Konut stokları arttıkça 2. ele talep gelmiyor!

Dünya'dan Alaattin Aktaş'a göre konut stokuna her geçen gün yenileri ekleniyor; ikinci elde de büyük sıkıntı var.

Son dönemde konut sektörüne çok eğiliyoruz. Sektörle ilgili yeni yeni veriler geliyor, bu sayede yeni bilgiler ediniyoruz. Bu bilgilerle yetinmeyip, daha detay bilgiye ulaşmaya çalışıyoruz. Türkiye İstatistik Kurumu'nun şeffaf yaklaşımıyla bu bilgileri de edinmiş durumdayız. Her yeni bilgi konuya daha çok eğilmemiz gerektiğini gösteriyor. Çünkü konut sektöründe işler pek iyi gitmiyor.

Bu köşede 5 Eylül'de yer verdiğimiz verilere daha detaylı bakmak istiyoruz bugün. Üstünde ağırlıkla durmak istediğimiz konu da kullanıma hazır hale getirilen, yani satılabilir durumda olan konut sayısı ile satılabilen konut sayısı ve bu sayılar arasındaki denge…

Belediyelerin verdiği yapı kullanma izin belgesi, inşaatı bitmiş ve kullanıma hazır konutlarla ilgili bir belge. Bir anlamda bu belgeler, "Buyrun kullanın" belgesi.

Kullanıma hazır bir daire, belge verildikten hemen sonra satılacak değil elbette. Ama, her dönem için sarkma olacağı dikkate alınırsa, örneğin ilk çeyrekte biten dairelerin bir kısmının biraz gecikmeyle ikinci çeyrekte ya da üçüncü çeyrekte satılabileceği göz önünde bulundurulursa, geçen yıl bitenlerin de bu yıl satılıyor olması gerektiği sonucu çıkar. Dolayısıyla satışlar hep kayarak gerçekleşiyor demektir. Bu yüzden de, yapı kullanma izin belgesi verilen dairelerle satılanlar arasında bağlantı kurmak doğru bir yaklaşım sayılmalıdır.

Biten-satılan dengesi

Rakamlara gelirsek… Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinde aylık rakamlara sahibiz. Üstelik bu rakamları TÜİK'ten edindiğimiz verilerle 2010'a kadar geri de götürdük ve bir tablo halinde bilginize sunduk. Ancak satılan konut sayısında çeyrekler itibariyle veriler var. Bu yüzden de satılan daire sayısını, biten ve yapı kullanma izni verilen dairelerle kıyaslarken çeyrek bazında hesap yapmak durumunda kaldık.

Bu yılın ilk çeyreğinde 113 bin daire için yapı kullanma izin belgesi verildi. Bu dönemde satılan daire sayısı ise 96 bin. Yani, biten her 100 daireye karşılık 85 daire satıldı.

Denge ikinci çeyrekte de hemen hemen aynı düzeyde oluştu. İkinci çeyrekte 126 bin daire için izin belgesi düzenlendi, satılan daire sayısı ise 106 bin düzeyinde gerçekleşti. Böylece izin belgesi verilen her 100 daireye karşılık 84 daire satılmış oldu.

İki çeyrek toplamında, biten 239 bin daireye karşılık 202 bin daire satıldı; biten/satılan dengesi 84 olarak gerçekleşti.

Geçen yılın tümünde 553 bin daire bitmiş, satılan 419 binde kalmıştı. Buna göre biten/satılan dengesi 76 düzeyinde oluşmuştu.

2010 yılında ise biten 431 bin daireye karşılık 357 bin daire satılmış, biten/satılan dengesi 83 olmuştu. Ancak, söz konusu denge 2010 yılında çeyrek bazında çok büyük bir hızla bozulmuştu. İlk iki çeyrekte 93 olan denge, üçüncü çeyrekte 80'e, son çeyrekte 72'ye inmişti. Bu durum, satılan daire sayısındaki azalmadan değil, biten daire sayısındaki rekor artıştan kaynaklanmıştı.

Ya ikinci el daireler?

Satılan toplam daire sayısının, yapı kullanma izni verilen daire sayısına bile ulaşmadığı ortada. Satılanların hepsinin sıfır daire olduğunu varsaysak bile arada bir fark var ve bu fark, konut stokuna eklenen sayıyı ifade ediyor. Oysa, stoka eklenen kuşkusuz çok daha fazla. Çünkü satılanların hepsi sıfır daire değil ki; ikinci eller de var.

Daha önce de yazmıştık. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, satışa konu dairelerin sıfır mı, yoksa ikinci el mi olduğuna ilişkin kayıt tutmuyor. En azından böyle bir kayıt varsa bile bu şimdiye kadar açıklanmış değil. Yani, örneğin bu yılın ilk yarısında satılan 202 bin dairenin ne kadarı sıfır, ne kadarı ikinci el, bilmiyoruz.

Daha önce de ifade etmiştik; satılan dairelerin yarısının sıfır, yarısının ikinci el olduğunu varsayalım. Bu durumda, bu yılın ilk yarısında biten 239 bin daireye karşılık 101 bin sıfır dairenin satıldığı gibi bir sonuç çıkar. Yani stoka 138 bin konut eklenmiş demektir.

Aynı şekilde geçen yılın tümünde satılan 210 bin sıfır daire ile biten 553 bin daire arasında 343 bin fark ortaya çıkar.

2010 yılında ise 179 binlik satışa karşılık kullanım izni verilen 431 bin arasında 252 bin fark oluşmuş demektir.

Bu varsayıma göre, son iki buçuk yılda konut stokuna gelen ek 733 bini buluyor.

Dörtte üçü yeni daire olsa…

Satılan dairelerin yarısının değil de dörtte üçünün sıfır dairelerden oluştuğu varsayılsa dahi konut stokuna bu yılın ilk yarısında 88 bin, geçen yıl 239 bin, 2010 yılında ise 163 bin eklenmiş demektir. Yani iki buçuk yılın toplamındaki stok artışı 490 bindir.

Hepsi sıfır olsa bile…

Pratikte gerçek olması kesinlikle söz konusu değil ama, satılan tüm dairelerin sıfır olduğu varsayılsa bile son iki buçuk yılda konut stoku 245 bin adetlik artış gösteriyor.

Yapı kullanma izni verilen dairelerin bir kısmının noter onaylı olarak satıldığı ve tapu işleminin yapılmadığı da bir gerçek. Ama yine de arada öyle noter onaylı satışlarla izah edilemeyecek büyük bir fark var.

Bu fark da çok açık olarak konut sektörünün durumunun pek de parlak olmadığını gösteriyor.

Herkesin sorunu kendine!

Sektörün sorunları şimdilik satıcıları daha yakından ilgilendiriyor. Talep, arzı karşılayacak boyutta değil. Fiyatlar, ikinci elde, özellikli konutlar hariç, nominal olarak bile artmıyor.

Müteahhitlik kesiminde sorun yaşayanlar ve ileride çok daha yoğun sorun yaşamaya aday görünenler "yap-sat"çı diye tanımlanan kesim. Yapılan konutlar zamanında satılamadıkça, bu durumda olanların sıkıntısı artacak.

Konutu henüz yapmadan satabilen ve bedelin bir kısmını gerek peşin ödeme yoluyla, gerek krediyle tahsil edenler açısından ise şimdilik sorun yok. Bu kesim, ne finans zorluğu yaşıyor, ne de inşaat bittiğinde "Acaba satabilir miyim" kaygısı içinde bulunuyor.

Dolayısıyla küçük müteahhitlik şirketlerini daha zor bir dönem bekliyor. Yeni konut alacakların da tamamlanmamış projelerden özellikle uzak durmaları öneriliyor. 

Alaattin AKTAŞ / Dünya