Konut sektörünün 3. çeyrek karnesi!
“Türkiye'nin Gayrimenkul Platformu” GYODER, gayrimenkul sektörünün alt segmentlerini 3'er aylık periyotlar şeklinde inceleyen ‘GYODER Gösterge Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2021 3. Çeyrek Raporu'na göre yabancıya konut satışı Eylül'de tarihin en yüksek rakamını gördü.
“Türkiye'nin Gayrimenkul Platformu” GYODER, gayrimenkul sektörünün alt segmentlerini 3'er aylık periyotlar şeklinde inceleyen ‘GYODER Gösterge Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2021 3. Çeyrek Raporu' yayınlandı. Rapordaki verilere göre; yabancıya konut satışı Eylül'de tarihin en yüksek rakamını gördü.
İşte GYODER Gösterge Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2021 3. Çeyrek Raporu'nda yer alan veriler:
İnşaat ve Gayrimenkul Sektörüne Bakış
İnşaat ve Gayrimenkul Sektörü 2020 yılından itibaren küresel bir risk olan salgından etkilenmiş olmasına rağmen 2021 başı itibarıyla toparlanmaya başlamıştır. Diğer sektörlerde olduğu gibi inşaat ve gayrimenkul sektörleri de gerek iş yapış gerekse talep yönlü olarak salgından etkilenmiştir. Talep yapısının değişimi ile üretim süreçlerinin aksaması karşımıza küresel olarak yaşanan tedarik ve lojistik sorunlarını çıkarmıştır. Bununla birlikte hammadde maliyetlerinin artması ve oldukça dalgalı bir seyir izlemesi dünya genelinde maliyet enflasyonunu artırmıştır. Salgın ve buna bağlı aşılama süreci ekonomi yönetimleri ile finansal karar alıcılar açısından çok dikkatli izlenmesi gereken bir durum arz etmektedir. Salgına karşı yapılan aşılama çalışmalarının etkinliğinin arttığı ülkelerde oldukça hızlanan ekonomik geri dönüş ve büyüme eğilimi kayda değer bir biçimde artmıştır. Söz konusu ülkelerde ertelenmiş talep ve artan ihtiyaçlar ekonomileri oldukça ivmelendirmiştir. Buna bağlı sürece üretim ve ulaştırma aynı elastikiyetle cevap verememiştir. Ülkelerin pek çoğu ekonomik faaliyetleri desteklemek amacıyla aldığı tedbirler talep yanlı görülmektedir. Bunun sonucu olarak üretim bacağında yaşanan aksamaların giderilmesinin biraz daha zaman alacağı düşünülebilir. Salgının gerek küresel ekonomiye gerekse sosyal hayata etkisinin bir süre daha devam edeceği net bir şekilde görülmektedir. Durumu en iyi özetleyen makroekonomik değişken olarak ise ‘büyüme’ rakamları karşımıza çıkmaktadır. Sürecin ne yöne evrildiğini analiz etmek yerinde olacaktır. Gerek salgın gerekse salgın öncesi uluslararası ticaret ile politikada yaşanan rahatsızlıklarında etkisiyle küresel olarak büyüme oldukça sorunlu bir hal almıştır.
Uluslararası Para Fonu(IMF)1 , Dünya Ekonomik Görünüm Raporu’nun Ekim 2021 sayısını “Salgın Sırasında Toparlanma: Sağlık Sorunları, Arz Kesintileri ve Fiyat Baskıları” başlığı ile yayımlanan sayısında küresel ekonomik toparlanmanın devam ettiğine vurgu yapılmıştır. Ancak salgının toparlanma üzerinde etkili olduğu ve zaman zaman büyümeyi aşağı çektiği ifade edilmiştir. Raporda, küresel ekonominin 2021’de yüzde 5,9, 2022’de yüzde 4,9 büyümesinin beklendiği kaydedilmiştir. IMF, temmuz ayında yayımladığı tahminlerde, küresel ekonominin bu yıl yüzde 6 ve 2022’de yüzde 4,9 büyüyeceğini öngörmüştü. 2021 yılına ilişkin büyüme tahmininde yapılan aşağı yönlü revizyonun gelişmiş ekonomilerde kısmen arz kesintileri kaynaklı düşüşü yansıttığı belirtilen raporda, gelişmekte olan ekonomilerde ise büyük ölçüde kötüleşen salgın dinamiklerini yansıttığı ifade edildi. Diğer yandan, ekonomik beklentilerde ülkeler arasındaki “tehlikeli ayrışmanın” endişe kaynağı olmaya devam ettiği belirtildi. IMF’nin raporuna göre, Türk ekonomisinin 2021 yılına ilişkin büyüme tahmini yüzde 5,8’den yüzde 9’a yükseltilirken, 2022 için büyüme beklentisi yüzde 3,3’te sabit tutulmuştur. Türkiye’de ortalama enflasyonun ise 2021’de yüzde 17 ve 2022’de yüzde 15,4 seviyelerinde gerçekleşeceği öngörüldü. Ülkede işsizlik oranının da 2021’de yüzde 12,2, 2022’de yüzde 11 olacağı tahminine yer verildi. Gerek IMF gerek diğer pek çok kuruluşun dikkat çektiği nokta ise gelir adaletsizliğinin artması ve salgının yarattığı durumun istihdam kayıpları ile bu süreci daha kötü noktaya getirebileceği uyarısıdır. Tüm dünyada yaşanan bu tip dengesizliklerin hem talep hem de iş yapış şeklinde önemli değişiklikler getirebileceği de unutulmamalıdır. Ülkemizde inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan ‘konut satış’ rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2020 yılında gerek salgının etkilerini azaltmak gerekse gayrimenkul sektörünün çarpan etkisinden yararlanarak ekonomik büyümeye destek vermek amacıyla yapılan konut kredi faiz indirimleri etkisiyle toplam satışlar 1 milyon 499 bin adet olarak gerçekleşmiştir. Satışların 573 bin adedinin ipotekli olarak gerçekleşmesi kredi faizlerinin indirilmesi ile yaşanan artışı gösterir niteliktedir. 2021 yılının dokuz aylık dönemine baktığımızda konut satışlarının bir miktar hız kaybetmiş olduğunu görmekteyiz. 949 bin adetlik toplam satış bir önceki yılın aynı döneminde 1 milyon 161 bin adet olarak gerçekleşmişti. Asıl kayda değer düşüş ise kredi faizlerindeki yükselmeye paralel olarak ipotekli satışlarda yaşanmıştır. 2020 yılı dokuz aylık döneminde 508 bin adet olan satışlar 2021 yılının aynı döneminde yüzde 64 azalarak yaklaşık 181 adet olarak gerçekleşmiştir. Satışlarda yaşanan dalgalanmayı tetikleyen unsurlar ise şöyle ifade edilebilir; mevsimsel etkilerden kaynaklı kış aylarında yaşanan gerileme, salgın etkisiyle yaşanan talep dalgalanması ve farklılaşması, artan faizlerin/dövizin yarattığı alternatif maliyet ile son olarak ekonomik beklentilerin etkisi olarak özetlenebilir. Ticari gayrimenkullerde ise uzunca bir süredir yaşanan zayıflık devam ediyor görünmektedir. Bu süreçte değişen ticaret anlayışı, salgının etkileri ve arzın göreceli olarak fazla olmasının etkileri bulunmaktadır. Gerek arz sıkıntısı gerekse artan maliyetlerle birlikte devam edegelen doğal talep özellikle konut fiyatlarda kayda değer bir yükselişi tetiklemiştir.
TCMB tarafından açıklanan 2021 Ağustos ayı verilerinde; bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 33.4, reel olarak ise yüzde 11,9 oranında artış gerçekleşmiştir . Fiyat dinamikleri ile ilgili olarak, artışta talebin güçlü olması kadar, geçmiş yıllarda reel olarak yükselemeyen fiyatların dengelenmesi olarak da yorumlanabilir. 2021 yılı dokuz aylık süreci itibarıyla sektör açısından kısa bir değerlendirme yapıldığında; küresel olarak son 100 yıldır görülmeyen bir salgın sürecinin etkileri, satıştan, inşa sistemine, mekânların yapısından, kullanılan malzemeye, tüketici davranışlarından, genel eğilimlere kadar pek çok unsuru köklü bir şekilde değiştirmiştir. Sektör hem yurtdışı hem de yurtiçi yaşadığı deneyimler ve bilgi birikimi ile gerekli elastikiyeti büyük ölçüde sağlayarak şartların göre davranabilmektedir. Ancak bu süreçte, risk ve fon yönetimi ile sosyo-psikolojik etkenlerin en az makroekonomik değişkenler kadar önem kazandığı anlaşılmış bu konulardaki yapılanma eksikliği dikkat çekmiştir. Bu aşamada sektörün sürdürülebilir bir büyüme eğilimi için çevreye duyarlı bir yapısal dönüşüm geçirmesinde fayda olacaktır. Türk inşaat ve konut sektörü büyüyen Türkiye’nin lokomotif sektörlerinden biri olmaya devam edecektir. Demografik ve ekonomik gelişmeler göz önüne alınıp dünya ile kıyaslandığında sektörün daha çok potansiyel içerdiği görülmektedir.
Tüketici fiyat Endeksi’nde (TÜFE) 2021 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre yüzde 1,07, bir önceki yılın Aralık ayına göre yüzde 34,43 ,bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 66,63 ve on iki aylık ortalamalara göre yüzde 16,36 artış gerçekleşti.
Türkiye Genelinde Konut Birim Fiyatları 4.851 TL/metrekareye Ulaşmıştır
2021 yılı üçüncü çeyrek konut satışları, bir önceki çeyreğe göre yaklaşık yüzde 36,8 oranında bir artış göstererek 396.328 adet olmuştur. Geçtiğimiz yıl üçüncü çeyrekte konut kredisi faiz oranlarının daha düşük seviyelerde olmasının da etkisiyle geçen yılın aynı dönemine göre ise yüzde 26,1 gerileme gözlemlenmiştir. İlk satışlarda toplam satışlarla benzer şekilde bir önceki çeyreğe göre yüzde 36,3 oranında artış, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 26,1 oranında gerileme gerçekleşmiş ve 119.278 adet konut ilk defa satılmıştır. İkinci el satışlarda da bir önceki çeyreğe göre yüzde 37,0 oranında artış, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 26,1 oranında gerileme görülmüş olup üçüncü çeyrekte 277.050 adet ikinci el konut el değiştirmiştir. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki oranı ise ikinci çeyrekteki yüzde 30,2 seviyesinden yüzde 30,1’e gerilemiştir.
Konut kredisi faiz oranları bir önceki çeyrekle benzer düzeylerde olmasına karşın ipotekli satışlarda bir önceki çeyreğe göre yüzde 36,4 artış görülmüştür. 77.687 adet konut ipotekli olarak satılırken diğer satışlar 318.647 adet olarak gerçekleşmiştir. Geçen yılın aynı dönemine göre konut kredisi faiz oranlarının düşük seviyelerde olmasının da etkisiyle, ipotekli satışlarda yüzde 67,9 oranında gerileme görülürken diğer satışlar yüzde 8,3 oranında artış kaydetmiştir.
Yabancılara yapılan satışlar ise döviz kurundaki artışın da etkisiyle bir önceki çeyreğe göre yüzde 60,2, geçen yılın aynı dönemine göre ise yüzde 42,7 oranında artış kaydetmiştir. Üçüncü çeyrekte yabancılara 16.991 adet satış gerçekleşmiştir. Eylül ayında yabancılara 6.630 adet konut satışı gerçekleştirilmiş olup bu veri, veri tarihindeki en yüksek aylık satış verisi olmuştur. Üçüncü çeyrekte yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırada %45,2 pay ile İstanbul yer alırken, ikinci sırada yüzde 19,2 pay ile Antalya bulunmaktadır.
2021 yılı ağustos ayı itibarıyla konut fiyatlarında ve yeni konut fiyatlarında da veri tarihindeki en yüksek artış oranları gözlemlenmiştir. Türkiye genelinde konut fiyatları aylık bazda yüzde 3,88, yıllık bazda yüzde 33,38 oranında artış gösterirken yeni konut fiyatları ise aylık bazda yüzde 5,20, yıllık bazda ise yüzde 40,17 oranında artış göstermiştir. Konut fiyatlarında reel değişim yüzde 11,85 olurken yeni konut fiyatlarında reel değişim veri setindeki en yüksek seviyesini yakalamış ve yüzde 17,55 olmuştur.
Belediyeler tarafından verilen yapı ruhsatlarının 2021 yılının ilk altı ayında bir önceki yılın aynı dönemine göre bina sayısı yüzde 88,4, yüzölçümü yüzde 45,3, değeri yüzde 93,7, daire sayısı yüzde 49,8 arttı.
2021 yılı 3.Çeyrek verileri bir önceki yılın aynı dönemine göre ilk defa satılan konutlar yüzde 35,34 azalarak 119 bin 278 adet oldu. İkinci el konut satışları da yüzde 35,38 azalarak 277 bin 50 adet olarak gerçekleşti.
2021 yılı Eylül verileri bir önceki yılın aynı dönemine göre ilk defa satılan konutlar yüzde 6,3 artarak 43 bin 967 adet oldu. İkinci el konut satışları da yüzde 8,2 artarak 103 bin 176 adet olarak gerçekleşti.
Konut Fiyat Endeksleri
REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi sonuçlarına göre, 2021 Eylül ayında bir önceki aya göre yüzde 0.43, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 3.81 ve endeksin başlangıç dönemi olan 2010 yılı Ocak ayına göre ise yüzde 109.70 oranında nominal artış gerçekleşmiştir.
Konut Satın Alma Gücü Endeksi Türkiye ortalaması, bir önceki çeyreğe göre değişim göstermedi, önceki yılın aynı çeyreğine göre ise yüzde 40,2 oranında azalış göstermiş olup 2021 yılı 3. çeyreğinde 92 olarak açıklandı.
2021’nin 3. çeyreğinde 103,4 olarak ölçülen Güven Endeksi son bir yılın ortalaması 82,5 açıklanırken, aynı dönemde 123,8 olarak ölçülen Fiyat Beklenti Endeksinde son bir yılın ortalaması 114,4 olarak açıklandı.
Markalı Konut Projeleri Göstergeleri
Markalı konut projelerinden konut satın alan tüketiciler, 2021 yılı 3. çeyrekte peşinat, senet ve banka kredisi kullanımı seçeneklerinden en fazla peşinat kullanımını tercih etti. 2021 yılı 3. çeyrek dönemde stok erime hızı yüzde 7,68 oranında gerçekleşirken, markalı konut projelerinde gerçekleştirilen satışların yüzde 9,05’i yabancı yatırımcılar tarafından gerçekleşti
Yabancılara yapılan konut satışları; 2021 yılı 3. çeyreği sonu itibariyle geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 42,8’lik büyüme ile 16 bin 991 adet seviyesinde gerçekleşti.
Gayrimenkul Alımında Yabancılar Tarafından Tercih Edilen İlk 10 Şehir
2021 yılı 3. Çeyreği sonunda, yabancıların gayrimenkul yatırımlarında en çok tercih ettiği il İstanbul oldu. Yabancıların 2020 ve 2021 yılı tüm gayrimenkul çeşitleri bazında Türkiye’de yaptıkları yatırımları incelediğimizde, 2021 yılı 3. Çeyreği sonunda 2020 yılı aynı dönemine göre toplam taşınmaz adedi bazında yüzde 44,3 artış görülmektedir
Yabancıların tüm gayrimenkul çeşitleri bazında Türkiye’de yaptıkları yatırımları incelediğimizde; 2021 yılı 3. Çeyreği sonunda 2020 yılı aynı döneminden farklı olarak Kazakistan Kuveyt ve Amerika Birleşik Devletleri’nin Türkiye’yi tercih eden ilk 10 ülke arasında yer aldığını görüyoruz.
İstanbul Konut Piyasası Göstergeleri
İstanbul’da 2021 3.Çeyrek konut satış sayıları ve konut ortalama satış fiyatları dikkate alınarak hesaplanan hacim miktarı 15.376 milyon TL’dir. ilgili çeyrekteki satış işlem hacmi geçen çeyreğe göre yüzde 22,33’lük artış göstermiştir
Konut fiyat hane gelir oranı verilerine göre İstanbul’da konut fiyatları ortalama hane halkı harcanabilir gelirin 2,82 katı olmuştur.
İlgili veriye göre 2021 yılı 3.çeyrek döneminde İstanbul’da 100 metrekarelik bir konut için kullanılacak konut kredisinin aylık taksitleri hane halkı harcanabilir gelirinin yüzde 30 oranındadır.
MINTLAB İstanbul Konut Getiri Endeksi sonuçlarına göre, 2021 Eylül ayında bir önceki çeyreğe göre yüzde 10,65, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 41.90 ve endeksin başlangıç dönemi olan 2017 yılı Ocak ayına göre ise yüzde 124.76 oranında nominal artış gerçekleşmiştir.
KONUT KREDİLERİ
2021 Yılı Ağustos Ayı Sonunda Konut Kredisi Hacmi 280,1 Milyar TL Olarak Gerçekleşti
2020 yılı Eylül ayında başlayan konut kredisi faiz oranlarındaki artış trendi, 2021 yılı Haziran ayı sonunda son bulmuştur. 2020 yılı Eylül ayı başında artış trendine giren ve yüzde 1,08 seviyesinde gerçekleşen konut kredisi faiz oranı, 2021 yılı Haziran ayından 2021 Ekim ayına kadar yüzde 1,38 - yüzde 1,39 seviyelerinde seyretmiştir. Aynı şekilde 2021 Haziran ayı sonunda yüzde 18,00 seviyesinde seyreden yıllık faiz oranı da 2021 Ekim ayı itibarıyla yüzde 17,9 seviyesinde seyretmeye devam etmiştir. 2021 yılı Ağustos ayı sonunda konut kredisi hacmi 280,1 milyar TL seviyesinde gerçekleşti. Kamu mevduat bankalarının toplam konut kredisi hacmi içindeki payı 2020 Ağustos ayında yüzde 63,19 seviyesindeyken, 2021 yılı Ağustos ayında yüzde 61,41’e gerilemiştir. Ağustos 2021’de bir önceki yılın aynı dönemine göre, Yerli Özel bankaların payı yüzde 16,61’den yüzde 18,07’ye, Yabancı Mevduat bankalarının payı ise yüzde 11,28’den yüzde 11,84’e yükselmiştir. Takipteki konut kredilerinin toplam konut kredilerine oranı 2018 Eylül başından itibaren artış trendine girerken, Ekim 2019 itibarıyla düşüş trendi başlamış olup 2021 Ağustos ayı itibarıyla yüzde 0,28 olarak gerçekleşmiştir. Toplam tüketici kredileri ise Mayıs ayında 725,5 milyar TL seviyesinde seyretti. 2020 yılı Ağustos ayında yüzde 41,7 olan Konut kredilerinin toplam tüketici kredilerindeki payı Ağustos 2021 itibarıyla 3,1 puan azalarak yüzde 38,6 olarak gerçekleşti. Toplam krediler yaklaşık 3,908 trilyon TL tutarında seyrederken, bireysel kredilerin toplam krediler içindeki payı yüzde 23,2 oldu. Bu oran 2020 Ağustos ayında yüzde 22,6 seviyesindeydi.
2021 yılı 2. Çeyrek döneminde kullanılan konut kredisi miktarı 14.269 milyon TL’ye ulaştı. Ortalama kullandırılan kredi tutarı ise 2021 yılı 2. çeyreğinde 240.000 TL oldu.
Konut kredilerinin bireysel krediler içindeki payı 2021 Ağustos ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 13,31 azalarak yüzde 30,8 oldu.
2021 Eylül ayı itibari ile konut kredilerinde aylık faiz oranı yüzde 1,38, yıllık bileşik faiz ise yüzde 17,91 seviyesinde gerçekleşti.
Toplam konut kredisi hacmi 2021 yılı Ağustos ayı itibari ile 280 milyar 67 milyon TL civarındadır. Takipteki kredilerin toplam konut kredileri içindeki payı, 2021 yılı Ağustos ayı itibari ile yüzde 0,28 olarak gerçekleşti.
En Fazla Konut Kredisi Kullanılan İlk 10 İl
2021 yılı 3. çeyrek sonu itibariyle toplam konut kredileri içinde en fazla konut kredisi kullanılan ilin yüzde 0,34 oranla İstanbul olduğu görülmektedir. İstanbul’u yüzde 0,21 ile Ankara, yüzde 0,22 oranla ise İzmir takip etmektedir
OFİS ve TİCARİ GAYRİMENKUL
Üçüncü Çeyrekte, Metrekare Bazında Anlaşmaların yüzde 32,05’i Merkezi İş Alanında (MİA) Gerçekleşmiştir. Kiralama Anlaşmalarının yüzde 40,40’ı MİA Dışında Anadolu Yakasında Gerçekleşirken, yüzde 27,55’i İse MİA Dışında Avrupa Yakasında Gerçekleşerek Geçen Çeyreğe Oranla Artış Göstermiştir.
Yılın üçüncü çeyreğinde kademeli normalleşme süreci kapsamında faaliyetlerine ara veren tüm iş yerleri, kamu kurum ve kuruluşları 1 Temmuz itibariyle normal mesai saatlerine uygun çalışmaya başlamış; sokağa çıkma ve şehirler arası seyahat kısıtlamaları kaldırılmıştır. Sağlık Bakanlığı’nın Covid-19 Aşı Bilgilendirme Platformu’nun açıkladığı üzere ülke genelinde Eylül ayı itibariyle ilk doz aşıyı olan kişi sayısı yüzde 72’ ye yükselmiş ve 1.5 senenin ardından yüz yüze eğitime dönülmüştür. Bu normalleşme süreci ile beraber büyük oranda ofise dönüş gerçekleşmiştir. Uzaktan çalışmanın verimlilik üzerindeki yadsınamaz olumlu etkisinin yanında şirket kültürüne olan bağlılık ve aidiyet duygusunda yaşanan eksikliği beraberinde getirmesi ile hibrit çalışma modelinin firmalar tarafından normale dönüş aşamasında en çok tercih edilen yöntem olduğu gözlemlenmiştir.
Normale dönüş süreci etkisinin ekonomik konjonktüre yansıması olarak IMF ekonomideki 2021 büyüme beklentisini bir önceki yüzde 5,8 tahmininden yüzde 9’a yükseltmiştir. 2021 yılının üçüncü çeyreğinde TÜİK mevsim etkilerinden arındırılmış işsizlik oranı bir önceki çeyreğe göre değişilik göstermeyerek yüzde 12,1 olarak kaydedilmiştir. Bununla birlikte reel kesim güven endeksi Eylül 2021’de geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 7 artışla 113,3 seviyesine yükselirken, finans sektörü güven endeksi aynı dönemde yüzde 9 oranında artışla 171,70 seviyesindedir. Ayrıca döviz kurunda yaşanan dalgalanmalar ve enflasyonun Eylül ayında yıllık bazda yüzde 19,58 seviyesine yükselerek artış trendine devam etmesi; ofis pazarı kiralama ve yatırım faaliyetleri üzerindeki baskısını devam ettirmektedir. Üçüncü çeyrekte ofis pazarına yeni arz eklenmezken, İstanbul ofis pazarında genel arz 6.5 milyon metrekare olarak aynı seviyede kalmıştır.
Üçüncü çeyrekte kaydedilen kiralama işlemleri yaklaşık 64.018 metrekare olarak gerçekleşirken, Ocak – Eylül ayları arasında gerçekleşen kiralama işlemleri toplamda 178.759 metrekare olmuştur. İşlemlerin yüzde 84,9 oranında büyük çoğunluğunu yeni kiralama anlaşmaları oluşturmuştur. Öte yandan işlemlerin yüzde 7,77’si yenileme işlemlerinden oluşurken, yüzde 5’i mal sahibi kullanıcıları tarafından ve yüzde 2,34’ü ise genişleme işlemlerinden oluşmaktadır.
Başlıca yeni kiralama işlemleri arasında; Kent Üniversitesi (14.500 metrekare, Sadabad Kağıthane), Rönesans Holding (5.700 metrekare, Rönesans Piazza), Abbvie (4.718 metrekare, NidaKule Batı), Hyundai (3.530 metrekare, ETS Plaza), Deik (3.200 metrekare, Skyland), Regus (2.835 metrekare, Premier Campus), Connexis (2.485 metrekare, Centrum Is Merkezi C1), Plaza Cubes (2.200 m², Levent) ve Amazon (1.919 metrekare, Torun Center) yer almaktadır.
Bununla birlikte, üçüncü çeyreğin sonunda boşluk oranı düşerek yüzde 20.85 olarak kaydedilmiştir. Kayda değer bir yatırım işlemi kaydedilmemiştir. Orta ve uzun vadede yatırım işlemlerinin hızlanması beklenmektedir. 2021 yılının üçüncü çeyreğinde normalleşme adımları doğrultusunda ofise dönüş sürecinin başlaması ile firmalar yeni stratejiler belirlemeye başlamışlardır. Bu süreçte, uzaktan çalışma modelinin sonucunda çalışanların şirket kültürüne olan bağlılık ve aidiyet hissinde azalmanın gözlemlenmesi ile ofislerin varlığının önemi ön plana çıkmasındaki en önemli etkendir. Yerli yabancı birçok firma haftada 2 veya 3 gün ofise gelinen hibrit çalışma modelini benimsemekte ve pandemi sonrası süreçte de kalıcı olarak bu sisteme devam etmeyi planlamaktadır. Tüm bunlara paralel, hibrit çalışma modeli ofis tasarımlarının yeniden şekillenmesini sağlamış ve sağlıklı çalışma alanı ihtiyacı, nitelikli ve yüksek kaliteli ofis mekanlarına olan talebi arttırmıştır. Bugün gelinen noktada, üretkenliğin teşvik edildiği, inovasyon, sosyalleşme ve iş birliğinin ön planda tutulduğu tasarımlar ile kurum kültürünün gelişimine katkı sağlayan ve aidiyet hissi yaratan mekanların yaratılması ofisin etkin kullanımı açısından önem arz etmektedir. Bunların yanı sıra, yerel firmaların ofise dönüş süreci içerisinde uluslararası firmalara oranla daha hızlı reaksiyon verdikleri ve ana talebin daha kaliteli teknolojik alt yapıya sahip binalara kaydığı gözlemlenmiştir. Ayrıca, pandemi sürecinin MİA’da oluşturduğu devinimin etkisiyle lokal firmalar özelinde ikincil lokasyonlarda da hareketlenmenin yaşandığı kaydedilmiştir. Yüksek enflasyon ve kur baskısı nedeniyle neredeyse iki yıldır sabit kalan liste fiyatlarında yukarı yönlü hareketlilik başlamıştır. Ancak TL bazında, enflasyon oranının altında bir oran ile de olsa kiralarda artış gözlemlenmekte ve artışın devam etmesi beklenmektedir. Bu durum, arz ve talep dengesinin yavaş da olsa orta ve uzun vadede dengeleneceğini göstermektedir.Gelecek dönemde, kaliteli altyapı ve nitelikli yönetime sahip A Sınıfı binalara olan talebin artması ile A Sınıfı binaların kendi içerisinde ayrışarak tekrar kategorize olması söz konusu olabilir. Küresel çapta öneme sahip İstanbul Uluslararası Finans Merkezi’nin (İFM), 2022 yılında tamamlanmasıyla pazara yaklaşık 1,5 milyon metrekare arz eklenecektir. Bu arzın yaklaşık %50’si kamu bankaları ve finansal kurumlar tarafından kullanılacaktır.
2021 Yılı 3. çeyreğinde genel arz 6,46 milyon metrekare olup bir önceki çeyrekle aynı seyretti. Gerçekleşen toplam kiralama işlemleri 64 bin metrekaredir. Bu çeyrekte gerçekleşen kiralama işlemlerinde, bir önceki çeyreğe göre yüzde 18,51 artış, bir önceki yılın aynı dönemine göre ise yüzde 42,18 azalış gösterdi. 2021 3. çeyrek itibariyle toplam kiralama işlemi 64 bin metrekaredir. Bosluk oranı ise, toplamda yüzde 20,9 olarak gerçekleşti.
Türkiye Ticari Gayrimenkul Endeksi 2021 Eylül sonu itibariyle 213,30 puan seviyesinde gerçekleşti. Endeks, geçen senenin aynı ayına oranla 51,14 puan artış gösterirken, aylık 3,48 puan artış gösterdi. 2021 yılına 179,67 puan seviyesinde başlayan endekste, 12 aylık dönemde 44,15 puanlık bir artış yaşandı.
AVM
2021 Yılı 3.Çeyreğin İtibarıyla Türkiye’deki Mevcut Alışveriş Merkezi Arzı 445 Alışveriş Merkezinde 13,7 Milyon Metrekare Seviyesine Gelmiştir.
İstanbul yüzde 37’lik pay ile mevcut arzın çoğunluğuna ev sahipliği yapmaktadır. Mevcutta 37 alışveriş merkezinde yaklaşık 1,2 milyon metrekare inşaat halinde kiralanabilir alan bulunurken, toplam arzın 2024 sonu itibarıyla 482 alışveriş merkezinde 14,9 milyon metrekare seviyesine ulaşması beklenmektedir.
Organize perakende yoğunluğuna bakıldığında ise ülke genelinde 1.000 kişi başına 164 metrekare kiralanabilir alan olduğu görülmektedir. İstanbul 330 metrekare perakende yoğunluğu ile ülke genelinin yaklaşık iki katı yoğunluğa sahip görünürken, Ankara 303 metrekare seviyesinde perakende yoğunluğuna sahip diğer bir şehir olarak öne çıkmaktadır.
2021 3. Çeyrek dönem itibariyle, Türkiye genelinde toplam AVM sayısı 445, toplam kiralanabilir alan stoku ise 13 milyon 706 bin metrekareye ulaştı. İstanbul, toplam kiralanabilir alan stokunun yaklaşık yüzde 37’sini oluşturmaktadır. Türkiye genelinde, ortalama 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alan ise 164 metrekaredir.
GYO’LAR
2021 3. Çeyrekte yeni bir GYO daha kurularak toplam sayıları 36’ya yükselen GYO’ların piyasa değeri 63,7 milyar TL’den 86,1 milyar TL’ye yükselmiştir. 2020 yılını çok iyi bir performansla tamamlayan GYO endeksi 2021 yılının ilk çeyreğindeki tarihi zirvesinden sonra gerilemeye başlamış ancak bu geri çekilme yerini 2021 3. Çeyrekte bir önceki çeyreğe göre yüzde 10’luk bir artışa bırakmıştır. Aynı dönemde BIST 100 endeks getirisinin yüzde 3,7’de kaldığı dikkate alınırsa bu getiri oldukça önemlidir. Öte yandan yeni halka arzlara birlikte 2021’in üçüncü çeyreğinde GYO’ların halka açıklık oranı yüzde 43,2, fiili dolaşım oranı yüzde 23,9 olarak gerçekleşmiştir. 2020 ve 2021 yılının ilk yarısını negatifte tamamlayan yabancı işlemleri 3. Çeyrekte artıya geçerek 25,12 milyon USD’lik net bir giriş gözlemlenmiştir. 2021’in üçüncü çeyreğinde de kurumsal yatırımcı ilgisi devam etmiş ve oranı yüzde 52,3’e yükselmiştir. Net yabancı girişlerinde pozitif bir seyir olmasına rağmen piyasa değeri içerisindeki yabancı oranı yüzde 8’e düşmüştür. Yılın ilk dokuz ayında dağıtılan temettü tutarı 398,21 milyon TL’ye ulaşmış olup bu tutarın her çeyrekte daha da artması yatırımcıları çekmek için oldukça önem taşımaktadır. Yabancı yatırımcılar sıralamasında geçen çeyrek ilk 4 sırada yer alan ülkeler olan ABD, Hollanda, Birleşik Krallık ve Bahreyn yerlerini korurlarken bir önceki çeyrekte 5. sırada yer alan Virjin Adaları (İngiliz) bu çeyrekte yerini Jersey’e bırakmıştır. Artan kur ve belirsizlik sektörde risk unsuru oluşturmaya devam ederken yabancı para birimi cinsinden ucuzlayan hisse ve gayrimenkul fiyatları yabancı yatırımcıların gerek doğrudan gerekse gayrimenkul sermaye piyasaları yoluyla ülkemize yatırım yapmasını hızlandırarak endekste pozitif bir gelişme oluşturabilir. GYO’lara olan ilginin artması, sektörün kurumsallaşmasını ve uzun vadeli yatırımcıların ülkemize yatırım yapmasını sağlamaya devam edecektir.
Gayrimenkul sektörünün 2. çeyrek karnesi!
Konut satışlarında yabancıların payı nasıl artar?