde 43,59’a ardından da son çeyrekte yüzde 41,30’a düşmesi, ardından da konut kredisinde gerilemenin devam etmesi öngörülüyor.
FİAZLER VE KREDİLİ SATIŞLAR ARASINDAKİ BAĞLANTI
Ekonomim.com’un TCMB ve TÜİK’ten derlediği rakamlarda, çeyreklik bazda değerlendirildiğinde, 2013 ila 2020 seneleri arasında ipotekli satışların toplam satışlara oranının ortalama yüzde 32 olduğu belirleniyor. 2021 yılının balından 20242 yılının 3. çeyreğine de ise bu ortalama tam yarı yarıya yüzde 16’ye düşüyor.
Faizlerde 2013 ila 2018’in ilk yarısı arasında düşük oranlar görülürken, ipotekli satışların da toplam satışlar içindeki payı yüzde 30’dan yukarıda oluyor. 2018 yılının ikinci yarısında kur ataklarıyla beraber, faizlerin artışı ipotekli satışların payında sert bir düşüşe neden oluyor.
2019 itibarıyla pandemi sürecinde de başlayan, yeniden düşük faizli konut kredisi dönemi ipotekli satışların zirveyi görmesini sağlıyor. 2021 yılında politika faizi gerilese de aynı etki konut kredisi faizlerinde görülmüyor ve ipotekli satışlar yeniden yüzde 20 ila 10 aralığına düşüyor. 2023 ikinci yarısında artan faizlerle ipotekli satışların toplam satışlar içindeki yeri yüzde 10’dan düşük kalıyor. Son çeyrekte ise konut kredisi faiz oranlarındaki yumuşama ipotekli satışlara da etki ediyor.
KONUT SATIŞLARI FAİZDEN Mİ FİYATLARDAN MI ETKİLENİYOR?
2013-2020 döneminde Türkiye’de çeyreklik konut satışları ortalama 330 bin seviyelerinde gerçekleşirken, 2021-2022 döneminde bu sayı 371 bin, 2023-2024 döneminde ise 311 bin seviyelerinde kaydediliyor. Enflasyondaki yükselişle artan fiyatların da etkisi özellikle 2023'te kendisini gösteriyor.
İpotekli satışların ise konut satışları arttığı dönemde oransal şekilde yükselişinin konut talebinden çok faizlerle ilişkili olduğu ön plana çıkıyor.
Konut satışlarının seyrinde faiz ve fiyat değişimleri değerlendirildiğinde, özellikle zirve dönemler olan 2019 son çeyrek, 2020 üçüncü çeyrek ve 2021 son çeyrekte; fiyatlardaki değişimden çok faizdeki oranların etkili olduğu belirleniyor.
Bu üç dönemin ipotekli satış ortalaması yüzde 32 olarak belirlenirken, çok da yüksek olmaması da dikkatleri topluyor. Burada ipotekli satış oranının en yüksek olduğu dönemler 2020 yılının pandemi döneminde yapılan düşük faiz kampanyalarıyla ikinci ve üçüncü çeyrekler olduğu sırasıyla da yüzde 48 ve 45 olduğu görülüyor.
Özetle Türkiye’de kredilerin düşük olması konut satışlarını etkilerken, fiyatlarda yaşanan artışın da konut satışlarını düşürücü etki yaratmadığı görülüyor.
