Konutta makas değişikliği! Fiyatlar ne olacak?

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası Şubat 2024'e ilişkin merakla beklenen Konut Fiyat Endeksi (KFE) verilerini dün esmen açıkladı. TCMB tarafından açıklanan verilere göre, Türkiye’deki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan Konut Fiyat Endeksi yaklaşık 3 yıl sonra ilk defa reel olarak azalış gösterdi. 

Habertürk yazarı Abdurrahman Yıldırım söz konusu verileri köşesine taşıdı. İşte Abdurrahman Yıldırım'ın o yazısı...

2020 yılının Ocak ayında konut fiyatları yüzde 12.4 ile yüzde 12.1 şeklinde olan yıllık tüketici enflasyonun üzerine çıkmıştı. Aradan 4 sene bir ay geçtikten sonra fiyatlardaki makas yine değişti ve 2024 yılının Şubat ayında konut fiyatları genel enflasyonun altına inmiş oldu.

2024 yılının Şubat ayında konut fiyatları yüzde 2.2 artış gösterirken, yıllık fiyat artışı 10 puanlık gerileme gösterdi ve yüzde 58’e indi. Enflasyon da Şubat ayında aylık yüzde 4.53 ve yıllık ise yüzde 67.07 ile konut fiyatlarını adeta geride bıraktı.

Böylelikle konut fiyatları yıllık bazda 4 yıl bir ay sonra ilk kez enflasyonun altına indi.

Genel seçimlerin yapıldığı 2023 yılının Mayıs ayı sonrasında geçen 9 aylık dönemde yine konut fiyat artışı enflasyonun gerisinde kaldı. Son dönemlerde sık sık gündeme gelen konut fiyatları son 9 ayda yüzde 38.5 artış gösterirken, TÜFE yüzde 59.4 yükseldi. Konut fiyatları enflasyondan arındırılmış reel bazda ise yüzde 13.1 gerileme gösterdi.

Reel gerilemenin yerel seçim ayı olan Mart ayında da devamı gelebilir. Çünkü aylık bazda enflasyon yüzde 3’ün üzerinde iken konut fiyatları yüzde 2 civarında seyrediyor. Bu nedenle iki fiyat arasındaki fark daha büyüyecek.

Hatta mayıs ayı rakamları ortaya çıktığı zaman konut fiyatları ile enflasyon farkı 30 puan civarına çıkabilir. Daha sonra enflasyonda sert geri çekilmeyle  makas sonbaharda kapanır gibi olacak.

Sonbahar ve daha sonrasında konut fiyatlarında yaşanan reel gerileme devam etmekle beraber hız kesebilir.

Yaşadıklarımıza bakınca enflasyonla başa baş giden konut fiyatlarına ya da kira artışlarına şimdilik razıyız.

Çünkü konut fiyatları 2022 yılının Eylül ayında yüzde 189.1’e kadar yükseldi. Aynı ayda enflasyon yüzde 83.45 düzeylerindeydi. Konut fiyatları enflasyonu yükseltici baskı yapıyordu. Kiralar da gecikmeli harekete geçti ve 2024 yılının Mart ayında yüzde 124 yıllık artışa ulaştı.

FİYATLARA ETKİ YAPACAK GELİŞMELER

 Bundan sonra konut fiyatlarının reel bazda artmayacak hatta düşecek olmasında belli başlı bazı gelişmeler rol oynayacak.

 Bunlardan birincisi para politikasının enflasyonla mücadele çerçevesinde sıkı tutulması. Faizlerin yüksekliği konut finansmanını zorlaştırıyor ve mortgage kredisini kullanmayı da imkansıza yakın bir duruma getiriyor. Bu durum da konut satışlarını düşürüyor.

 Faizlerin yüksek olması aynı zamanda yatırım amaçlı konut talebini de azaltıyor. Tasarrufların faizli enstrümanlara dönmesine neden oluyor.

 Yine enflasyonla mücadele çerçevesinde ücret, maaş gibi gelirlerin reel anlamda artmayacak olmasının konuta erişimi zorlaştıracağı da belirtiliyor. Geliri reel şekilde artmayanın, alım gücü düşenin, üstelik yüksek sayılan fiyatlarda konut talebinin de düşmesi beklenir.

 Yaşanan bu durum da bize barınma sorununun yaşanmaya devam edeceğini fakat bunun, finansal erişimi zorluğu nedeniyle konut talebine dönüşmeyeceğine işaret ediyor.

 Yabancıların ülkemizde konut talebi de düşük. Hem fiyatların artmasından ve vatandaşlık verilmesi kıstasının yükseltilmesinden hem de konjonktürün değişmesi nedeniyle

 Rusya ve Ukrayna’dan potansiyel alıcıların akut talebi karşılandı. Artış gösteren fiyatların yanında başka coğrafyalara yönelimleri de arttı.

 Sonuçta toplam satışlar içerisinde yabancı payı yüzde 4.5’e kadar yükselmişken yüzde 1.5’e kadar indi. Yakın bir zamanda artması da beklenmiyor. Ayrıca yabancıların piyasadaki yokluğunun fiyatlar üzerindeki etkisi pazar paylarından çok daha yüksek olabilir.

FİYAT ARTIŞLARININ OYNADIĞI ROL

 Bir de artık seçimler geride kaldı. Yani konutta siyasi amaçlı destekler artık olmayabilir. Alım satım, vergi gibi.

 Ülkemizde 15 milyon hanehalkı kendi konutunda oturuyor. Bunlardan bazılarının kiraya vermiş olduğu 2. bir konutu da olabilir. Kiracı sayısı da 7 milyon ile konut sahiplerinin yarısı kadar.

 Konut fiyatlarının artışları yoluyla zenginleşme yaratıldığında, kiracılar mağdur olur fakat gayrimenkul yoluyla zenginleşme de Türkiye’ye yayılır. Kiracıların iki katı kadar bir kitleyi, ev sahiplerini memnun edersiniz. Bunun tersini yapmak ancak seçim olmayan dönemlerde mümkün olur.

 Son aylarda konut fiyatlarında en önde giden bölgelerin Karadeniz’e ve Doğu Anadolu’ya geçmesinin bir sebebi de bu, yani bu tesadüf değil.

 Fiyatların seyri ve tersine dönmesiyle birlikte konutta fiyat sorunu şiddetini azaltmaya başladı. Buna bağlı şekilde enflasyonu yükseltici yöndeki baskısı da önümüzdeki dönem azalabilir.

 Fakat konutta sorun çok. Fiyatların dünya çapında rekora kırdığı bir dönemde dahi konut arzını yeterince yapamadık. Henüz güçlü bir harekete geçmiş değil. Maliyetler çok yüksek ve değişken. Konut talebi de zayıf.

 Tüm bunlar, genelde konut üretim ikliminin oluşması ve satışların artması için genel enflasyonun düşmesi ve tek haneli rakamlara inmesi elzem. Kararlı bir mücadeleye ve de zamana ihtiyaç var.