Kredi faizleri arttı, inşaat firmaları senet silahını çekti
Son dönemde kredi faizlerin yükselmesine bağlı olarak gayrimenkul satışlarında yaşanan durgunluk, inşaat firmalarının talebi yeniden canladırmak için geçmişte olduğu gibi 'senet' sistemi benzeri finansman modelleri uygulamasına neden oldu.
Bugün mali yapısı güçlü şirketlerin bazıları müşterilerine yüzde sıfır faizle 24 aya kadar vade imkanı sunarken, bazıları yüzde 1'in altında faiz, bazıları ise taksit öteleme veya kademeli olarak artan taksit gibi farklı ödeme seçenekleri sunuyor.
Son yıllarda bankaların kullandırdıkları konut kredileri, gayrimenkul satışlarının önemli bir kısmını oluşturunca, kredi faizlerinin seyri piyasayı direkt etkilemeye başladı. Amerikan merkezli yaşanan global dalganın Türkiye piyasalarını da etkisi altına almasıyla kredi faizleri yükselince, bundan ilk olarak gayrimenkul sektörü nasibini aldı. Konut satışları durma noktasına gelirken, yapılması planlanan yeni projeler rafa kaldırıldı. Böyle bir ortamda talebi yeniden canlandırmak görevi ise finansal yapısı güçlü inşaat şirketlerine düştü.
Daha önce satışlarını cazip hale getirmek isteyen bazı inşaat firmaları bankalarla anlaşma yoluna giderek uygun faiz seçenekleri yaratırken, son dönemde bankaların faiz oranlarını yükseltmesiyle, geçmişte olduğu gibi senet sistemi benzeri farklı ödeme alternatifleri sunma yoluna gittiler. Gayrimenkul şirketlerinin son dönemde finansmanlarını kendilerinin sağladığı uygulamaları arasında yüzde sıfır faizle taksitlendirmeden, yüzde 1'in altında özel faiz oranlarına, taksit ötelemeden, ara ödeme ve kademeli olarak artan taksitlere kadar bir seçenek yer alıyor. Böylece finansman yapıları güçlü inşaat firmaları kendi ürettikleri ödeme seçenekleriyle bu durgunluğu aşmayı amaçlıyor. Bankalar ise ABD'de de yaşanan mortgage krizinin yarattığı global dalgalanmayla artan maliyetleri faiz artışı olarak yansıtırken, bu dönemde yeni kredi konusunda ise temkinli davranmayı tercih ediyor.
Durgunluk krize dönüşür mü?
İnşaat sektörünün son yıllarına bakıldığında 2004'ten sonra çok hızlı bir büyüme trendine girdiği görülüyor. Geçtiğimiz yıllarda artan talep diğer sektörlerde faaliyet gösteren pek çok firmanın da gayrimenkul sektörüne girmesine neden oldu. Yerli firmaların yanı sıra, yabancı yatırımcılar da Türkiye'de daha fazla gayrimenkul yatırımı yapmaya başladılar. Seçim yılı olan 2007 yılının ardından Kuzey Irak'a yapılan operasyon, ABD'de ki mortgage krizi gibi etkenlerin durgunluğa neden olduğu gayrimenkul piyasası, tüm bu krizlerin aşılmasının ardından değişim ve gelişimine devam etti. Dönem dönem yaşanan bu durgunluğun, uluslararası piyasalarda halen devam eden ekonomik sıkıntıyla, ülkemizde meydana gelen siyasi arenada yaşanan olumsuzluklarla birleşmesi sonucu devam edip etmeyeceği sektörde en çok tartışılan konular arasında yer aldı.
Normalleşme dönemindeyiz
İnşaat firmaları içinde bulunukları durgunluğu normalleşme olarak nitelendiriyor. Firma yetkilileri, önümüzdeki 10 yıl içinde 5.5 milyon adet konut ihtiyacı olacağı düşünüldüğünde de sektördeki büyümenin devam edeceğine dikkat çekiyor. İnşaat firmaları, bu süreci finansmanı güçlü firmaların kendi ödeme seçeneklerini yaratarak kolaylıkla aşabilecekleri konusunda hemfikir. Bugün konut almanın avantajlı olduğundan bahseden firma yöneticileri konut üretiminde arzdan kaynaklı bir sıkıntının olmadığını söylüyor. Türkiye'deki bütün gayrimenkul şirketleri gibi mortgage krizinin etkisini hissettikleri belirten Regnum Yönetim Kurulu Başkanı Ufuk Öztürk, faiz odaklı bir sektör olan gayrimenkul piyasasında, faizler arttığı zaman gayrimenkul alımlarının düştüğüne, faizler azaldığı zaman ise tam tersi alımlarının arttığına dikkat çekti. Öztürk sözlerine şöyle devam etti: "Son dönemde hem mortgage hem de siyasi gelişmelerin etkisiyle konut faizlerinde de aşırı bir yükselme meydana geldi. Ancak, Regnum'un da içinde bulunduğu bazı gayrimenkul firmaları, finansal gücünün de avantajıyla faizlerdeki bu yükselişi tüketiciye daha az yansıtıyor."
Arsası olmayan çekilecek
Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) İcra Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik, artan rekabetle arsa maliyetlerinin arttığına dikkat çekerek, "Kár marjlarının daraldığını ve önceki senelerde elde edilen kár marjlarını sağlayacak projeler üretmek giderek zorlaştı" dedi. Çelik sözlerine şöyle devam etti: "Bu aşamada belirli bir arsa stokuna sahip olan firmalar yoluna devam ederken, elinde yeni projeler için hazır arsası olmayan ve uygun fiyatlarla yeni arsa bulmakta zorlanan firmalar küçülecek ve bir kısmı da gayrimenkul sektöründen çıkarak başka sektörlerde devam etmeyi tercih edecek. Küresel likiditenin azalması ise yabancı yatırımcıları etkileyecek. Geçtiğimiz yıl İstanbul'un belirli bölgelerinde düzenlenen ihalelerde arsa fiyatlarının rekor seviyelere çıkmasını sağlayan yabancı yatırımcılar, bu sene aynı iştahı göstermeyeceklerini düşünüyoruz"
Firmaların sunduğu ödeme kolaylıkları
Sinpaş: Peşinatsız TÜFE'ye endeksli ödeme planı sunuyor. Ödeme planı, Ottomanors ve Lagün'de ayrıca bu yıl lanse edilecek Bosphorus City ve Aqua City 2010'da da uygulama konulacak. Sinpaş Grubu, kredi maliyetlerinin çok yüksek olduğu 1990'lı yıllarda müşterilerine, ödeme kolaylığı sağlamak amacıyla temelini TÜFE endeksli ödeme planının oluşturduğu sistemini uygulamıştı. Uygulamaya göre peşinatsız 60 ay vade, 4, 13 ve 25'inci aylarda alınan ara ödemelerle tahsil edilen peşin satış bedeli yıllık sadece TÜFE + 3 artış oranıyla sunuluyor.
Ağaoğlu: Eltes Güneşi projesinden "Ağaoğlu Konforlu Kredi" adıyla banka kredisine gerek kalmadan doğrudan şirketin kendi kaynaklarından sağlanan finansman uygulanıyor. Buna göre konut sahibi olmak isteyenler konutun yüzde 10'u kadar peşinat ödedikten sonra 24 aya kadar yüzde sıfır faizden başlayıp ve 60 aya kadar da yüzde 0.99 faizle ev sahibi olabiliyor.
Regnum: Astrum Towers projesinde, müşterilerine iki farklı ödeme seçeneği sunuyor. Bunlardan ilki banka kredisine 60 aya kadar yüzde sıfır faiz uygulaması. Diğeri ise peşin ödemelerde yüzde 10 indirim. Beylikdüzü Bölgesi'nde bulunan ve 1.285 daireden oluşan projesinde ise konut fiyatları 117 bin YTL'den, taksit tutarları ise 660 YTL'den başlıyor. 60 aya yüzde 0 faiz uygulanan projede en yüksek faiz oranı, 120 ay için yüzde 0,83'e çıkıyor.
Başarır: Helenium Sun projesinde kalan 20 konut için özel kampanya ile 24 aya kadar sıfır faizli vade sunuluyor. Ayrıca, bankalarla ile yapılan özel anlaşmalarla toplam tutarın yüzde 75'i kredilendirilebiliyor.
Propa: Sarıyer Park projesine özel, pojenin açılışı öncesinde yapacağı tanıtımda bir kereye mahsus kişiye özel ödeme planları ve özel fiyatlar sunacak. Bu sayede projenin henüz piyasaya çıkmadan, özel indirimli fiyatlardan satılması planlanıyor.
Dumankaya: Yüzde 12.5 peşin, 1 yıl sonra yüzde 12.5 ara ödeme ile 6 ay ötelemeli ödeme imkanı veriyor. Ayrıca Yüzde 12,5 peşin, 1 yıl sonra yüzde 12,5 ara ödeme ve taksitleri de 60 ayda yüzde 0.92 kredi ile ve yine yüzde 12,5 peşin, 1 yıl sonra yüzde 12,5 ara ödeme, 12 aya kadar sıfır faiz oranı ile 1 ay ötelemeli ödeme seçeneği sunuyor.
Soyak: 'Ara Ödemeli Sistem' ile müşterilerilerine düşük taksit ve yılda 1-2 veya 3 defa ara ödeme imkanı sunuyor. Soyak Mavişehir'den konut edinimini kolaylaştıran kampanya ile, daire teslimine kadar ve teslim alındıktan sonraki 6 yıla kadar kademeli olarak artan taksitlerle ödeme imkanı sunuluyor.
Keleşoğlu: Beylikdüzü'ndeki Ginza Residence projesinde yüzde 25 peşin ve 24 ay vade uygulanıyor. Peşin alımlarda ise yüzde 10 indirim yapıyor.
Teknik Yapı: Teknik Yapı ise projelerinde peşin ödemeli satışlarda yüzde 3 oranında indirim uygulamasını gerçekleştiriyor.
Arz sıkıntısı yok, yeter ki ödenebilir taksitler sunulsun
Son yıllarda artan toplu konut projelerinin arz fazlasına neden olduğuna dair görüşlere karşı çıkan Ağaoğlu Şirketler Topluluğu Yönetim Kurulu Başkanı Ali Ağaoğlu ise "Türkiye'de yeni konut talebi yılda 1 milyon 200 bin civarında. En iyi zamanlarda bile inşaat ruhsatlarının sayısı ise 550-600 bin arasında. Demek oluyor ki sektör en iyi zamanlarında bile yıllık ihtiyacın ancak yüzde 50'sini karşılayabiliyor. Bu nedenle Türkiye'de konut üretiminde arzdan kaynaklanan bir sıkıntının olması söz konusu değil. Üretilecek konutlara talep de her zaman olacaktır. Yeter ki doğru zamanda, doğru yerde, doğru fiyata ve ödenebilir taksitlerle konut ihtiyaç sahibine sunulsun" dedi.
Konut sektöründe yoğun rekabet ortamı da göz önüne alınarak, firmaların talepte oluşabilecek dalgalanmayı gidermek için tüketiciye sağladıkları olanakları önümüzdeki dönemlerde de devam etmelerinin yararlı olabileceğini belirten Dumankaya Yönetim Kurulu Üyesi Uğur Dumankaya ise "Maliyet artışlarının en yoğun bir şekilde kendini gösterdiği sektörlerden biri olan gayrimenkulde fiyatların yukarıya doğru bir grafik çizmesi gerçeği de göz önüne alınarak konut alımının ertelenmesinin tam tersine, bugün konut almanın konut alıcıları için avantajlı olacaktır" diye konuştu.
(MEHTAP ÖZCAN/hurriyetemlak.com)
Son yıllarda bankaların kullandırdıkları konut kredileri, gayrimenkul satışlarının önemli bir kısmını oluşturunca, kredi faizlerinin seyri piyasayı direkt etkilemeye başladı. Amerikan merkezli yaşanan global dalganın Türkiye piyasalarını da etkisi altına almasıyla kredi faizleri yükselince, bundan ilk olarak gayrimenkul sektörü nasibini aldı. Konut satışları durma noktasına gelirken, yapılması planlanan yeni projeler rafa kaldırıldı. Böyle bir ortamda talebi yeniden canlandırmak görevi ise finansal yapısı güçlü inşaat şirketlerine düştü.
Daha önce satışlarını cazip hale getirmek isteyen bazı inşaat firmaları bankalarla anlaşma yoluna giderek uygun faiz seçenekleri yaratırken, son dönemde bankaların faiz oranlarını yükseltmesiyle, geçmişte olduğu gibi senet sistemi benzeri farklı ödeme alternatifleri sunma yoluna gittiler. Gayrimenkul şirketlerinin son dönemde finansmanlarını kendilerinin sağladığı uygulamaları arasında yüzde sıfır faizle taksitlendirmeden, yüzde 1'in altında özel faiz oranlarına, taksit ötelemeden, ara ödeme ve kademeli olarak artan taksitlere kadar bir seçenek yer alıyor. Böylece finansman yapıları güçlü inşaat firmaları kendi ürettikleri ödeme seçenekleriyle bu durgunluğu aşmayı amaçlıyor. Bankalar ise ABD'de de yaşanan mortgage krizinin yarattığı global dalgalanmayla artan maliyetleri faiz artışı olarak yansıtırken, bu dönemde yeni kredi konusunda ise temkinli davranmayı tercih ediyor.
Durgunluk krize dönüşür mü?
İnşaat sektörünün son yıllarına bakıldığında 2004'ten sonra çok hızlı bir büyüme trendine girdiği görülüyor. Geçtiğimiz yıllarda artan talep diğer sektörlerde faaliyet gösteren pek çok firmanın da gayrimenkul sektörüne girmesine neden oldu. Yerli firmaların yanı sıra, yabancı yatırımcılar da Türkiye'de daha fazla gayrimenkul yatırımı yapmaya başladılar. Seçim yılı olan 2007 yılının ardından Kuzey Irak'a yapılan operasyon, ABD'de ki mortgage krizi gibi etkenlerin durgunluğa neden olduğu gayrimenkul piyasası, tüm bu krizlerin aşılmasının ardından değişim ve gelişimine devam etti. Dönem dönem yaşanan bu durgunluğun, uluslararası piyasalarda halen devam eden ekonomik sıkıntıyla, ülkemizde meydana gelen siyasi arenada yaşanan olumsuzluklarla birleşmesi sonucu devam edip etmeyeceği sektörde en çok tartışılan konular arasında yer aldı.
Normalleşme dönemindeyiz
İnşaat firmaları içinde bulunukları durgunluğu normalleşme olarak nitelendiriyor. Firma yetkilileri, önümüzdeki 10 yıl içinde 5.5 milyon adet konut ihtiyacı olacağı düşünüldüğünde de sektördeki büyümenin devam edeceğine dikkat çekiyor. İnşaat firmaları, bu süreci finansmanı güçlü firmaların kendi ödeme seçeneklerini yaratarak kolaylıkla aşabilecekleri konusunda hemfikir. Bugün konut almanın avantajlı olduğundan bahseden firma yöneticileri konut üretiminde arzdan kaynaklı bir sıkıntının olmadığını söylüyor. Türkiye'deki bütün gayrimenkul şirketleri gibi mortgage krizinin etkisini hissettikleri belirten Regnum Yönetim Kurulu Başkanı Ufuk Öztürk, faiz odaklı bir sektör olan gayrimenkul piyasasında, faizler arttığı zaman gayrimenkul alımlarının düştüğüne, faizler azaldığı zaman ise tam tersi alımlarının arttığına dikkat çekti. Öztürk sözlerine şöyle devam etti: "Son dönemde hem mortgage hem de siyasi gelişmelerin etkisiyle konut faizlerinde de aşırı bir yükselme meydana geldi. Ancak, Regnum'un da içinde bulunduğu bazı gayrimenkul firmaları, finansal gücünün de avantajıyla faizlerdeki bu yükselişi tüketiciye daha az yansıtıyor."
Arsası olmayan çekilecek
Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) İcra Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik, artan rekabetle arsa maliyetlerinin arttığına dikkat çekerek, "Kár marjlarının daraldığını ve önceki senelerde elde edilen kár marjlarını sağlayacak projeler üretmek giderek zorlaştı" dedi. Çelik sözlerine şöyle devam etti: "Bu aşamada belirli bir arsa stokuna sahip olan firmalar yoluna devam ederken, elinde yeni projeler için hazır arsası olmayan ve uygun fiyatlarla yeni arsa bulmakta zorlanan firmalar küçülecek ve bir kısmı da gayrimenkul sektöründen çıkarak başka sektörlerde devam etmeyi tercih edecek. Küresel likiditenin azalması ise yabancı yatırımcıları etkileyecek. Geçtiğimiz yıl İstanbul'un belirli bölgelerinde düzenlenen ihalelerde arsa fiyatlarının rekor seviyelere çıkmasını sağlayan yabancı yatırımcılar, bu sene aynı iştahı göstermeyeceklerini düşünüyoruz"
Firmaların sunduğu ödeme kolaylıkları
Sinpaş: Peşinatsız TÜFE'ye endeksli ödeme planı sunuyor. Ödeme planı, Ottomanors ve Lagün'de ayrıca bu yıl lanse edilecek Bosphorus City ve Aqua City 2010'da da uygulama konulacak. Sinpaş Grubu, kredi maliyetlerinin çok yüksek olduğu 1990'lı yıllarda müşterilerine, ödeme kolaylığı sağlamak amacıyla temelini TÜFE endeksli ödeme planının oluşturduğu sistemini uygulamıştı. Uygulamaya göre peşinatsız 60 ay vade, 4, 13 ve 25'inci aylarda alınan ara ödemelerle tahsil edilen peşin satış bedeli yıllık sadece TÜFE + 3 artış oranıyla sunuluyor.
Ağaoğlu: Eltes Güneşi projesinden "Ağaoğlu Konforlu Kredi" adıyla banka kredisine gerek kalmadan doğrudan şirketin kendi kaynaklarından sağlanan finansman uygulanıyor. Buna göre konut sahibi olmak isteyenler konutun yüzde 10'u kadar peşinat ödedikten sonra 24 aya kadar yüzde sıfır faizden başlayıp ve 60 aya kadar da yüzde 0.99 faizle ev sahibi olabiliyor.
Regnum: Astrum Towers projesinde, müşterilerine iki farklı ödeme seçeneği sunuyor. Bunlardan ilki banka kredisine 60 aya kadar yüzde sıfır faiz uygulaması. Diğeri ise peşin ödemelerde yüzde 10 indirim. Beylikdüzü Bölgesi'nde bulunan ve 1.285 daireden oluşan projesinde ise konut fiyatları 117 bin YTL'den, taksit tutarları ise 660 YTL'den başlıyor. 60 aya yüzde 0 faiz uygulanan projede en yüksek faiz oranı, 120 ay için yüzde 0,83'e çıkıyor.
Başarır: Helenium Sun projesinde kalan 20 konut için özel kampanya ile 24 aya kadar sıfır faizli vade sunuluyor. Ayrıca, bankalarla ile yapılan özel anlaşmalarla toplam tutarın yüzde 75'i kredilendirilebiliyor.
Propa: Sarıyer Park projesine özel, pojenin açılışı öncesinde yapacağı tanıtımda bir kereye mahsus kişiye özel ödeme planları ve özel fiyatlar sunacak. Bu sayede projenin henüz piyasaya çıkmadan, özel indirimli fiyatlardan satılması planlanıyor.
Dumankaya: Yüzde 12.5 peşin, 1 yıl sonra yüzde 12.5 ara ödeme ile 6 ay ötelemeli ödeme imkanı veriyor. Ayrıca Yüzde 12,5 peşin, 1 yıl sonra yüzde 12,5 ara ödeme ve taksitleri de 60 ayda yüzde 0.92 kredi ile ve yine yüzde 12,5 peşin, 1 yıl sonra yüzde 12,5 ara ödeme, 12 aya kadar sıfır faiz oranı ile 1 ay ötelemeli ödeme seçeneği sunuyor.
Soyak: 'Ara Ödemeli Sistem' ile müşterilerilerine düşük taksit ve yılda 1-2 veya 3 defa ara ödeme imkanı sunuyor. Soyak Mavişehir'den konut edinimini kolaylaştıran kampanya ile, daire teslimine kadar ve teslim alındıktan sonraki 6 yıla kadar kademeli olarak artan taksitlerle ödeme imkanı sunuluyor.
Keleşoğlu: Beylikdüzü'ndeki Ginza Residence projesinde yüzde 25 peşin ve 24 ay vade uygulanıyor. Peşin alımlarda ise yüzde 10 indirim yapıyor.
Teknik Yapı: Teknik Yapı ise projelerinde peşin ödemeli satışlarda yüzde 3 oranında indirim uygulamasını gerçekleştiriyor.
Arz sıkıntısı yok, yeter ki ödenebilir taksitler sunulsun
Son yıllarda artan toplu konut projelerinin arz fazlasına neden olduğuna dair görüşlere karşı çıkan Ağaoğlu Şirketler Topluluğu Yönetim Kurulu Başkanı Ali Ağaoğlu ise "Türkiye'de yeni konut talebi yılda 1 milyon 200 bin civarında. En iyi zamanlarda bile inşaat ruhsatlarının sayısı ise 550-600 bin arasında. Demek oluyor ki sektör en iyi zamanlarında bile yıllık ihtiyacın ancak yüzde 50'sini karşılayabiliyor. Bu nedenle Türkiye'de konut üretiminde arzdan kaynaklanan bir sıkıntının olması söz konusu değil. Üretilecek konutlara talep de her zaman olacaktır. Yeter ki doğru zamanda, doğru yerde, doğru fiyata ve ödenebilir taksitlerle konut ihtiyaç sahibine sunulsun" dedi.
Konut sektöründe yoğun rekabet ortamı da göz önüne alınarak, firmaların talepte oluşabilecek dalgalanmayı gidermek için tüketiciye sağladıkları olanakları önümüzdeki dönemlerde de devam etmelerinin yararlı olabileceğini belirten Dumankaya Yönetim Kurulu Üyesi Uğur Dumankaya ise "Maliyet artışlarının en yoğun bir şekilde kendini gösterdiği sektörlerden biri olan gayrimenkulde fiyatların yukarıya doğru bir grafik çizmesi gerçeği de göz önüne alınarak konut alımının ertelenmesinin tam tersine, bugün konut almanın konut alıcıları için avantajlı olacaktır" diye konuştu.
(MEHTAP ÖZCAN/hurriyetemlak.com)
