Konutun cazibesi gelecek 7 yılda da sürer mi? Vergiler, faizler, denetimler sektörü olumsuz etkiler! 

Ekonomimcom köşe yazarı Servet Yıldırım, bugünkü köşesinde konut piyasasını kaleme aldı. Yıldırım, "Konutun son 7 yıldaki cazibesi gelecek 7 senede de devam eder mi?" başlığıyla kaleme aldığı yazısında, gayrimenkulün Türkiye'de her zaman önemli bir yatırım alternatifi olduğuna ve hem orta hem uzun vadede yatırımcısını çok fazla üzmediğine dikkat çekti. 

Yalnızca Türkiye’de değil dünyanın pek çok ülkesinde konut, mevduat ya da tahvil gibi diğer araçlardan daha yüksek getiri sunmuş. 

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi’nin (BETAM) “Son yedi yılda altından sonra en kârlı yatırım konut oldu” başlıklı bir araştırması geçtiğimiz hafta medyada geniş yer tuttu ve "Bundan sonra da aynısı olacak mı?" sorusunu akıllara getirdi. 

KONUTUN CAZİBESİ DEVAM EDER Mİ?

Servet Yıldırım, söz konusu yazısında "Öğretim üyesi Gökhan Şahin Güneş, araştırma notunda konut satın alıp onu kiraya vermenin kârlı bir yatırım olup olmadığını incelemeye almış. Not bu amaçla sahibindencom internet sitesindeki satılık ve kiralık ortalama fiyat rakamlarını kullanarak verilerin başladığı 2017 Eylül'de yapılan konut yatırımı ile mevduat, borsa, döviz ve altın yatırımlarının güncel değerlerini karşılaştırmış. Ve araştırmanın sonucu 2017 Eylül-2024 Ağustos döneminde kiralamak amacıyla konuta yatırımın, altın bir yana bırakılırsa, vadeli mevduat, döviz ve borsaya yatırımdan daha yüksek bir getiri sağlayabildiğini ortaya koymuş " bilgilerini verdi. 

2017 Ağustos'ta 100 metrekarelik bir konutu 236 bin 328 TL'ye alıp kiraya verdiğinizde 2024 Ağustos ayındaki kira ve kiranın faiz getirisi dahil değeri 3 milyon 350 bin 650 TL'yi buluyor. Eğer evde oturup kiraya vermeseydiniz güncel değeri 2 milyon 973 bin 155 lira olacaktı. Konut almak yerine 236 bin 328 TL'yi mevduata yatırsaydınız yatırımın değeri 892 bin 28 TL olacaktı. Döviz yatırımının 2 milyon 609 bin 639 lira, borsa yatırımı 2 milyon 209 bin 38 TL ve altın yatırımı ise 4 milyon 307 bin 192 TL olarak gerçekleşecekti. Yani incelenen dönemde konut yatırımı altın yatırımının ardından en yüksek getirili ikinci yatırım aracıydı.

Servet Yıldırım, bunları açıkladıktan sonra, bu sonucun hep bu şekilde olacağını göstermediğinin altını çizdi ve her dönemin farklı bir hikayesi olduğunu aktardı. 

Söz konusu dönemin araştırma notunda da belirtildiği gibi oldukça çalkantılı ve “gel-git”lerle dolu bir süreç olduğuna vurgu yapan Yıldırım, şunları söyledi:

"Ve bu “gel-git”lerden bazıları konut fiyatlarının şişmesini sağlayacak kadar güçlüydü. Mesela 2020 yılı ortasında kamu bankaları yüzde 0,64 gibi tarihi düşük seviyeden aylık faizle konut kredisi vermeye başladı. Özel bankalar o kadar aşağı düşüremese de yüzde 0,80-90 gibi faizlerle kredi kullandırdılar. Faiz oranlarının dip yaptığı, kredi notumuzun BBB’lerde olduğu 2013 yılında bile konut kredisi faiz oranları bu kadar düşük olmamıştı. Türkiye konut piyasasında hiç bu kadar güçlü bir şok olmamıştı. Ve bu şokla konut talebi canlandı, fiyatlar şişmeye başladı."

DAR GELİRLİLERE YÖNELİK SOSYAL KONUT PROJELERİ HEM KİRALARI HEM KONUT FİYATLARINI DÜŞÜRÜR

"Hikâyeyi konut yönünden güçlü kılan sadece kredi ve faiz desteği de değildi. Pandemi döneminde merkez bankaları faizlerini “ultra düşük” düzeylere çektiler. Dünyada ve Türkiye’de güçlü bir düşük faiz dönemi başladı, konutun alternatifi olan bazı enstrümanların cazibesi kayboldu. Konuta yöneliş hızlandı" diyen Yıldırımi konutun son 7 senedeki cazibesinin gelecek yedi yılda da aynı hızda devam edip etmeyeceğinin bu desteklere bağlı olduğuna dikkat çekti. 

Yıldırım, gelecek 2024-2031 arasındaki yedi yıllık dönemin başında yaşananların çok konut dosto olmadığının altını çizdi. 

Merkez Bankası faizi uzun senelerdir hiç bu kadar yüksek olmamıştı. TL mevduat geçmiş üç-beş senenin aksine ciddi şekilde pozitif reel getiri sağlamaya başladı. Maliye’nin denetimi arttı, konut gelirlerini beyan etmeyenler etmek ve bu gelirleri üzerinde vergi ödemek zorunda kalacaklar ki, doğru olan da budur. Muhtemelen konut alım satımında yeni düzenlemeler olacak, değer beyanı güncellenecek, beş sene elinde tuttuktan sonra satanların vergi avantajı kaybolacak. Bunlar hep konut talebine olumsuz yansıyacak durumlar. 

KİRALAR VE KONUT FİYATLARI NASIL DÜŞER?

Yıldırım, "Aynı şekilde gayrimenkul yatırım fonları kurulması ile ilgili yeni düzenlemelerle yatırım fonlarının gayrimenkul projelerine yatırım yapmasının önü açılacak ve konut arzı yükselecek. Bu da konut fiyatlarının üzerindeki yukarı yönlü baskının azalmasına neden olacak. Eğer siyasetçilerin hep dediği gibi planlar gerçekleşir ve dar gelirlilere ilişkin sosyal konut projeleri geliştirilirse bu da kira ve konut değerleri üzerindeki baskıyı hafifletecektir" açıklamasında bulundu.

Türkiye'de 7 senenin uzun bir zaman dilimi olduğunu aktaran Servet Yıldırım, yazısını şu şekilde tamamladı:

"İlk bir-iki yıl böyle olabilir ama seçim havasına girildiğinde faizler hızla aşağı çekilip, konut sektörü geçmişte çok defa olduğu gibi desteklenirse hava değişebilir. Güngör Uras'ın hep dediği gibi “Burası Türkiye Abicim.” Burada her şey olur."