Konut satışları krizin etkisiyle aşağıya düşüyor!

Son yıllarda yüksek talebin keyfini süren konut sektöründe rüzgar döndü. Markalı konut üreticileri iddialarını korusa da, krizin etkisiyle satışlarda ibre aşağıyı işaret ediyor

"Bir günde 300 konut sattık." "Üç aylık bir zaman koymuştuk önümüze ancak iki haftada bütün dairelerimizi sattık." Son yıllarda konut sektöründe hakim olan hava bu. Ancak son günlerde bu tür söylemlerin azaldığına tanık oluyoruz. Bunun önemli bir nedeni genellikle durgun geçen yaz aylarında olmamız. Tabii üzerine Ramazan ve küresel krize ilişkin endişeler de eklenince konut sektöründe işler önemli oranda düştü. Bir gayrimenkul şirketinin satış ofisindeki görüntü de bu tabloyu doğruluyor. Daha önce insanların sıra oluşturduğu bu ofiste bugünlerde birkaç müşteri var. Satış temsilcilerinden biri 'Yaz ayları genellikle durgun geçerdi. Bu yıl Ramazan ayının da etkisiyle talep biraz daha düştü" diyor ve bir kaygıya yer bırakmamak adına sözlerini şöyle tamamlıyor; "Bu durum normal. Eylül ayının ortalarından itibaren hareketlenme başlar." Markalı konut üreten gayrimenkul şirketlerinin beklentileri de satış temsilcisinin beklentilerine uyuyor. Nitekim Türkiye'nin önde gelen tüm gayrimenkul şirketleri eylül ayında yeni projelerini veya mevcut projelerinin yeni etaplarını satışa hazırlamak için hummalı bir çalışma içerisindeler.

Bu şirketlerden biri olan ve 2008 yılında krizin en etkili olduğu dönemde dahi satışa çıkardığı konutlarını satmaktan yana bir sıkıntı yaşamayan Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, "Önümüzdeki dönem müşteri azalacak deniyor. Biz konut ihtiyacı olduğunu görüyoruz. Bu ihtiyaca yönelik cazibe yaratıldığında satıştan yana bir sorun olmaz" diyor. Tabii, Durbakayım, işlerin güllük gülistanlık olmadığının farkında, bu nedenle de "2005 döneminde olduğu gibi bir talep patlaması söz konusu bile değil. Hatta önümüzdeki dönem birtakım projeler sıkıntıya girecek. Özellikle temel işi konut olmayan şirketlerde sıkıntı yaşanabilir" uyarısını yapmaktan çekinmiyor. Ancak sektörde bu beklentileri dahi iyimser olarak tanımlayanların salısı hiç de az değil. Colliers International Türkiye Yönetici Ortağı Kerim Cin, faizlerin yükseldiğini, bankaların kredi limitlerini düşürdüklerini vurgulayarak sadece yılın geri kalan kısmının değil, 2012 yılının da konut satışları açısından sıkıntılı geçeceğini söylüyor.

Genelde tüm sektörlerde özelde ise konut sektöründeki kaygıların önemli nedeni, küresel krize ilişkin endişelerin yeniden alevlenmiş olması. Başta ABD ve Avrupa olmak üzere gelişmiş ülkelerde yaşanan finans ve kamu borç sıkıntılarını çözecek derli toplu ve piyasaları ikna eden politikaların ortaya konmamış olması, sert reaksiyonların yaşanmasına neden oluyor. Gelişmiş ülke borsalarında dahi günlük yüzde 5'lere varan değer kayıpları ve çok ciddi boyutta dalgalanma yaşanıyor. Güvenli liman olarak görülen altının ons fiyatı bin 850 doları aştı. Türkiye'de sepet bazında kur tarihi rekorlar kırarken İstanbul Menkul Kıymetler Borsası da gelişmelerden nasibine düşeni aldı. Dünya Bankası Başkanı Robert Zoellick, dünya ekonomisinin "yeni ve daha tehlikeli" bir sürece girdiği uyarısında bulunuyor.

Bu gelişmelerin konut sektörüne yansıması ise kaçınılmaz. Piyasaların bu denli dalgalandığı bir ortamda yatırımcıların konuta yönelmesi çok da mümkün görünmüyor.

Özellikle son yıllarda yatırımcılara yönelik konut üretiminde ciddi bir artış söz konusu. İhtiyaçtan değil daha çok ikinci, üçüncü evlerini yatırım amacıyla alanlara yönelik konut arzında fazlalık olduğuna dikkat çeken Cin, "Bu yatırımcılar piyasa koşullarına göre hareket eden alıcılar. Faizler yükseldiğinde ev almayı bırakıyorlar. Çok fazla seçenek olduğu için de satış düşüyor. Maalesef arz fazlası var bu sektörde. Böyle bir durum olmasaydı, ihtiyacı olana yönelik arz fazlası olsaydı bu kadar kaygılanmazdık" diyor. Keza Başbakan Erdoğan'ın "Bir eviniz var ve daha lüksünü almak istiyorsanız bu israftır, yapmayın" uyarısı da bu yatırımcılar tarafından sıkıntılı bir dönemin işareti olarak yorumlanıyor. Türkiye'nin önde gelen gayrimenkul geliştirme şirketlerinden Sinpaş'ın yönetim kurulu başkanı Avni Çelik ise kriz söylemlerinin talep çözülmelerine yol açabileceğini ancak bunun geçici olacağım, bu nedenle gelecek dönem için bir sorun görmediğini söylüyor. Çelik, bu tezini şuna dayandırıyor: "Amerika'da, Avrupa'da tedirginlik ve sorunlar var. Türkiye'de ise istikrarlı bir hükümet, güçlü bir bankacılık ve iyi bir sanayi sistemi var. Dolaysıyla konut sektörü açısından eylül hazırlığında hiçbir tedirginlik yok."

Diğer yandan hükümetin, Merkez Bankası ve Bankacılık Düzenleme Denetleme Kurumu'yla aldığı; kredilerde yıllık yüzde 25 büyüme sının, munzam karşılıkların artırılması, konut kredisinde yüzde 70 kredi sınırı gibi tüketimi önleyici kararların da etkisiyle konut kredisi faizleri yükseldi. Aylık yüzde 0,95lerin altına kadar inen oranlar yeniden yüzde 1,2'lere kadar çıktı. Hükümetin kredilerde toplamda yüzde 25 büyüme sının koyması ve kredilerin yılın ilk yarısında yüzde 171er civarında büyümüş olması da yılın geri kalanında kredilerde frene basmayı beraberinde getirecek. Bundan en fazla etkilenecek ise konut kredileri olacak. Anadolubank Genel Müdür Yardımcısı Recep Atakan, bankaların bu ortamda konut kredilerinde geri çekilmeyi tercih edeceklerini, ancak dünyada durgunluğun 2008 yılında olduğu gibi genişlemeci para politikaları ile aşılmasının tercih edilmesi durumunda gelecek yılbaşından itibaren konut kredilerinin yeniden cazip olabileceğini söylüyor. Bu noktada beklentilerde farklılaşma söz konusu. Atakan, sektör genelinde bir yavaşlama beklese de banka bazında farklılaşmaların olacağına vurgu yapıyor. Nitekim TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Işıl Dinçer, "Bir bankanın proje finansmanı bölümündeydik. Gayet yoğun olduklarını, yeni projelerin ellerinde olduğunu ve bu projelerin kredilendirilmesi için çalıştıklarını gözlemledik" diyor. Dinçer, alınan önlemler ve küresel krizin birkaç aylık psikolojik etkisinin olabileceğini, ancak kimsenin "yandık, bittik" gibi bir kaygı içerisinde olmadığını, herkesin yoluna devam ettiğini söylüyor.

Geleceğe ilişkin net bir tablo olmamasına rağmen özellikle markalı konut üreten şirketler duruma farklı bakıyor. Bu tür şirketler hani hani eylül ayı için hazırlanıyor. Bunun önemli bir nedeni, bu şirketlerin bir satış kaygısı yaşamamaları. Eylül ayında Tuzla'da 5 bin konutluk bir projeye başlayacaklarını belirten Durbakayım, "İnsanlann gayrimenkulden kaçması için çok büyük bir şeyler olması lazım. Biz böyle bir risk görmüyoruz. Türkiye gayrimenkulun prim yaptığını öğrendi. İnsanlar artık yeni bölgelerde prim yapacak yerler arıyor. Hesabını kitabını doğru yapan doğru proje ve doğru fiyatla çıkan için sorun yok" diyor. Çelik ise İstanbul'da yılda 110 bin konut satıldığını, bunun 3 binini kendilerinin yaptığını vurgulayarak şunları söylüyor; "Marka bilinirliğimiz, marka değerimiz ve müşterinin ilgisi sayesinde, talep 110 binden 75 bin seviyelerine düşse dahi biz yine 3 bin konut satarız. Bu durum tüm markalı ve organize konut üreten şirketler için geçerli. Onların da bir sorunu olmaz." Çelik, talepteki olası daralmanın daha çok organize olamayan, hedef kitlesinin ihtiyacını iyi analiz edemeyen, finansal problemleri olan ve sektör deneyimi olmayan yeni şirketleri olumsuz etkileyebileceğini ve onların iyi düşünmeleri gerektiğini vurguluyor.

Gerek kredi maliyetlerinin yükselmesinin yarattığı doğrudan veya psikolojik etkinin, gerekse küresel krizin yarattığı kaygıların konuta olan talebin seyrelmesini beraberinde getireceğini belirten Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun, bunun sert bir talep daralması anlamına gelmeyeceğini belirtiyor. Daha ziyade C grubu veya B'nin alt gelir grubuna yönelik konut üreten şirketlerden biri olan Bulut İnşaat'ın yönetim kurulu başkanı Temel Bulut da önümüzdeki dönemde Türkiye ekonomisinde bir sıkıntı beklemiyor. Buna bağlı olarak konut sektöründe satışların 2013'ün sonuna kadar tam gaz devam edeceğini ileri sürüyor. Hatta Bulut, bir adım daha atarak kimsenin "Kaos var, trend aşağı gidiyor" diyemeyeceğini, doğru proje yapanların sektörün gittikçe ivme kazandığını gördüklerini ileri sürüyor.

Markalı konut üretenlerin kaygılı olmamalarının nedeni, piyasadaki güçlerine ve projelerine olan güvenin yanı sıra 2008-2009 dönemindeki pratikleri. Nitekim küresel krizin bütün haşmetiyle etkili olduğu bu dönemde birçok şirket projelerini askıya alırken bu tür bazı şirketler tam gaz yola devam etme avantajını yaşadılar. Bu deneyim bu sefer gayrimenkul projelerini ertelemek yerine bunlara devam edip fırsat yakalama ve sektörde payını artırma anlayışının gelişmesini beraberinde getirdi. Dinçer, "Şirketler 2008 yılında cesaretle yoluna devam edenlerin kazançlı çıktıklarını gördüler. Bu nedenle de bu yıl durmak yerine yola devam etmeyi tercih ediyor. Yani bir tecrübe söz konusu" diyor. Büyük şirketlerin çarklarını döndürmek için üretmek zorunda olduklarına dikkat çeken Cin, "Çünkü bu şirketler arsa alıp üzerine konut ürettikçe nakit akışlarını devam ettirebiliyorlar. Ancak riski görüp buna göre önlem almıyorlar. Yani orta veya orta üst gelir grubuna proje üretmiş ve elinde konut stoku olan bir şirket bir sonrakinde farklı bir gruba hitap edecek konut üretmeyi tercih edip, riskini dağıtmak yerine yine aynı gruba yönelik üretim yapıyor. Ayrıca son dönemlerde TOKI aracılığıyla arazi özelleştirmesi yapıldı. TOKI bu arsaları nakit satıyor. Bu arsaları alan şirketler mecburen konut üretip satış yapmak durumundalar" diyor.

Havanın olumsuza dönmesi, markalı konut üretenleri kaygılandırmasa da bu firmaların büyük bir çoğunluğu bankaların kredide iştahlı olmaması gibi bir senaryo karşısında kendi olanaklarını devreye sokma çalışmaları yapıyor. Nitekim bugünlerde bazı şirketlerin yeniden banka kredisinin yanında kendi finansman olanaklarını da devreye soktuklarını gösteren reklam ve kampanyalar söz konusu. Erilkun da markalı konut üreten şirketlerin böylesi dönemlerde banka finansmanı yerine kendilerinin daha iyi koşullarda finanse ederek konutlarını satmaya yöneldiğini söylüyor.

Farklı değerlendirmeler olsa da genel olarak önümüzdeki dönem talepte bir daralma kaçınılmaz görülüyor. Peki, bu durum fiyatları nasıl etkileyecek Bu soruya verilen cevap ise markalı konutlarda bir fiyat düşüşü gelmese de markalı olmayan ve ikinci el konutların fiyatlarının bölgelere göre farklılaşsa da bir miktar düşebileceği yönünde. "İki yıldır konut fiyatları güzel bir ralli yaşadı" diyen Atakan, önümüzdeki dönemde fiyatların yüzde 10 civarında aşağı gelmesinin kendisini şaşırtmayacağını belirtiyor. Atakan, "Markalı projeler sıfır faiz gibi yöntemlerle fiyat düşürmemeye çalışır. Ama markasız konut tarafında maliyetler artmasına rağmen fiyatlar aşağı gelecek. Ya da inşaat sektörü artan maliyetlerden dolayı fiyatları düşürmemeye çalışacak, bu durumda kr azalacaktır" diyor. Konutta konuşulduğu gibi fiyatlarda bir balon oluşmadığını, fiyatların hl 2007'deki seviyelere dahi ulaşmadığına dikkat çeken Garanti Mortgage Genel Müdürü Cemal Onaran, "şişmeyen balonun" patlayacağı yönündeki beklentinin doğru olmadığını söylüyor. Ancak maliyetlerdeki yüzde 15-20 oranındaki artışların da fiyatlara yansıtılamayacağını belirten Onaran, "Satış tarafında ilk çeyrekte olduğu gibi bir artış olmayacağı için fiyatlar yükselmeyecek. Daha net ifadeyle, şirketler planladıkları fiyat artışını yapamayacak" diyor. Dinçer ise fiyatlarda durağanlık veya küçük bir artış olabileceğini, ancak düşüş beklemediğini vurguluyor. Keza Çelik de markalı konut fiyatlarında yukarı yönün devam edeceğini, tabii her projede bunun mümkün olmayabileceğini, ancak fiyatlarda bir düşüş beklemenin doğru olmadığını belirtiyor. Fiyatları yatırımcı açısından değerlendiren Durbakayım ise "Yatırımcıların konuta yatırım yapması için değer kazanması lazım. Gayrimenkul sektöründe doğru olmayan bir fiyatla çıkıp sonra fiyat düşürmüşseniz o proje ölmüştür" diyor.

Talebin azalacağı yönündeki beklentilerin arttığı her dönemde olduğu gibi konutta fazla stok tartışmaları bugünlerde de sektördeki önemli konuların başında geliyor. Bu noktada tabloyu ortaya koyabilecek bir veri yok. Dolayısıyla, "Bir stok söz konusu mu Hangi tür konutlarda stok var" gibi sorulara herkesin cevabı farklı oluyor. Avni Çelik, alt gelir grubuna yönelik konutlarda bir fazlalık olduğunu, bunu TOKI'nin tetiklediğini söylüyor. Ancak Cin, tam aksine lüks, orta ve ortanın üstü konutlarda arz fazlası olduğunu ileri sürüyor. Türkiye Müteahhitler Birliği'nin "inşaat Sektörü Analizi" raporunda ise geçen yılın tümünde 823 bin dairenin inşaat ruhsatı aldığına ve bu rakamın, son beş yıllık ortalamanın 1,5 katından daha fazla olduğuna dikkat çekilerek, bu yıl da konut sektöründe kayda değer bir arz patlaması yaşanmasının beraberinde konut fiyatlarının düşmesi olasılığını artırdığı belirtiliyor.

Sonuç olarak, konut sektöründe 2009 yılının ikici yarısından itibaren hızlanan satış ivmesi yerini yeniden farklı tanımlarıyla; durulmaya, seyrelmeye veya talepte düşüşe bırakıyor. Bu noktada ihtiyacı olanlara konut almak için her zaman fırsatların olduğunu belirtmekte yarar var. Durbakayım, bu durumu şöyle tanımlıyor; "Şayet aldığınız konut bir ay sonra değer kaybediyorsa kötü zaman seçmişsiniz, şayet düzenli değer kazanıyorsa iyi bir alım yapmışsınız. Bu anlamda bırakın krizi, depremden bir hafta sonra bile biz bir binanın tamamını sattık." Dinçer ise doğru proje ve doğru fiyat yakalandığında emlak yatırımının kaybettirmediğini hatırlatıyor. Tabii Dünya Bankası Başkanı'nın krize dair uyarısını unutmadan, gelir gider dengesini iyi düşünerek adım atmakta fayda var.
Fortune/Kenan Şanlı