Konutta yatırımdan oturuma geçiliyor!

Gayrimenkul sektörü Türkiye’de her dönem güvenli limandır. Ancak son 10 yılda birbiri ardına lüks projelerin sunulduğu gayrimenkul pazarında dinamikler de değişmeye başladı. Eskiden inşaat başlarken konut alımı yapan bir yatırımcı in­şaat tamamlandığında yüzde 50-60’lara varan kâr elde ederdi. Ancak şimdi durum değişti ve eski kâr marjları kalmadı. Kârlılığın azalması, gayrimenkul fiyatlarının çok yükselmesi, yatırımcıların eğilimlerine de yansıyor. TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya ile gayrimenkul sektö­rü ve değişen trendler konuşuldu.

2017 yılı gayrimenkul sektörü için nasıl geçiyor? 

Bu yıl teşvikler, konut kredisi faiz oranlarındaki düşüş trendi kapsamında özelikle konut tarafında hareketli başlamıştı. İkinci çeyrekte ise bu hareketlilik ilk çeyreğe göre nispeten azaldı. Bu yıl bana göre gayri- menkule dayalı ezberlerin her alt fonksiyon bazında değişmeye başladığı bir yıl. Konutta genel olarak hissettiğim, alımların yatırım amaçlıdan daha çok oturum amaçlıya doğru bir geçiş yaşamakta olduğu. Ayrıca, kredi faiz oranlarının yüzde 1 altı cazip nitelendirdiğimiz seviyelerde iken alım motivasyonunu artırıcı etki yap- tığı bir ortamdan bahsetmek mümkün. AVM ve ofiste ise dolar ve Euro bazlı kira piyasalarının olmasından kaynaklı olarak kur sabitlemeleri, stoka eklenen ofisler ve yeni kiracı potansiyelindeki daralma bu aralar gündemi oluşturan temel maddeler.

3 Temmuz’da yürürlüğe giren Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne kadar yapılan yeni düzenlemeleri nasıl değerlendiriyorsunuz? Sizce kentsel dönüşümün önü açılır mı? 

Direkt etkiden bahsetmek bence çok mümkün değil. Sadece 1 Ekim 2017’ye kadar alınacak ruhsatlar için ilave kazanım alanları ile kentsel dö­nüşüm görüşmelerini sürdüren geliştirme firmaları ve arsa sahipleri arasındaki anlaşmalardaki alanlar, bu tarihten sonra alınacak ruhsatlarda ilgili madde uzatılmadığı takdirde geçerli olmayacaktır. Bu nedenle uzlaşma gö­rüşmelerinin ve anlaşmaların yeni yönetmeliğe göre tekrar değişmesinin gündeme gelme potansiyeli bulunuyor.

Şu anda hangi semt ve bölgeler yükselişte, bu yükselişin nedenleri nedir? 

Gelişime açık bölgelerin yükselişte olduğunu görüyoruz. Bunu sadece gelişme bölgeleri olarak düşünmüyorum. Yakın çevresinde herhangi bir kamu projesinin, ulaşım projesinin, altyapı projesinin planlandığı ve/veya inşa edilmekte olduğu bölgelerde mutlak surette bir değişim yaşanması muhtemel. Kentsel dönüşüm bölgeleri ve buna aday bölgelerde de yükseliş ve hareketlilik söz konusu.

Kentsel dönüşümün hız kazanması için neler yapılmalı? 

Kat/arsa malikleri ile müteahhitler arasındaki ‘anlaşabilme’ konusu bence çok önemli. Her iki taraf da biraz empati yapabilse keşke. Bu işin direnç noktasını oluşturan kısım bence açgözlülük. Bazen öyle uzlaş­ma görüşmeleri görüyoruz ki kat maliklerinin isteklerini yeri getirdi­ğinizde müteahhit işten para kazanamıyor. Dolayısıyla uzlaşılamıyor. Çok ironik olacak ama tecrübe etti­ ğim bazı toplantılarda ‘bir düzenleme ile arsa sahibi tavan kazanç oranı ile müteahhit kâr oranı tavan şartı mı gelse’ diye düşünüyorum. Vatandaş kentsel dönüşüm için kendisi açısın- dan SWOT analizini bence iyi yap- malı. Artısı, eksisi, fırsatı ve tehdidi alt alta yazıp bir bakmalı, resmin hangi tarafı daha ağır basıyor. Bir de her zaman çok, en iyi değildir bana göre. Bunun unutulmaması gerekli. Güven, önceki tecrübeler gibi un- surlar da önemli emarelerdir.

Gayrimenkulde tüketici eğilimleri nasıl değişiyor? 

Yatırımda kiralama dengesi, böl- gede talep gören gayrimenkul tipi, bölgesel gelişmelerin hangi gayri- menkul tipini daha olumlu etkileyeceği gibi unsurlar ön plana çıkıyor. Yatırım amaçlı alınan gayrimenkulde ödenen miktar daha önemli. Sırf bu nedenle özelikle konut projelerinde yatırım amaçlı alınan dairelerin metrekarejerinin daha düşük olduğunu gözlemliyoruz. Büyük metrekareler ise konutta daha çok oturum amaç­lı tercih ediliyor. Ofiste ise yatırım amaçlı ile kullanım amaçlı arasındaki farklılaşma daha da derinleşiyor. Çünkü ofiste kullanıcı olmak hitap ettiğiniz sektörden tutun da çalışan kişi sayısına kadar, çalışan profilin- den firmanın kullanım alanlarına, minimum standartlarına kadar bir­ çok değişken söz konusu.

Son dönemde ortaya çıkan yeni trendler neler? 

Konutta emsalden kazanmak adına yapılmayan balkonlara bir geri dönüş var. Akıllı kullanıma yönelik tasarlanan plan tipleri gün geçtikçe daha öncelikli hale geliyor. Bir de deneyimleme kelimesi bence her geçen gün daha kıymetli hale geliyor. Yaptığınız her gayrimenkul yatı­rımı yatırımcının deneyimlemesi adına önemli. Bu deneyimlemelerden doğru ders çıkartan geliştiriciler her geçen gün daha başarılı hale gelirken, bu deneyimlemeleri doğru okuyamayanlar giderek ayrışmaya başlıyor.

Gayrimenkul fiyatları önümüzde- ki dönemde nasıl bir seyir izler? 

Gev­şeme olur mu? Bölgesel hareketler görülebilir. Bir de tabii kimin nakde ne kadar ihtiyacı olacağı bu dönemde belirleyici unsur olacaktır. Gevşeme noktasında ise genel bir durumdan bahsetmek bence doğru olmaz.

Darbe girişimi sonrası piyasaları canlandırmak için yapılan çalışmalar sonrasında şu anda durum nedir? 

İlk etapta verilen teşvik ve yapı­lan indirimler piyasada çok olumlu geri dönüşleri beraberinde getirdi. Zaman içinde sezon etkisiyle birlikte bir yavaşlamadan bahsetmek mümkün. Eylül ve okulların açıldığı tarih- ten sonraki süreç bize bu noktada daha çok ışık tutacaktır.

Yabancı yatırımcıların ülkemize olan talebi ne durumda? Bu yılı ne kadarlık yabancıya satışla tamamlarız? 

Konut yatırımı anlamında soru- yorsanız buradaki hacim hiçbir zaman çok önemli miktarlara ulaşmamıştı. Yıllık 10 bin adet konut satış­larından 20 binli seviyelere çıktık ki toplam konut satışları içindeki payı 2013’ten bu yana yüzde 2’yi geçemedi. .Geçtiğimiz yıl yapılan toplam satışların yüzde 1,4’ü yabancı satışlardan oluşuyordu. Ben açıkçası bu yılın da geçen yıla çok benzer bir seviyede kapanacağını öngörüyorum.

Ekonomist