Koronavirüsün iş yeri kira sözleşmelerine etkisi!

Av. Begüm Gürel ve Stj. Av. Mücahit Tayfun Mandıra, koronavirüsün iş yeri kira sözleşmelerine etkisini kaleme aldılar…

Tüm dünyayı etkisi altına alan koronavirüs salgınına karşı önlem kapsamında kapatan iş yerleri kira sözleşmeleri hakkında araştırmalara başladı.

Wan Haber'den  Av. Begüm Gürel ve Stj. Av. Mücahit Tayfun Mandıra, kira sözleşmeleri hakkında merak edilenleri kaleme aldı. İşte o yazı...

Çin’in Wuhan kentinde ortaya çıkan ve tüm dünyayı tehdit etmeye devam eden, Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi olarak nitelendirilen Corona virüsü (Kovid-19) salgınından vatandaşları korumak ve salgının yayılmasını engellemek amacıyla önlemler alınmaya devam ediyor. T.C. İçişleri Bakanlığı İller İdaresi Genel Müdürlüğü’nün bütün illere dağıtılmak üzere hazırladığı 16.03.2020 tarihli “Coronavirüs Tedbirleri” konulu genelge uyarınca kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları (atari, playstation vb.), her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici bir süreliğine durdurulmuştur.

İşletmelerin faaliyetlerine ara vermesinin neticesinde ekonomik kaygılar oluşmaya başlamıştır. Bunların akabinde kira sözleşmelerinin nasıl ifa edileceği hususunda akıllarda soru işaretleri oluşmaya başlamıştır. Buradan yola çıkarak, bu yazımızda genelge kapsamında faaliyetlerini geçici bir süreliğine durduran iş yerlerinin kira bedeli ödeme borcunun hukuken nasıl değerlendirilmesi gerektiği konusundaki düşüncelerimize yer vereceğiz.

Korona virüs salgınına bağlı olarak bazı iş yerlerinin faaliyetlerinin durdurulmasının hangi hukuki kurumla çözümlenmesi gerektiği konusunda tereddütler vardır. Kimi hukukçular kusursuz ifa imkansızlığı yarattığını; kimileri aşırı ifa güçlüğü ile çözümlenmesi gerektiğini düşünürken; bir kısım ise ayıp ve temerrüt hükümleriyle çözüm bulmaya çalışmaktadır.

Mücbir sebep Yargıtay kararlarında; “Sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen genel bir davranış normunun veya borcun ihlaline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olay’’ olarak tanımlanmıştır. Yargıtay’ın tanımından yola çıkarak korona virüs ile mücbir sebep ilişkisi incelendiği zaman, korona virüs için de önceden öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir halden bahsetmek mümkündür.

TBK’nın aşırı ifa güçlüğü başlıklı 138. maddesi: “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” şeklindedir.

Kanaatimizce, iş yeri kira sözleşmeleri bakımından aşırı ifa güçlüğü hükümleri uygulanmalıdır ve korona virüs salgınının mücbir sebep olarak kabul edilmesi gerekmektedir. Mücbir sebep olarak kabul edilmesi halinde, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun varlığı da kabul edilmiş olacaktır. Bu durumun borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıktığı malumdur. Toplum sağlığının korunması maksadıyla işletmelerinin faaliyetlerine bir süre ara vermek zorunda kalan işletmeler bakımından, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olan olguların kendisinden ifanın istenmesinin dürüstlük kurallarına aykırı düşecek şekilde aleyhine değiştiği hususu da ortadadır.

Borçlu borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Kira sözleşmeleri niteliği itibarıyla sürekli edimli sözleşmeler olması sebebiyle uyarlanmasının mümkün olmaması halinde kiracı tarafından fesih hakkı kullanılabilecektir.

1 Mart 2020 tarihi itibarıyla yürürlüğe girecek iş yeri kira ödemelerine ilişkin Torba Yasa’da yer alan madde şu şekildedir: “1 Mart 2020’den 30 Haziran 2020’ye kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacak, söz konusu bu hüküm 1 Mart 2020’den itibaren uygulanacak.”

Bu madde uyarınca 1 Mart 2020’den 30 Haziran 2020’ye kadar olan zaman zarfı içerisinde iş yeri kiralarının ödenememesi halinde kiraya veren bakımından bu durum kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacaktır.

8 maddede kiracının kiraya verene karşı yükümlülükleri!