Kriz ve belirsizlik döneminde en doğru yatırım aracı hangisi?

Gerilim döviz kurlarından çok faizde yaşanıyor. Geçen hafta Hazine'nin ihalelerinden önce gelen satış baskısıyla bileşik faizler, yüzde 22.5 ile son iki yılın en yüksek seviyesini gördü. Buna karşılık 1.26'yı gören dolar kuru bu seviyelerden artan satışlarla tekrar 1.25'lerin altına geriledi.

Kriz ve belirsizlik durumlarında geleneksel olarak yükselen kurların bu kez dar bir bantta seyretmesinin altında yüksek faizler yatıyor.

Bileşik faizler yüzde 22'leri aşarken, mevduat faizleri yüzde 18-19 bandına yükseldi. Bu yüksek faiz ise yatırımcıların dövize yönelmesini engelliyor. Bu arada enflasyondaki artış nedeniyle Merkez Bankası'nın faiz artırımına gideceği bekleniyor. Dolayısıyla piyasa aktörleri uzun vadeli yerine kısa vadeli, repo gibi likit enstrümanları tercih ediyor. Merkez Bankası'nın faiz politikası netleştikçe, faizlerin maksimum seviyeye ulaştığına inanıldığı noktada yavaş yavaş uzun vadeli faiz enstrümanlarına yöneliş bekleniyor. Tabii bu noktada içerideki siyasi gelişmeler ve global piyasalardaki gelişmelerin seyrinin de önemli olacağı unutulmamalı.

Dolarda 1.50'nin üzeri beklenmiyor

Ankete katılanların yüzde 52'si dövizde yatay bir seyir bekliyor. Yani YTL'nin değerlenmesini beklemiyor. Yüzde 33.1'i ise 1.35-1.50 arasında olacağını söylüyor. Her iki grup toplandığında ki bu da yüzde 85'e tekabül ediyor, yıl sonunda dolar kurunun 1.50'yi geçmeyeceği yönünde bir görüş olduğu ortaya çıkıyor. Bankacılara göre bu beklenti oldukça gerçekçi. Çünkü reel faizler yüksek seyrettikçe yatırımcıların dövize yönelmesi zor görünüyor.

Ama bu tablo aynı zamanda kurda fazla bir düşüş beklenmeğini gösteriyor. Yani doların 1.20'nin altına inmesi bu yıl oldukça zor. Çünkü global belirsizlik devam ederken, içeride siyasi belirsizlik sürüyor. Artan petrol fiyatları enflasyon, enflasyon da faizler üzerinde baskı yaratıyor. Faizler yüksek seyrettiği sürece de dövizde aşırı harekete neden olacak bir talebin olması zor görünüyor. Tabii şu anda öngörülemeyen çok olumsuz siyasi ve ekonomik bir kriz yaşanmazsa...

"Yüksek faiz sürdükçe kurda fazla hareket olmaz"

Bora Böcügöz Denizbank Genel Müdür Yardımcısı:

"Piyasalar faize aşırı tepki veriyor. Bunun arkasındaki neden ise petrol fiyatlarındaki artışın enflasyona etkisi ve içerideki belirsizliğe Merkez Bankası'nın ne tepki vereceğinin kestirilemiyor olması yatıyor. Dış piyasalarda likidite sıkışıklığı var. Bu içeride de sıkışıklık yaratıyor. Yabancılar bonodan uzak duruyor. Yerli yatırımcılar da likidite sıkışıklığı nedeniyle bono almıyor. Merkez Bankası'nın faiz politikasının belirsizliği nedeniyle uzun vadeli faizler aşırı tepki veriyor.

Kurun seviyesi global piyasalardaki gelişmelerden, siyasi belirsizliğe, petrol fiyatları ve enflasyona etkisi dolayısıyla Merkez Bankası'nın izleyeceği faiz politikasına kadar birçok etkene bağlı. Petrol fiyatları enflasyon kaygısını artırıyor. Merkez Bankası'nın faiz politikası net değil. Bu nedenle faizler yüksek seyrediyor. Faizler yüksek seyrettikçe kurun üstendeki baskı sürecektir. Petrol fiyatlarında ani ve hızlı bir düşüş olmaz ve enflasyon ve doğal olarak faizler üzerindeki baskı kalkmazsa bu durum değişmez. Kurun seviyesini de bu faktörler belirleyecek."

Gayrimenkul almanın tam zamanı

Ekonomideki istikrar ve büyümenin de etkisiyle gayrimenkul ve özellikle konut sektörü 2004, 2005 ve 2006 yılları arasında altın dönemini yaşadı. Faizlerin düşmesi ve tüketicinin alım gücünün artmasıyla gayrimenkuldeki ertelenmiş talep, son yıllarda gerçekleşmeye başladı. Öyle ki; 2002 yılında 924 bin adet seviyelerinde gerçekleşen gayrimenkul alım-satım işlem adedi, 2007 yılında 1.4 milyon adetlere ulaştı. Aynı dönemde mortgage ile yapılan işlemlerin adedi ise 8 binden, 230 bin adet seviyelerine ulaştı. Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) açıkladığı inşaat yapı ruhsatı izin adetleri de bu gelişimi doğruluyor. 2003 yılında 203 bin adet olan inşaat yapı ruhsat izin adedi, 2007 sonunda 582 bin adede yükseldi.

Gayrimenkul sektörüne yönelik bu yoğun ilgi sadece ertelenmiş talep ve gelişen ekonomi ile sınırlı değil. Türkiye'de, yıllık yaklaşık 600 bin adet seviyelerinde yeni konut ihtiyacı oluşuyor; önümüzdeki dönemde de bu adette bir azalma öngörülmüyor.

Ancak şu sıralar siyasi belirsizlik ve konut kredi faiz oranlarının ortalama yüzde 1.52 seviyesine ulaşmasıyla birlikte konut alım-satımı biraz yavaşlamış durumda. Ancak sektör temsilcilerine göre konuta olan talep, önümüzdeki dönemde de artmaya devam edecek.

Her zaman gayrimenkul

Ekonomist'in düzenlediği ankette yer alan "Bugün yatırım yapacak olursanız neyi tercih edersiniz?" sorusuna yanıt veren bin 193 kişinin yüzde 39.6'sı, yani 472 kişi gayrimenkulü tercih etti. Ortaya çıkan bu sonuç, aslında şaşırtıcı değil. Çünkü gayrimenkul aslında her dönemin yıldızı. Orta ve uzun vadede, riske girmeden, maksimum kazanç vadeden bir enstrüman. Döviz, faiz ve borsa, kaygan zeminli ekonomilerde tedirginlik yaratırken, gayrimenkul asla kaybettirmiyor.

"İstikrar devam etmeli"

Cemal Onaran Garanti Mortgage Genel Müdürü:

"Talebin bu kadar canlı olduğu, ancak arz miktarının talebe göre sınırlı kaldığı her üründe uzun vadede para kazanma ihtimali yüksektir. Türkiye için ekonomik istikrarın devam etmesi, enflasyonun düşmesi, faizlerin aşağı gelmesi, büyümenin devam edip milli gelirimizin artmasıyla gayrimenkul sektöründe de benzer patlamayı önümüzdeki yıllarda yaşayacağız. Bu senaryoya inanan yatırımcılar da gayrimenkul sektörünü yıldız olarak görmekteler."

Yatırımcı borsadan uzak duruyor

2007 yılında yüzde 40 oranında getiri sağlayan İMKB, 2008 yılbaşından bu yana ise yüzde 30.5 değer yitirmiş bulunuyor. Bu düşüşte global piyasalarda subprime mortgage kredileri nedeniyle başlayan krizin giderek derinleşmesi ve tüm dünya borsalarının da gerilemesinin etkisi var. Ancak İMKB, içeride AKP'nin kapatılması davasının da gündeme gelmesiyle birlikte diğer borsalardan çok daha kırılgan hale geldiği için yılbaşındaki 55.538 seviyesinden 38.594 puana kadar gerilemiş bulunuyor.

Borsadaki bu gerilemenin yanı sıra gösterge bileşik faiz oranı da yüzde 22'ye ulaşmış durumda. Üstelik reel faizde kısa vadede bir düşüş olması beklenmiyor. Hatta artan enflasyon kaygılarıyla birlikte reel faizlerin daha da yükselebileceği tahmin ediliyor.

Bütün bu tahminler, AKP'nin kapatılması yönündeki beklentilere bağlı görünüyor. Ayrıca yurt dışı piyasalarda da en azından sonbahara kadar, rahat yüzü yok gibi. Böyle bir ortamda da İMKB her ne kadar F/K olarak 10 seviyesinin altına inerek dünyanın en ucuz borsalarından biri haline geldiyse de yatırımcılar açısından cazip olduğunu söylemek zor.

Yaptığımız ankette, "Yakın zamanda borsada yeni alım düşünür müsünüz?" sorumuza, bin 2 kişi cevap verdi. Bu yatırımcıların yüzde 73.1'i ise borsada alım düşünmediğini bildirdi. Bu sonuç, yatırımcıların önümüzdeki dönemde borsaya pek sıcak bakmayacağını ve beklemeyi tercih edeceğini gösteriyor.