Konutta fiyat düştü satış arttı!

Her ay ortalama 18 -20 bin konutun satıldığı İstanbul’da ikinci el piyasasındaki hareketlilik fiyatlara yansımadı. Geçen yıl şehir genelinde ortalama 5 bin lira seviyesine çıkan metrekare birim fiyatları 4 bin 550 lira seviyesinde.   Ayda 11 - 12 bin konutun satıldığı Ankara’da ise ortalama metrekare fiyatları bin 800 seviyesinde seyrederken ayda 7 – 8 bin konutun satıldığı İzmir’de bu değer 2 bin 571 lira seviyesinde. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları sayı olarak artarken, bunu tetikleyen ana faktör kampanyalar oldu.  Önceki ay ipotekli satışlarda, İstanbul 7 bin 698 konut satışı ile ilk sırayı aldı. 

YENİ EV SATIŞLARI DÜŞÜYOR 

TÜİK verilerine göre bu yıl vatandaşlar öncelikli olarak ikinci el konutlara yöneldi. Türkiye genelinde ilk defa satılan konut sayısı bir önceki yılın mayıs ayına göre yüzde 5,5 azalarak 52 bin 976 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk satışın payı yüzde 45,5 oldu. İlk satışlarda İstanbul 9 bin 129 konut satışı ve yüzde 17,2 ile en yüksek paya sahip olurken, İstanbul’u 4 bin 595 konut satışı ile  Ankara  ve 2 bin 936 konut satışı ile  İzmir  izledi.

Uluslararası düzeyde hazırlanan raporlarda ise özellikle İstanbul emlak piyasasında kısmi gerileme yaşandığına vurgu yapılıyor. Hükümetin sektöre verdiği destek devam ederken firmaların düzenledikleri kampanyalarla konut sahibi olmak isteyenler söz konusu teşviklerden de yararlanıyor. Enflasyonun geçen yıla göre yüksek seyretmesi, dövizdeki dalgalanma, Türk Lirası ve döviz mevduatında yeniden cezbedici tekliflerin gündeme gelmesi ve Ortadoğu bölgesindeki sıcak gelişmeler orta ve uzun vadeli düşünen emlak yatırımcılarını ‘bekle – gör’ politikasına sevkederken, fiyatlardaki gerilemeyi fırsata dönüştürmek isteyenler de var. 

Türkiye’de fiyatlandırmaların henüz istikrarlı bir seyirde ilerlemediğini dile getiren gayrimenkul uzmanları ise hükümetin sunduğu teşviklerin takviminde yapılacak öteleme ve bölgesel istikrarın sağlanmasına dönük mesajlarla fiyatların bir dengeye oturacağı kanaatinde. Bu arada gayrimenkul alım-satımında yeni bir dönem başlıyor. Abartılı fiyatların önüne geçecek düzenleme geliyor. Fiyatlar rayiç yerine standart bedel ile belirlenecek. 

Yatırımcılar iyimser olmalarına karşın hâlâ risk almayacak gayrimenkul yatırımlarına yöneliyor. İstanbul, Ankara ve İzmir gibi şehirlerdeki markalı konut projelerinde fiyat gerilemesinin olmayacağını kaydeden uzmanlar, durgunluğun yeni kampanyalarla aşılacağı görüşünde.  

6 AYDA 12 BİN 600 YENİ DAİRE

İstanbul’da yılın ilk yarısında, 12 bin 600 konutluk yeni proje görücüye çıktı. 3DKonut.com verilerine göre, 2017 yılının ilk altı ayında toplamda yaklaşık 650 bin metrekare arsa üzerinde inşa edilecek konutların yatırım değer  11 milyarı buldu. 

Yazın gelişiyle birlikte markalı konut yatırımlarının yavaşladığını vurgulayan Görpe, firmaların bu dönemi hazırlıkla geçirdiğini, Eylül ile birlikte yeni lansmanların birbiri ardına vitrine çıkacağını belirtti. 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren Yeni Borçlar Kanunu’na göre, ev sahipleri kiralık evlerinin zam oranında ÜFE değerini geçemiyor ve kira zamları ÜFE’nin son 12 aylık ortalamasına göre yapılıyor.

Kiralar da geriliyor  

Ancak özellikle İstanbul’da kentsel dönüşüm projelerinin tamamlanması ve diğer yeni projelerde ard arda gerçekleşen anahtar teslimlerinin de etkisiyle bazı semtlerde kira değerleri mülk sahiplerinin arzu ettiği seviyelerde seyretmiyor. Geçen yıl lüks bir semtte bin 200 liraya kiraya verilen 1+1 tipi daireler bu yıl yüzde 10 – 15 daha aşağı seviyede kiralanırken, büyük dairelerde fark yüzde 20’ye kadar çıkıyor. 

FIRSAT DÖNEMİ 

Başta BİST, döviz ve diğer emtialardaki ani yükselişleri n geçici olduğunu söyleyen Fuzul Grup Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Eyüp Akbal, ‘’Gayrimenkul gerek istikrarlı değer artışı, gerekse düzenli getiri sağlaması açısından vazgeçilmez bir yatırım aracıdır. Her durumda güvenilir şirketlerin ürettiği projelerde yer alan doğru fiyatlanmış daireler bu zamanda yatırımcısı için bir fırsat olabilir. Kişisel yatırımcı önce konuta gücü varsa da ticari gayrimenkule yönelmelidir. Riskin en düşük olduğu yatırım aracı her şeye rağmen gayrimenkuldür’’ dedi. 

AL – SATÇILAR KAZANAMIYOR 

Türkiye genelinde konuttaki yıllık fiyat artışı geçmiş yıllarda olduğu gibi çift hanelere ulaşmadı ve yüzde 6 – 7 seviyesinde seyrediyor. Bu durum özellikle al- sat yapan konut yatırımcılarını eskisi kadar tatmin etmiyor. Ülke genelindeki satılık konutların metrekare satış fiyatı ortalama 2.760 lira seviyesinde seyrederken, kiralıkta ortalama metrekare fiyatları 18 lira civarında seyrediyor. Amortisman (geri dönüş) süresi ise 13 yıl ortalamasında. 

Fiyatlar neden düşüyor? 

1) Bazı inşaat firmalarının özsermaye sarmalı devam ediyor. 

2) Büyük gayrimenkul projelerinde satış sıkışıklığı baş gösterdi 

3) Artan arsa maliyetleri hem müteahhitleri hem de alıcıları daha dikkatli olmaya itiyor. 

4) Müteahhitler stoklarını nakde dönüştürmek istiyor. 

5) Gayrimenkulde yabancı etkisi eskisi gibi değil. Özellikle Ortadoğu’da Suriye ve Katar merkezli gelişmeler bölgedeki sermayedarları bekle –gör politikasına itiyor.

Güneş / Mehmet Canıtatlı