Konut sektöründe risk yönetimi

Farkında olalım ya da olmayalım hayatımızın büyük bir bölümü ya kendimizi ya da çevremizdekileri - ki bunlar ana-babamız, eşimiz, çocuklarımız, işimiz, evimiz, kedimiz, okulumuz, öğretmenimiz ve her şeyden önemlisi "Vatanımız" olabilir- korumak, kollamak ve hatta tedbir alma kaygıları ile geçmektedir.

Konuya " Tüzel Kişi" bakış açısıyla yaklaştığımızda ise bu olgunun temelde " Kâr Kaybı" kaygısı ile özdeşleştiği görülmektedir.

Tüzel Kişi' lerin de yaşayan organizmalar olduğu düşünüldüğünde, kurumun sürekliliği ve başarısı için vazgeçilmez olan; Kurumsal Yönetim, Hedef Belirleme ve Bu hedeflere Ulaşıp Ulaşılmadığı Bilgisine Sahip Olma zorluklarının ön plana çıktığı görülmektedir. İşte Risk Yönetimi olgusu bu noktada önemini hissettirmektedir.

Risk yönetimi, bu hedeflerle ilgili risklerin nasıl yönetileceğinin belirlenmesi, ölçülmesi, raporlanması, seçilmesi ve raporlanması, mevzuata yönelik uygulamaların doğru ve açık gerçekleştirilmesi şeklinde kendini göstermektedir.

Etkili kurumsal yönetim, risk yönetimi ve raporlama, hissedar değerine büyük ölçüde katkıda bulunup bir kuruma şu konularda destek olur;

" Risk ve fırsatlara ilişkin daha açık ve geliştirilmiş stratejik iş kararlarının verilmesi

" Operasyonel sürprizlerin etkin ve aktif gözlemlemeyle en aza indirilmesi

" Olumsuz olayların gerçekleşme ihtimalinin azaltılarak ve fırsatlardan olabildiğince yararlanılarak marka ve şirket itibarının korunup geliştirilmesi

" Daha etkin uygulamalarla kurumsal verimliliğin artırılması

Konut sektörü de diğer sektörlere olduğu gibi risk yönetimini bu yönden ele almalı ve karşılaşma ihtimali olan riskleri önem derecelerine göre tanımlamalı ve bunlarla ilgili alınması gereken aksiyonları belirlemelidir.

Şirket yönetiminde karşılaşılabilecek risklerin çokluğu ve çeşitliliği dikkate alınarak bu yazıda sadece sigorta sektörüne yönelik karşılaşılabilecek riskleri irdelemek istiyorum.

Sigortacılık hizmetleri belirlenecek bu risklerin bertaraf edilmesi sırasında başvurulan önemli ve etkin araçlardan biridir. Ancak Konut Sektöründeki riskleri;

" Müşteri (Kullanım ve Yatırım amaçlı olabilir)

" Banka (Kreditör)

" İnşaatçı (Yapımcı)

" Geliştirici (Yatırımcı) ve

" Kamu

açısından değerlendirdiğimizde, özellikle bizim de içinde bulunduğumuz "Geliştirici (Yatırımcı)" başlığında yer alan sektör temsilcilerinin bu risklere çok daha açık olduğu görülmektedir.

Tek tek irdeleyecek olursak;

" Müşteri Riskleri :

a. Yangın, su, yıldırım, hırsızlık, uçak düşmesi, vb. riskler Konut Paket sigortası ile,

b. Deprem riski, Dask ve yine Konut Paket Sigortası ile

c. İnşaatın Tamamlanamaması, Tüketici Kanunu hükümleri ile karşılanmış olup,

d. Beklenen getirinin sağlanamaması (Küçük yatırımcı açısından), açık risk olarak kalmıştır.

" Banka (Kreditör)' nın Riskleri :

a. İnşaatın Tamamlanamaması riski, Yüklenici' den aldığı teminat ya da konut satışından elde edilen paranın iş ilerlemesine göre serbest bırakılması yöntemi ile teminat altına alınmıştır.

b. Kredinin geri ödenememesi riski, Ölüm vb. hallerde kısmi olarak karşılanmıştır.

c. Makro Ekonomik Riskler; Bu risk ülkedeki herkesi ilgilendiriyor.

d. Menkul Kıymetleştirememe riski; Bu konu İpotekli Konut Finansmanı Yasası çerçevesinde değerlendirildiğinde, yapılan imalatın projeye uygun olmaması halinde iskan alınmama riski ve bu riske paralel olarak da iskanı olmayan konutlara ait kredilerin menkul kıymetleştirme imkanı olmadığından böyle bir risk söz konusudur. Ancak yüksek risk olması nedeniyle daha düşük kâr marjı ile yine menkul kıymetleştirilebilirler.

" İnşaatçı (Yapımcı) Riskleri :

a. Deprem, sel, yangın hırsızlık, makine kırılması, kaza vb. riskler, All risks, 3' üncü şahıs Mali Mesuliyet Sigortası ve İşveren Mali Mesuliyet Sigortası gibi sigortalarla korunmuş durumda.

b. Ayıplı İmalat Riski, Açık

c. Çevresel Riskler, kısmi açık.

" Geliştirici' nin (Yatırımcı) Riskleri :

a. Mülkiyet ve İmar Riskleri, Açık

b. Ayıplı Mal Riski, Açık

c. Makro Ekonomik Riskler, Ülkedeki herkes gibi açık,

d. Öngörülemeyen İnşaat Riskleri, Açık

e. Satılamama Riski, Ticari Risk, Açık

f. Çevresel Riskler, Kısmi Açık

" Kamu' nun Riskleri :

a. Denetim Riski, Yapı Denetim Müessesesi'nin etkililiğinin tartışılması, Ruhsat İşlemlerindeki uygulamalarda karşılaşılan yanlışlar, İmar yapma yetkisinin pek çok kuruma verilmesinin yarattığı yetki karmaşası, iskan verilmesinde projeye uyulmaması durumları gibi hususlarda dava yolunun seçilmesi durumunda Kamu ciddi zararlarla karşı karşıya kalabilir. Ve bu riski bertaraf edecek bir müessese de mevcut değildir.

b. Sosyal Riskler. Yukarıda belirttiğim uygulamaların yeterli ve etkin yapılamaması durumunda, ortaya çıkabilecek deprem gibi fiziki bir felaketin yol açacağı derin sosyal yaraları sarabilecek bir oluşum da yoktur.

Açıklamaya çalıştığım risklerden de görüleceği üzere Konut Sektörü' nde özellikle Geliştirici' nin risklerinin nerede ise tamamı herhangi bir mekanizma ile koruma altında olmadığı için bu kurumların RİSK YÖNETİMİ olgusunu masaya yatırıp, alacakları profesyonel desteklerle yönetilmeleri gerekmektedir.

Bunun için öncelikli olarak, Şirket Yönetimi' nin bu konuya bakış açısını değiştirmesi, şirketin kurumsallaşması sağlanmalı ve ülkedeki sigorta mekanizmaları da dahil bir takım uygulamaların geliştirilerek etkinleştirilmesi ve her konuda olduğu gibi bu konudaki politikasızlığı da ortadan kaldıracak politikalar yetkililer tarafından geliştirilmelidir.