Konut satışlarındaki KDV iadesinde hangi düzenlemeler yapıldı?

Maliye, şirket ortaklarına ve ilişkili kişilere yapılan konut satışlarından doğan KDV iadelerine ilişkin yeni bir düzenleme yaptı. KDV iadesinin önündeki engeller kaldırıldı. İşte detaylar...

Dünya Gazetesi köşe yazarı Abdullah Tolu bugünkü köşesinde konut satışlarından doğan KDV iadelerini kaleme aldı.

İşte Abdullah Tolu'nun 'Maliye KDV iade düzenlemesine açıklık getirdi' başlıklı yazısı...

Gazetemizde 9 Şubat 2021 tarihinde yayınlanan “Müteahhitlere KDV İadesi Müjdesi!” başlıklı yazımda, Maliye’nin, şirket ortaklarına ve ilişkili kişilere yapılan konut satışlarından doğan KDV iadeleri ile ilgili yeni bir düzenleme yaptığını ve bu satışlardan doğan KDV iadelerinin önündeki engeli kaldırdığını (34 No.lu KDV Tebliği), ancak bu sonuca ulaşabilmek için Tebliğin ve daha önce verilmiş çok sayıda özelgenin birkaç kez dikkatlice okunması gerektiğini ifade etmiştim.

Çok Sayıda Okurumuz Geri Dönüş Yaptı

Bu yazım üzerine çok sayıda okurumuz ve meslektaşımız geri dönüş yaparak, Maliye’nin yaptığı düzenlemenin köşe yazım kadar açık olmadığını, KDV iadelerini yapacak vergi dairelerinin söz konusu düzenlemeyi bu şekilde yorumlamayabileceklerini ifade ederek, endişelerini dile getirdiler.

Okur Haklı, KDV İadesi Önemli

Hem okurlarımız hem de KDV iadesini yapacak vergi daireleri son derece haklı! Maliye’nin 34 No.lu KDV Tebliği ile yaptığı düzenleme, maalesef köşe yazımda belirttiğim kadar açık değil. Daha net açıklanabilir miydi? Evet açıklanabilirdi, ancak bazı teknik konular var ki, bunların çok açık bir şekilde ifade edilmesi bazen mümkün olamayabiliyor.

Ortağa ve İlişkili Kişilere Satıştan Doğan KDV İadesinde Nasıl Bir Sorun Yaşanıyordu?

Müteahhitler ve inşaat şirketleri, inşa ettikleri konutların bir kısmını şirket ortaklarına, şirket ortaklarının yakınlarına ve ilişkili diğer kişilere satabiliyor. Ortak ve ilişkili kişilere yapılan bu satışlar için de fatura düzenleniyor, KDV hesaplanıyor ve beyan ediliyor. Buraya kadar bir sorun yok! Sorun bu satışlar veya bu satışların da dahil olduğu tüm satışlar için KDV iadesi talep edildiğinde ortaya çıkıyor.

Maliye, bu tür satışların nihai tüketim amaçlı bir satış olmadığını ileri sürerek, bu satışlardan doğan KDV’nin iadesini yapmıyordu. Peki, bu iadeler bir daha hiç mi yapılmıyordu? Tabi ki, hayır; Maliye ortak ve ilişkili kişilere teslim edilen konutlardan doğan KDV iadelerini bekleterek, bu konutların ortak ve ilişkili kişiler tarafından üçüncü kişilere satışı yapıldığında veya kullanılmaya (ikamet, kiraya verme, vb.) başlandığında yapıyordu.

Maliye’nin bu görüşü ve uygulaması Sayıştay tarafından da onaylanmıştı.

KDV İadesi Yapılmayan Müteahhit Dava Açtı

Peki, ortaklarına ve ilişkili kişilere konut satışı yapan müteahhitler KDV iadeleri gecikince ne mi yapıyorlardı? Tabi ki, beklemiyorlardı, dava açıp, KDV iadelerini yargı kararlarına göre hemen alabiliyorlardı.

Yargı Organları, KDV Kanunu’nun 29/2. Maddesi ile  KDV Genel Uygulama Tebliği’nde ortaklara ve ilişkili şirketlere yapılan konut satışlarının teslim sayılmamasını gerektirecek yasal bir düzenleme  bulunmadığı ve bu satışların teslim sayılabilmesi için nihai tüketim amaçlı olarak yapılması gerektiği hususunda bir şartın da düzenlenmemiş olduğu, bu nedenle şirket ortakları ve ilişkili kişilere yapılan konut satışları nedeniyle yüklenilip indirim konusu yapılamayan KDV’lerin de iade edilmesi gerektiği görüşünde.

Yalnız bu zorlu süreç hem Müteahhitleri hem de Maliye ve Yargıyı yordu! Müteahhitler iadelerini mahkeme süreci nedeniyle geç aldı, Maliye kaybettiği davalar nedeniyle her dava için ayrı ayrı mahkeme masrafı ve avukatlık vekalet ücreti ödedi. Yargının ise açılan bu davalar nedeniyle iş yükü oldukça arttı. Maliye’nin yerleşik hale gelen yargı kararlarının aksine kendi görüşünde ısrar etmesi, dava masrafı ve vekalet ücreti ödemelerinin ötesinde, KDV iadesi alan müteahhitlerin mağduriyetine de neden oldu!

Maliye Görüşünü Esnetti, KDV İadelerinin Önünü Açtı

Maliye, 5 Şubat 2021 tarihli Resmî Gazete’de yayınladığı 34 No.lu KDV Tebliği ile, yapı kullanma izin belgesi bulunan ve tapuda mülkiyet devri gerçekleşen konutlara ilişkin KDV iade taleplerinin, konutun fiilen kullanımına ilişkin başkaca bir belge aranmasına veya bu bağlamda bir yoklama yapılmasına gerek bulunmaksızın değerlendirmeye alınmasına yönelik düzenleme yaptı.

Tebliğde açık olarak belirtmese de, Maliye, şirket ortaklarına ve ilişkili kişilere yapılan konut satışlarından doğan KDV iadelerinin önündeki engeli kaldırdı. Yapı kullanma izin belgesi alınmış konutların şirket ortakları ve ilişkili kişilere tapuda mülkiyet devri gerçekleştirilerek teslimi halinde, bu teslimlerden doğan KDV iadelerinin başkaca bir şart aranılmaksızın yapılması gerekiyor.

Vergi Daireleri Eski Uygulamada Kaldı

34 No.lu Tebliğde, şirket ortaklarına ve ilişkili kişilere yapılan satışlardan doğan KDV iadeleri ile ilgili açık bir düzenleme olmaması nedeniyle vergi daireleri önceki uygulama çerçevesinde KDV iadelerini yapmamaya devam ediyor. Bu da inşaat sektörünün haklı şikayetlerine konu oldu.

Maliye, Nihayet Bu Konuya Açıklık Getirdi, Görüşümüzü Teyit Etti

Maliye, 34 No.lu Tebliğ ile yaptığı düzenlemeye nihayet açıklık getirerek, köşe yazımda dile getirdiğim hususların doğruluğunu biraz geç de olsa teyit etti.

Bu konuda verdiği görüş bildirme yazısında;

- İlişkili kişilere teslim edilen konutlara ilişkin yüklenilen KDV'nin, söz konusu konutların ilişkili kişiler tarafından üçüncü kişilere satışı yapıldığında veya kullanılmaya (ikamet, kiraya verme, vb.) başlandığında, bu durumun gerçekleştiği yıl sonuna kadar iade talep dilekçesi ile (işlemin KDV beyannamesinde beyan edildiği dönem ile ilişkilendirilerek) bu satışlara konu iadenin talep edilebileceğini,

- Ancak, yapı kullanma izin belgesi bulunan ve tapuda mülkiyet devri gerçekleşen konutlara ilişkin KDV iade taleplerinin, konutun fiilen kullanımına ilişkin başkaca bir belge aranmasına veya bu bağlamda bir yoklama yapılmasına gerek bulunmaksızın yapılması gerektiğini açıkladı (GİB’in 31.03.2021 tarihli ve E-64994458-130[5529-1520]-E.45522 sayılı yazısı).

Artık Konu Netleşti, KDV İadesinin Önünde Engel Kalmadı

Maliye, bu yazısı ile konuya açıklık getirerek, yapı kullanma izin belgesi bulunan ve tapuda şirket ortaklarına ve ilişkili kişilere mülkiyet devri gerçekleşen konutlara ilişkin KDV iade taleplerinin, konutun fiilen kullanımına ilişkin başkaca bir belge aranmasına veya bu bağlamda bir yoklama yapılmasına gerek bulunmaksızın yerine getirilmesi gerektiğini açıkladı.

Tabi yapılan bu düzenleme, yapı kullanma izin belgesi alınmış ve tapuda şirket ortaklarına ve ilişkili kişilere mülkiyet devri gerçekleşen konut teslimlerinden doğan KDV iade talepleri için geçerli bulunuyor.

Ancak, bu düzenleme, yapı kullanma izin belgesi alınmayan ve tapuda şirket ortaklarına ve ilişkili kişilere mülkiyet devri gerçekleşmeyen konut teslimlerinden doğan KDV iade talepleri için geçerli değil. Bu tür teslimlerde önceki uygulama geçerli. Yani, yapı kullanma izin belgesi alınmayan ve tapuda şirket ortaklarına ve ilişkili kişilere mülkiyet devri gerçekleşmeyen konut teslimlerinden doğan KDV iadeleri, önceden olduğu gibi söz konusu konutların şirket ortakları ve ilişkili kişiler tarafından üçüncü kişilere satışı yapıldığında veya kullanılmaya (ikamet, kiraya verme, vb.) başlandığında yapılabilecek.

Sonuç olarak;

KDV iadesi konut sektörü için son derece önemli! Son günlerde krediye ve finansa ulaşmada yaşanan zorluklar da dikkate alındığında, KDV iadesi bu sektörün olmazsa olmazı, can simidi. Bu nedenle, Maliye’nin yargı kararlarını da dikkate alarak KDV iade sürecini hızlandırması, iade tutarlarını amacını aşan yorum ve görüşlerle azaltmaması, gereksiz belge istememesi, şirket ortakları ve ilişkili kişilere yapılan konut satışlarındaki farklı (ikili) uygulamaya son vererek, yapı kullanma izin belgesi ve ilave bir şart aramadan KDV iadesini yapması gerekiyor.

Konut teslimlerinde KDV oranları nasıl belirleniyor?