Konut ve işyerinde eski kiracı, arsada işgalci ile hukuki mücadele yöntemleri

Bir sürü para ödeyip satın aldığınız, konut, arsa veya işyerinizde, eski "kiracı" halen oturuyor ve inatla gayrimenkulü tahliye etmiyorsa, ne yapmalısınız? Konut ve işyerlerinde "eski kiracı", arsalarda ise "gecekondu" sorunuyla karşılaşmamak için, gayrimenkulü satın alırken ne türlü tedbirler alınmalıdır? Dava sürecinin ayrıntıları nelerdir?

Konut", "arsa" veya "işyeri" amaçlı kullanmak üzere, bir sürü para ödeyerek gayrımenkulün size ait olduğunu gösterir tapu belgenizi aldınız. Artık, gayrımenkulü kişisel, ailevi veya ticari amaçlarınız için dilediğinizce kullanmak isteyeceksiniz. Çünkü, artık mülkiyet hakkı sahibisiniz ve hukuksal olarak; mülkiyet hakkı; kullanma, yararlanma ve değiştirme hakkı içeren en güçlü ayni haktır.

Durum bu olmakla beraber, hukuken bir "şahsi hak" niteliğindeki "kira sözleşmesine" istinaden, satın aldığınız gayrımenkuldeki eski kiracı, gayrimenkulü derhal tahliye etmediği takdirde ne yapacaksınız? Gayrımenkul ve kira hukukunun bu durumda çözüm olarak sunduğu yol ve mekanizmalar genel olarak nelerdir?

 

1) Yasal ihtar ve 6 aylık sürede dava açma koşulları birlikte yerine getirilmelidir.

Kira hukuku, şekli prosedür ve sıkı süre koşulları içermektedir. Bu nedenle, kanunda öngörülen süre koşullarına uyulması çok önemlidir. Yukarıda belirtilen usul ve sürelere uyulmadığı takdirde, açacağınız davanın mahkemelerce reddedilmesi söz konusu olacaktır. (Esasta-özde haklı olmak yetmez, usul-prosedüre uyulmalıdır.)

Nitekim; Gayrımenkul Kiraları Hakkında Kanunun 7 /d fıkrası;" Gayrımenkulü; Medeni Kanun hükümlerine göre iktisab eden kimse kendisi veya eşi veya çocukları için tamamen veya kısmen mesken olarak ve yine kendisi veya eşi veya çocukları için bir meslek veya sanatın bizzat icrası maksadıyla iş yeri olarak kullanma ihtiyacında ise iktisap tarihinden itibaren bir ay zarfında kiracıyı keyfiyetten ihtarname ile haberdar etmek şartıyla altı ay sonra" tahliye davası açılabileceğini öngörmektedir.

Kanuna göre, satın alma tarihinizden itibaren 1 aylık süre içerisinde ihtarname ile eski kiracıya gayrimenkulü tahliye etmesi için ihtarname gönderilmesi zorunludur. Ayrıca, ihtarnamede belirtilen 6 aylık sürenin dolmasının ardından "tahliye davası" açma hakkı bulunmaktadır. Burada dikkat edilmesi gereken en önemli nokta ise; 6 aylık sürenin sonunda dava açma hakkının doğmuş olmasıdır. Bu sürenin ardından açılacak davanın da ülkemiz şartlarında asgari 6 ay süreceği dikkate alınmalıdır.

 

2) Satın aldığınız gayrımenkul arsa vasıflı ise ve üzerinde "gecekondu" bulunuyor ise, ilgili hakkında açılacak davanın niteliği ve masraflarının artacağı dikkate alınmalıdır.

Arsa satın alınması halinde, arsanın üzerinde; bir hak iddiasına dayalı olarak (tapu tahsis belgesi vs) veya hiçbir yasal hakka dayanmaksızın(fuzuli işgalci) oturmakta olan kimseler olabilir. (Bu durum, gecekondulaşmanın yüksek olduğu yerlerde sık karşılaşan bir vakıadır.)

Böyle bir durumda, ilgili hakkında açacağınız davanın niteliği değişecektir. Eğer arsanın üzerinde "gecekondu" niteliğinde bir yapılaşma var ise, hukuksal olarak "müdahalenin önlenmesi ve yıkım" davası açmak lehinize olacaktır. Bu tür bir davanın, gerek harç-keşif gideri-avukatlık ücreti, gerekse "yıkım" yönünün infazı (vinç-kamyon-yıkımı gerçekleştirecek teknik eleman gideri vs) oldukça maliyetlidir.

 

3)Gayrımenkulü satın alırken, satıcı ile kiracının "tahliyesi " ve varsa "gecekondunun yıkılması" hususunun, ne şekilde çözüleceğini müzakere etmek ve bu konunun ayrıntılarını yazılı sözleşme ile tespit etmek yararlı olacaktır.

Satın almayı planladığınız gayrımenkulde, "eski kiracı" veya "fuzuli işgalci" olup olmadığını satıcı ile önceden müzakere etmelisiniz. Aksi halde, bu problemi çözmeniz (kiracının tahliyesi, ihtarname, 6 aylık bekleme süresi, açılan davanın yargılama süresi ile birlikte düşünüldüğünde) hukuk sistemiz içerisinde nereden baksanız 1 yılı bulan bir süreyi alacaktır. Bu nedenle, sözleşme kurulurken, açacağınız tahliye ve/veya yıkım davasının süresi ve ekonomik masrafları dikkate alınmalıdır.

Satıcı ile yapacağınız sözleşmede, kiracının tahliyesi, gecekondunun yıkılması hususlarında, davanın kimin tarafından açılacağı, yargılama giderlerini kimin üstleneceği ile gayrımenkulden yararlanamamanın mali sonuçları belirlenmelidir.

E-mail: [email protected]