Konut ve iş yeri satışlarında KDV oranına Danıştay ayarı!

Dünya Gazetesi köşe yazarı Abdullah Tolu bugünkü köşesinde konut ve iş yerlerinin satışı halinde KDV oranlarının nasıl belirleneceğini kaleme aldı. İşte Abdullah Tolu'nun 'Danıştay konut mu iş yeri mi tartışmasına son noktayı koydu' başlıklı yazısı...

Dünya Gazetesi köşe yazarı Abdullah Tolu bugünkü köşesinde konut ve iş yerlerinin satışı halinde KDV oranlarının nasıl belirleneceğini yazdı. 

"Danıştay, tapuda işyeri – ofis – dükkan olarak kayıtlı taşınmazların konut veya tersi durumda konutların işyeri olarak satılıp satılamayacağı ve bu satışlara uygulanacak KDV oranı konusunda yeni tarihli bir karar verdi ve 10 -12 yıldır yaşanan tartışmalara son noktayı koydu" değerlendirmesinde bulunan Abdullah Tolu'nun yazısının devamı şu şekilde: 

Vergi kamuoyu şu an dördüncü geçici vergi beyanının kaldırılması ve buna paralel olarak yıllık gelir vergisi - kurumlar vergisi beyanı ve ödeme sürelerinin birer ay geriye çekilmesine ilişkin düzenleme ile meşgul.

Maliye, son dönem geçici vergi beyanının kaldırılmasıyla beraber 1 – 2 ay geç tahsil edeceği vergi geliri (tahmini 40 – 50 Milyar TL) nedeniyle katlanacağı finans yükünü düşünürken, vergi mükellefleri ile meslek mensupları (YMM, SMMM) ise yıllardır yaşadıkları bu sıkışık programda bir azalma olmayacağı gerekçesiyle yıllık gelir vergisi – kurumlar vergisi beyan ve ödeme sürelerinin birer ay geriye çekilmesine karşı çıkıyorlar. Her iki taraf da kendi açısından haklı.

Ancak, bu tartışmalara rağmen hayat devam ediyor, Danıştay’dan hem Maliye hem de mükellefler açısından çok önemli sonuçlar doğuran kararlar çıkmaya devam ediyor. Bu süreçte söz konusu kararların da atlanılmaması, yakından takip edilmesi gerekiyor.

Danıştay, tapuda işyeri – ofis – dükkan olarak kayıtlı taşınmazların konut veya tersi durumda konutların işyeri olarak satılıp satılamayacağı ve bu satışlara uygulanacak KDV oranı konusunda yeni tarihli bir karar verdi ve 10 -12 yıldır yaşanan tartışmalara son noktayı koydu!

Yaşanan sorun tam olarak neydi?

Tapu kayıtlarında işyeri-ofis-dükkan olarak yer alan taşınmazların konut veya tersi durumda konutların işyeri-ofis-dükkan olarak satılıp satılamayacağı ve bu satışlara uygulanacak KDV oranı konusunda uygulamada ciddi tereddütler yaşanıyor. Bu tereddüt yeni değil, öteden beri bu şekilde, yani çok önceden geliyor.

Şimdi, tapuda işyeri – ofis – dükkan olarak kayıtlı taşınmazlar nasıl konut olarak veya konutlar nasıl işyeri olarak satılabilir? diye düşünüyorsunuz değil mi? Haklısınız, normal koşullarda satılmaması lazım, ancak uygulamada böyle bir şey yaşandı ve halen de yaşanıyor! Nedenini mi merak ediyorsunuz?

İşte hikayesi

Her şey Maliye’nin görüş değiştirmesiyle başladı

Öteden beri, konut ve işyeri satışlarına uygulanacak KDV oranı, tapu kayıtları esas alınarak tespit ediliyor, net alanı 150 m2'ye kadar olan konut satışlarında yüzde 1-8, net alanı 150 m2'nin üzerindeki konutlar ile işyeri – ofis – dükkan satışlarında ise yüzde 18 KDV hesaplanıyordu.

Ancak, Maliye, ortada herhangi bir yasal değişiklik olmamasına rağmen, 2011 yılında yayınladığı bir Sirküler ile ezber bozan bir görüş değişikliğine giderek, uzun yıllardan bu yana süregelen görüş ve uygulamasını değiştirdi!

Maliye, söz konusu Sirkülerinde, KDV oranının tespitinde taşınmazların yapı ruhsatı ile tapu kayıtlarında ne şekilde gösterildiğinden çok, fiilen ne amaçla kullanıldığı/kullanılacağı hususuna bakılacağını ve buna göre KDV oranının tespit edileceğini, rezidans, işyeri, apart otel olarak gözüken ve net alanı 150 m2’ye kadar olan taşınmazların fiilen konut olarak kullanılmak üzere satılması halinde yüzde 1 (büyükşehirlerdeki konutlar için getirilen yeni düzenleme kapsamına girenlerde ise tabi oldukları oranda), 150 m2 ve üzerindekilerde ise yüzde 18 oranında KDV hesaplanması gerektiğini açıkladı (8 Ağustos 2011 tarihli ve 60 Sıra No.lu KDV Sirküleri).

Bu konuda verilen bazı özelgelerin özetleri ise şu şekilde:

“İnşası devam eden ve konut olarak satılacak olan ancak yapı ruhsatında apart otel olarak belirtilen gayrimenkullerin fiilen konut olarak teslime konu edilmesi durumunda %1 oranında KDV hesaplanacaktır. (GİB. Ankara VDB’nin 05.09.2013 tarih ve 2851 sayılı Özelgesi)

“Konut olarak kullanılmak üzere inşa edildiği ve konut olarak satıldığı, ancak yapı ruhsatında ve tapuda büro olarak kayıtlı olan gayrimenkullerin fiilen konut olarak kullanıldığının tespit edilmesi halinde % 1, konut harici tesliminde ise % 18 oranında KDV uygulanacaktır.” (GİB. Ankara VDB’nin, 03.07.2013 tarih ve 20361 sayılı Özelgesi)

“Projede “ticari niteliğe haiz rezidans”, tapu kayıtlarında ise “rezidans” olarak kayıtlı olan ve yapı ruhsatı 05.10.2010 tarihinde alınmış olan net alanı 150 m2’ye kadar gayrimenkullerin fiilen konut olarak teslime konu edilmesi durumunda % 1, konut harici tesliminde % 18 oranında KDV uygulanacaktır.” (GİB’in 23.08.2013 tarih ve 1259 sayılı Özelgesi).

Bu görüş değişikliğinin ne gibi sonuçları oldu?

Bu görüş değişikliği, yapı ruhsatı veya tapuda rezidans, işyeri, ofis, dükkan, büro olarak yer alan ve net alanı 150 m2’ye kadar olan taşınmazların fiilen konut olarak kullanılmak üzere satılması halinde, bu satışların indirimli oranda (yüzde 1, 8) KDV’ye tabi olması ve bu satışlar nedeniyle yüklenilip indirim konusu yapılamayan KDV’lerin nakden veya mahsuben iade olarak talep edilebilmesi sonucunu doğurdu. Böylece, inşaat şirketleri başta olmak üzere müteahhitler, yap-satçı’lar hiç hesapta yokken, inşa ettikleri işyeri, ofis, dükkan ve büroları 2011 – 2014 zaman aralığında konut olarak yüzde 1-8 KDV’yle satma ve üstüne KDV iadesi alma hakkı kazandılar. Maliye, bu kapsamda çok sayıda KDV iadesi de yaptı.

Maliye, 2014 yılı sonlarına doğru bu görüşünden vazgeçerek, ilk görüşüne geri döndü

Maliye, yapmış olduğu hatanın farkına vararak, 2014 yılının sonlarına doğru bu yeni görüşünden vazgeçerek, tekrar ilk görüşüne geri döndü, taşınmaz satışlarında KDV oranının tapu ve ruhsat kayıtları esas alınarak tespit edileceğini açıkladı. Bu konudaki uygulamayı da bu şekilde yönlendirdi (GİB. İzmir VDB.nin 8/4/2015 tarih ve 21152195-35-02-174, Sivas Defterdarlığı'nın 16/3/2015 tarih ve 67630374-130[2014-41]-1 sayılı özelgeleri) 

Uygulama halen bu görüş çerçevesinde yürütülüyor.

Maliye yaptığı KDV iadelerini geri istedi, cezalı tarhiyatlar yaptı

Maliye, 2011 – 2014 zaman aralığında verdiği özelgeleri esas alarak konut ve iş yeri – ofis satışlarında yanlış KDV oranı uygulayan mükelleflerden eksik tahakkuk ettirdikleri KDV’leri cezalı tarhiyatlar yaparak geri istedi. Ayrıca, bu kapsamda KDV iadesi alan mükelleflerden de, iade tutarlarını haksız iade kapsamında cezalı olarak talep etti.

Mükelleflerin bir kısmı uzlaştı, bir kısmı da dava açtı

Maliye’nin önceki görüşüne göre işlem yapıp, düşük KDV oranı uygulayan ve/veya KDV iadesi alan mükelleflerin bir kısmı, yapılan tarhiyatlara karşı uzlaşma yoluna giderken, bir kısmı ise dava yoluna başvurarak olayı yargıya intikal ettirdi.

Peki, Yargı’nın bu konudaki ilk görüşü ne oldu?

Yargının bu konudaki ilk görüşü, taşınmaz teslimlerinde esas alınması gereken kıstasın, inşaat ruhsatı ve tapu  kayıtlarının esas alınması gerektiği,  kişilerin hangi amaçla sattıkları veya alanların hangi amaçla kullandıklarının uygulanacak KDV oranı açısından bir önem taşımadığı, alıcıların kullanım tercihlerinin önemli olmadığı, aksi halde, bağımsız bölümlerin hukuki nitelendirilmesinin kullanıcıların tercihine bırakılmış olacağı, bunun da vergilendirme tekniğine aykırı bir durum oluşturacağı şeklinde oldu (Örneğin, Ankara 2. Vergi Mahkemesi’nin  16/5/2017 tarihli ve E.2016/1920, K.2017/686 sayılı Kararı).

Danıştay bu tartışmaya son noktayı koydu

Danıştay verdiği yeni tarihli bir karar ile, satışı yapılan taşınmazın iş yeri mi yoksa konut mu olduğunun nasıl tespit edileceği hususuna açıklık getirerek, bu konuda yaşanan tartışmalara son noktayı koydu!

Danıştay’ın bu son kararına göre, satışı gerçekleşen taşınmazın iş yeri mi yoksa konut mu olduğuna tapu kayıtları esas alınarak karar verilmesi ve KDV oranının da buna göre belirlenmesi gerekiyor (Danıştay 4. Dairesi’nin 08.06.2021 tarihli ve E.2021/2180, K.2021/3054 sayılı Kararı).

Danıştay’ın bu Kararı ne anlama geliyor?

Taşınmaz satışlarında satılan taşınmazın konut veya işyeri olup olmadığının tespitinde tapu kayıtlarının esas alınması ve bu satışlara uygulanacak KDV oranının buna göre belirlenmesi gerekiyor. Uygulanacak KDV oranı açısından, bu taşınmazların hangi amaçla satıldığı veya alanların bunları hangi amaçla kullanacaklarının bir önemi bulunmuyor. Satılan taşınmaz tapu kayıtlarında konut olarak yer alıyorsa, konutun tabi olduğu KDV oranında; işyeri olarak kayıtlıysa işyerinin tabi olduğu oranda KDV hesaplanması gerekiyor.

Danıştay, söz konusu Kararı ile, uygulamada yaşanan ve halen de yaşanmaya devam eden bu önemli konuyu açıklığa kavuşturmuş bulunuyor.

Karar, tadilat yapılarak işyeri veya konut olarak kullanılan taşınmazlar için de geçerli

Tapuda konut olarak kayıtlı bulunan taşınmazlar tadilat yapılarak iş yeri veya işyeri olarak kayıtlı olan taşınmazlar ise yine tadilat yapılarak konut olarak kullanılabiliyor. Uygulamada bu gibi durumlarla sıkça karşılaşılıyor. Buraya kadar herhangi bir sorun bulunmuyor. Sorun, bu şekilde tapuda kayıtlı olduğu şeklin dışında kullanılan taşınmazların satışında yaşanıyor, bu satışların konut mu yoksa işyeri mi olarak değerlendirileceği ve hangi oranlarda KDV uygulanacağı konularında tereddütlerle karşılaşılıyor.

Danıştay’ın bu son kararı, bu konuda yaşanan sorunu ve tereddütleri de ortadan kaldırıyor: Bu satışlarda da tapu kayıtlarının esas alınması, tapuda konut olarak kayıtlı bulunan ancak fiilen işyeri olarak kullanılan taşınmazın satışının konut satışı olarak değerlendirilmesi ve tabi olduğu oranda (yüzde 1, 8, 18) KDV hesaplanması gerekiyor. Yine, tapuda işyeri olarak kayıtlı olan ancak fiilen konut olarak kullanılan taşınmazın satışının ise, işyeri satışı olarak değerlendirilmesi ve yüzde 18 oranında KDV hesaplanması gerekiyor.

Sonuç olarak;

Danıştay, tapuda konut olarak kayıtlı olan ancak fiilen işyeri olarak kullanılan veya tersi durumda tapuda işyeri olarak kayıtlı bulunan ancak fiilen konut olarak kullanılan taşınmazların satışı halinde, bu taşınmazların işyeri mi yoksa konut satışı mı olduğu konusunda yaşanan güncel tartışmaya son noktayı koydu. Bizim de aynen katıldığımız bu Karara göre, söz konusu satışlarda, tapu kayıtları esas alınarak karar verilmesi ve uygulanacak KDV oranının da buna göre belirlenmesi gerekiyor. Bu taşınmazların fiilen nasıl kullanıldığı veya hangi amaçla satın alındığının, KDV oranı açısından herhangi bir önemi bulunmuyor.

Ayrıca, Maliye’nin söz konusu KDV Sirküleri’nde bir değişiklik yaparak, ciddi kafa karışıklıklarına neden olan “Taşınmaz teslimlerinde teslime konu taşınmazın işlem tarihi itibariyle geçerli fiili durumunun dikkate alınması gerekmektedir.”  şeklindeki cümleyi yürürlükten kaldırmasının uygun olacağı değerlendiriliyor. 

Konutta yüzde 1 ve yüzde 8 KDV oranı tarihe mi karışıyor?

İnşaat sektöründeki KDV neleri kapsıyor?