Konutta kriz olmaz!
www.emlakkulisi.com yazarı Dr. Turgut Enginoğlu konut piyasasını kaleme aldı.
Üretilen konut tipleri, büyüklükleri ile talep arasındaki uyumsuzluk, uygun nitelikte olmayan aşırı konut üretimi ve satış fiyatlarındaki artış, maliyetlerdeki ve arsa fiyatlarındaki artışla birleşince, konut piyasalarındaki daralma süreci 2005 yılı sonlarında başladı. 2006 yılı ilk çeyreğinde ortaya çıkan faiz oranlarındaki artış, daralma sürecini tetikledi.
Toplam satış fiyatı yüksek olan konutlarda satışlar durma noktasına geldi. Satışlar, ancak konumu ve nitelikleri iyi, alanı küçük, fiyatları düşük ve nitelikli olan konutlarla sınırlı kaldı.
Üretimlerine daha önce başlanmış, satışları durmuş olan projelerin üreticileri, konut satış fiyatlarını doğrudan düşürme olanağı bulamadılar. Bunun yerine, faizleri fonlayarak dolaylı bir indirime gittiler. Bu arada inanılmaz kampanyalar düzenlediler:
%1 peşinatlar,
Peşinatsız satışlar,
%0 faizler,
Konut alana hediye olarak araç vermeler,
Satın alınan konuta gelir garantileri,
Konutu teslim aldıktan sonra taksitleri başlatmalar,
Şimdi al sonra öde...
kampanyaları.
Konut üreticilerinin bir kısmı satış yapabilmek için tüketicinin de aklını karıştıran, inanılmaz kampanyalar uyguluyor ve bütün riskleri göğüslüyorlardı.
Üreticilerin sıfır faizle satış yapmaya çalıştığı, faizi fonladığı ortamda, bankaların risk almasına gerek yoktu. Nasılsa üreticiler tek başına tüm sıkıntıları sırtlıyorlardı. Üstelik de iyi sırtlıyorlardı...
Ancak, bütün bu önlemler karışışında beklenen satış patlaması olmadı. Birçok firma için normal satışlar da gerçekleşmedi. Hatta bazı firmalarda satışlar durma noktasına geldi...
İşte tam bu ortamda ABD konut sektöründe ortaya çıkan gelişme, doğal olarak Dünya genelinde bir krizler ve fırsatlar sürecini başlattı:
Örneğin, ABD'nde faizler düşmeye buna karşın, Türkiye'de YTL karşısında döviz değerlenmeye, kredi faiz oranları artmaya başladı.
Konut alıcısı Adil Bey,
"Üreticilerin genelde pazarlama stratejilerinde paniklemiş gibi bir tavır sergilediklerini,
Bu durumun konut alıcılarını olumsuz yönde etkilediğini,
Alıcıları, konut fiyatlarının daha da düşeceği, konut piyasalarında kriz çıkacağı
beklentisine yönelttiğini"
düşünüyor.
Adil Bey, nüfus artışını, şehirleşme hızını dikkate aldığında, gerçekte konuta ciddi bir talebin olduğunu biliyor. Örneğin, İstanbul'da yılda 250.000 yeni konut açığı olduğu, yaklaşık 90.000 çiftin evlendiği bir ortamda, konuta olan talebin devam edeceğini görüyor.
Adil bey, konutlara olan talebin de nitelik değiştirdiğinin farkında:
Hele İstanbul gibi hızlı bir nüfus artışı yaşayan kentte, büyük konutlara olan talep gittikçe azalıyor. Bundan böyle, konut almak isteyenlerin alacakları konut büyüklüğünü belirleyen unsur konutun satış fiyatı olacaktır.
Uygun bir bölgede, küçük, kolay alınıp satılabilen, işletme giderleri düşük, buna karşın konforlu, ergonomik ve ekonomik konutlar daha kolay satılabilecek, diğer konutlara talep çok sınırlı olarak kalacaktır...
Adil Bey, son ekonomik gelişmeleri fırsata dönüştürebilmek için şu önerilerde bulunuyor:
"Konut piyasaları ülkelerin motor gücüdür.
Konut sektörünü canlandırmak demek, ülke ekonomisine kan ve can vermek demektir.
Konut faizleri mutlaka özel olarak ele alınmalı ve düşürülmelidir.
Faizlerin yükü konut üreticisine yüklenmemelidir.
Tüketiciler de faizlerin yükünü tek başına taşıyacak durumda değildir.
Konut alıcıları ve satıcıları vergi bağışıklıkları ile desteklenmektedir.
Konut alımı özendirilmelidir.
2005 yılından bu yana geçen süreçte, ciddi bir potansiyel konut talebi oluşmuştur. Bu talep değerlendirilmelidir.
Dünya ekonomisinde ciddi sıkışıklıkların beklendiği bir dönemde, ülke ekonomisini yönlendirenler, konut piyasalarını canlandırma fırsatını kaçırmamalıdır.
Konut piyasasını canlandırmak, ülke ekonomisini canlandırmanın en öncelikli yoludur.
Konut üreticileri de paniklemiş bir görüntü veren pazarlama stratejilerinden vazgeçmelidir.
Unutulmamalıdır ki, üreticinin paniklemiş göründüğü yerde, alıcı cesaretli olmaz."
Fırsatlarınızın bol olması dileğiyle...
Editörün notu: Yazarımızın 'Konutta kriz olmaz' başlıklı yazısı 25 Mart tarihinde yazılmıştır.