Konut sektöründe ‘yap-sabret’ dönemi başladı!

SEBO Emlak Yönetim Kurulu Başkanı Sebahattin Gülçiçek, gayrimenkul sektörü, ekonomideki değişim ve faiz oranlarındaki artış gibi gelişmeleri değerlendirdi. 

Gayrimenkul sektörü, ekonomideki değişim ve faiz oranlarındaki artış gibi nedenler sektörü zora soktu. Peki, önümüzdeki günlerde neler olacak. SEBO Emlak Yönetim Kurulu Başkanı Sebahattin Gülçiçek, konu ile ilgili açıklamalarda bulundu. İşte Haber Gazetesi'nden Burcu Düzgün Çoban'ın röportajı;

1- İyi bir gayrimenkul danışmanı, yatırımcısına ne gibi fayda sağlar?

İyi bir gayrimenkul danışmanı yatırımcısına öncelikle zaman kazandırır. Kişinin ulaşacağı gayrimenkule daha hızlı ulaşmasını ve tasarruf sağlar. Kişi, daha iyiye daha uygun fiyata ulaşabilir. Yasallık kazandırır. Oluşabilecek sıkıntıların önüne geçer. Şeffaf bir çalışma sağlar. Gelişmiş ülkelerde kişilerin sürekli aynı gayrimenkul danışmanıyla çalıştığını görüyoruz. Ülkemizde de bu konuda bir sistemin oturması gerekiyor. Bu, ülkemiz için büyük bir kazanım olacaktır.

2- İnşaat sektöründeki son durum nedir?

Konut sektöründeki sıkıntılar son dönemde hiç olmadığı kadar çok dillendirilmeye başladı. Ellerindeki stokları eritememekten şikayetçi olan konut sektörü temsilcileri, ‘Yap-sat’ döneminin sona erip ‘Yap-sabret’ döneminin başladığı görüşünde.  Sektörde borçluluk oranları yükselmiş durumdayken, önümüzdeki dönemde de tüm dünyada daralan likidite koşulları üzerinden borçlanma maliyetlerinin artacağı tahmin ediliyor. Ayrıca büyümeye önemli katkıda bulunan yatırımlarda, döviz kurunda yaşanan yüksek artışların yarattığı ek maliyetler açısından kur riski unsuru da var.

3- Peki, piyasalarda bundan sonra ne olacak?

Her ne kadar bazıları tarafından çöküş olarak adlandırılsa da piyasalarda fiyat düşüşleri aslında bir süredir beklenen bir düzeltme hareketiydi. Yeni inşaat başlangıçları yavaşladı. Mevsimsellik ile birlikte mevcut inşaat işleri, beklentilerin altında gerçekleşerek sınırlı bir artış gösterdi.  Yeni alınan iş siparişlerinin gerilediği inşaat sektöründe işlerde yavaşlama görüldü. Müteahhitlerin işletme sermayesi ihtiyacı arttı. Müteahhitler, yeni yılda mali açıdan üç sıkışma yaşadı. İlk olarak maliyet artışları fiyatlara daha sınırlı yansıtıldığı için karlılığın giderek düşmesine neden oldu. Satışların yavaşlaması nakit akışını sınırladı. Bankaların da kredi vermekte isteksiz olduğu gözlendi. Bu nedenle işletme sermayesi ihtiyacı artan müteahhitlerin daha çok barter teklif ettikleri görüldü. Bu sektörü doğru düzgün yapmak zorundayız. Bu ülkede her önüne gelenin inşaat yapmaktan çıkarılması gerekiyor. 5 yılda kurulan her 4 inşaat şirketinden biri kapandı. 120 binden fazla şirket sektöre giriş yaparken çıkış yapanların sayısı 30 bini buldu. Konut fiyatlarındaki artış hızı her geçen gün yavaşlıyor. Üç yıl önce hem ülke hem de şehir bazında prim liginin zirvesinde yer bulan Türk konut piyasası, geçen dönemde değer artışında son sıralara indi. İnşaat maliyetlerini zaten yüksek olan daire fiyatlarına yansıtmamak için büyük çaba harcıyor. Önümüzdeki dönemde tüm dünyada daralan likidite koşulları üzerinden borçlanma maliyetlerinin artacağını tahmin edebiliriz.

4- Sektörün yeniden canlanabilmesi için ne yapılmalı?

Konut faiz oranlarının ve mevduat faiz oranlarının kesinlikle düşmesi gerekiyor.

5- Konut kredisi faiz oranları düşer mi?

Uzmanların görüşlerine göre konut kredisi faiz oranlarının doğal süreç içerisinde düşmesi için kurda yaşanan yükseliş ve dalgalanmanın düzelerek eski seyrine gelmesi gerekiyor. Yani dolar, Euro ve altın eski fiyatlarına geri dönmeden konut kredisi faiz oranlarının da tekrar eski rakamlarına dönmesi beklenmiyor. Türkiye'de 2013 Mayıs ayında ihtiyaç, konut ve taşıt kredi faizleri de dip seviyelerdeydi. Ancak bugün itibari ile bankaların güncel konut kredisi faiz oranları yüzde 2.27 seviyesine ulaştı. En düşük konut kredisi Ziraat Bankasının uyguladığı yüzde 2.27 olurken, en yüksek konut kredisi ICBC’nin uyguladı yüzde 3.30 faiz oranını ulaştı. Birçok bankanın faiz oranı yüzde 3 ve üzerine taşındı.

6- Ne yazık ki olumlu bir tablo yok öyleyse. Gayrimenkul sektörünün geleceğini nasıl görüyorsunuz?

Dünyada ki trende paralel olarak ülkemizde de gayrimenkule yönelen yatırım miktarı ve buna bağlı proje geliştirme rakamları giderek artıyor. Türkiye de son yıllarda önemli bir büyüme potansiyeli ile ekonomiye katkı sağlayan gayrimenkul sektörü gelecekte de ekonominin kalbi olmaya devam edecek. Türkiye ekonomisini doğrudan etkileyen sektörün, pozitif ve somut bir gelişim için sürdürülebilir demografik verilere ihtiyaç duyduğu aşikâr. Geleceğimize ışık tutan bu göstergeler çerçevesinde sektörün vizyoner bir bakış açısıyla ele alınması gerekiyor. Ekonomik ve siyasi konjonktür olumlu olduğunda sektörün ikinci büyük atılımını önümüzdeki 30 yıllık dönemde yapacağı görülüyor. Önümüzdeki süreçte inşaat sektörü Türkiye'nin lokomotif sektörü olmaya devam ederken, ülke ekonomisinin büyümesine olan payı gün geçtikçe artacaktır. İnşaat sektöründe kriz ve durgunluk tartışmaları var ama Türkiye'nin demografik yapısı, inşaatın durmasına müsait değil. 2017 yılında 570 bin çift evlenmiş, 130 bin de boşanma var. Tüm bunlara üniversite ve diğer sebeplerden başka ev taşınanları ekleyin. Ortalama 700 bin kadar bir demografik ihtiyaç var. Konut satışı rekor kırarak devam ediyor. Türkiye’de geçen yıl 1 milyon 400 bini aşan bir konut satışı gerçekleşti. Bizim için 1 milyonun üzerinde konut satışı oldukça iyi bir rakam. Son 7 yıldır hep rekor kırılarak gitti. 1 milyon 400 bin rakamı satış ve üretimin dengelendiği nokta olacak. OECD ülkeleri içerisinde Amerika’dan sonra konut satışında ikinciyiz. Güçlü mali temeller, sağlam banka bilançoları, kriz yönetimi konusundaki deneyimimiz ve geçmişe dönük kriz tecrübemizle içinde bulunduğumuz durum en kısa zamanda sona erecektir.

7- Yabancıların, ülkemizden konut alımını kolaylaştıracak adımlar atıldığını biliyoruz. Yabancıya konut satışında son durum nedir?

Evet bahsettiğiniz yeni düzenlemeye göre, Türkiye vatandaşlığına hak kazanmak için öngörülen sabit sermaye tutarı 2 milyon dolardan 500 bin dolara indirildi. Ayrıca Türkiye'de gayrimenkul sahibi yabancıların vatandaşlığa geçişi için gereken asgari taşınmaz bedeli de 1 milyon dolardan 250 bin dolara indirildi. Yine vatandaşlığa hak kazanma şartları arasında bulunan en az 100 kişiye istihdam sağlama ifadesi de 50 kişi olarak değiştirildi. Vatandaşlığa geçme hakkı kazanmak için Türkiye'deki bankalarda tutulması gereken mevduat miktarı ise 3 milyon dolardan 500 bin dolara düşürüldü. Türkiye’de 250 bin dolar gayrimenkul yatırımı yapan yabancıların bu gayrimenkulü üç yıl satmamak şartı ile Türk vatandaşlığına geçebileceği duyuruldu. Türkiye, yabancıya konut satışında her yıl rekor kırıyor Geçtiğimiz sene yabancılara satılan konut satış adedi 22 bin seviyesindeydi.  Bu satışlardan 4,6 milyar dolar gelir elde edildi. Yabancıların 2018'in ilk yarısında Türkiye'den aldıkları konut sayısı 11 bin 816 adet olurken, ödedikleri tutar ise 2.1 milyar dolara ulaştı. Yılın ilk 8 ayında satış rakamının 18 bin 540'a ulaşmasıyla da elde edilen gelir 3 milyar dolara yaklaştı. Yatırımcının Türkiye'ye olan ilgisinin daha da artacağı bekleniyor. Yıllık 10 milyar dolarlık satış yapılması planlanıyor. Yılı 30 bin konut satışı ile kapatabiliriz. Bu da 7,5 milyar dolarlık gelir anlamına geliyor.

8- Bölgemizde durum nedir?

Karadeniz’in tamamı yatırıma müsait. Fakat bölgemizde büyük avantajı yakalayan şehir Trabzon. Kısacası bu işin kaymağını şuan Trabzon, Rize, Ordu yiyor. Samsun bu şehirlerden sonra geliyor. Bu konuda çok fazla yol almamız gerekiyor. Bir takım tanıtım atakları oldu ama yetersiz kaldı.

9- Samsunda gayrimenkul sektörünün sorunları neler çözüm noktasında neler yapılmalı?

Bir sahipsizlik söz konusu. Sektöre kayıtlı 500 kişi varken bu işi kayıt dışı yapan 2 binin üzerinde kişi olduğunu tahmin ediyoruz. Yani bu sektörün yalnızca yüzce 20’lik kısmı kayıtlı. Yüzde 80 kayıtsız. Emlak yasası bu sorunu yeterli derecede çözemedi. Bizim beklediğimiz “herkesin kendi gayrimenkulünü satamaması” maddesiydi. Eğer bu madde olsaydı kayıt dışılık önemli oranda engellenecekti.  Odamız bu konuda hiçbir şey yapmıyor. Daha iyi mücadele etmeliyiz. Vatandaşımız da çok dikkatli olmalı. El birliğiyle bu sorunu çözebiliriz.