Küresel konut piyasası normale dönüyor, peki Türkiye’de durum ne?
Parasal genişleme ortamında düşük faizli konut kredileri sebebiyle şişen küresel gayrimenkul piyasası, merkez bankalarının yüksek enflasyon karşısında para musluğunu kısmaya başlaması ile soğumaya başladı. Peki, bu durum Türkiye'ye yansıyacak mı? İşte konut sektöründe son durum...Kredi maliyetlerinin yükselmesi ve fahiş fiyatların talep düşüklüğü yaratması gibi sebepler fiyat yükseliş hızının düşmesinde etkili olurken bunun Türkiye’ye yansıyıp yansımayacağı ise merak konusu oldu
Parasal genişleme ortamında düşük faizli konut kredileri sebebiyle şişen küresel gayrimenkul piyasası, merkez bankalarının yüksek enflasyon karşısında para musluğunu kısmaya başlaması ile soğumaya başladı.
Kredi maliyetlerinin yükselmesi ve fahiş fiyatların talep düşüklüğü yaratması gibi sebepler fiyat yükseliş hızının düşmesinde etkili olurken bunun Türkiye’ye yansıyıp yansımayacağı ise merak konusu oldu. Uzmanlar BDDK’nın son aldığı önlemlerle beraber Türkiye’de de ucuz ve bol kredi vaktinin dolacağı görüşünde neredeyse hem fikir.
Peki, bu durum Türkiye'ye yansıyacak mı? İşte konut sektöründe son durum...
KÜRESEL KONUT PİYASASINDA SON DURUM NE
Amerika Birleşik Devletleri Merkez Bankası (Fed) başta olmak üzere başlıca merkez bankalarının birkaç senedir devam ettirdiği düşük faiz politikası sayesinde ve pandemi döneminde meydana gelen parasal genişleme ile beraber kredi maliyetleri düşmüştü. Bu şekilde konut pek çok insan için mantıklı bir yatırım aracı haline geldi. Bunun sonucunda da konut fiyatları çok hızlı bir şekilde yükselmeye başladı.
Fakat küresel ekonominin şiddetli enflasyon, borsa kargaşası ve jeopolitik risklerle boğuştuğu ortamda konut piyasasında meydana gelen yükselişin de durulmaya başladığı gözlemlendi. Dünyanın dört bir yanındaki merkez bankaları hızla faiz oranlarını yükseltirken, yükselen borçlanma maliyetleri zaten fiyat düzeyinin aşırı fazla olduğu piyasada birçok insanın konut alma hayallerini yerle bir etti.
Bununla beraber düşmesi de birçok ülkede fiyat yükseliş hızını yavaşlattı. Federal Konut Kredisi İpotek Şirketi Freddie Mac tarafından duyurulan verilere göre, ABD’de 30 senelik sabit faizli bir kredi için ortalama faiz oranı, kriz dönemi olarak bilinen 2008 Kasım’daki seviye olan yüzde 5,78'e çıktı. Bu oran yılın başında yüzde 3,2, bir sene önce ise yüzde 2,93 seviyelerindeydi.
Faiz oranlarında yaşanan bu artış ise konut arzını aşağı indirdi. Amerika Birleşik Devletleri Mortgage Bankacılar Birliği’ne göre 10 Haziran’da sona eren haftada ipotekli satın alma başvuruları bir önceki seneye oranşa yüzde 16 düştü. Ayrıca Amerika'da konut piyasasının önemli göstergelerinden kabul edilen inşaat izinlerinde de bir önceki aya oranla yüzde 7’lik bir düşüş yaşadı.
Dijital emlak sitesi Redfin verilerine göre Amerika'da martta fiyatı düşen evlerin toplama oranı yüzde 11 olurak izlenirken bu oran haziran ayında daha da artarak yüzde 14 olarak oldu. Bu da konut piyasasının soğumaya başladığının kanıtlarından biri oldu.
TAHMİNLER: ARTIŞ HIZI YAVAŞLAYACAK
Bununla beraber uzmanların görüşleri de konut fiyatlarında yaşanan artış hızının yavaşlayacağı yönünde. Freddie Mac tahminlerine göre, 2021 senesinde yaklaşık yüzde 18 artan Amerika ev fiyatlarının 2022 yılında yüzde 10, 2023 senesinde ise yüzde 5 artacağı, yani artış hızının yavaşlayacağı düşünülüyor.
Diğer taraftan parasal sıkılaşmayı hızlandıran İngiltere’de de konut fiyatlarında meydana gelen artış hızının yavaşladığı gözlemlendi. Ülke genelinde konut fiyatları haziranda önceki aya göre yüzde 0,3 yükselirken, fiyat artış oranının bir önceki ayda kaydedilen yüzde 0,9’dan sert gerilediği izlendi.
Bloomberg Economics araştırmasına göre, İsveç, Yeni Zelanda, Çek Cumhuriyeti, Avustralya, Portekiz ve Almanya’da da gayrimenkul sektörü yavaşladı.
Peki bu fiyat artış hızında yaşanan yavaşlama Türkiye’ye nasıl yansıyacak? Uzmanlar, hem kredi maliyetlerinin artması hem de konut alım gücünün düşmesi sebebiyle arzda meydana gelen gerilemenin konut fiyat artışını dengeye getirmesini bekliyor.
Merkez Bankası verilerine göre, 2022 Nisan ayında bir önceki aya göre yüzde 10,2'lik bir artış gösteren konut fiyatları, bir önceki senenin aynı ayına göre yüzde 127 oranında yükselmişti.
Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi'nin (BETAM) verilerine göre, Mayıs ayında Türkiye genelinde yıllık ortalama satılık konut ilan fiyatı yüzde 153,9 oranında yükseldi. Fiyatlar aynı dönemde İstanbul'da yüzde 183,6 oranında, Ankara'da yüzde 133,8 ve İzmir'de yüzde 136,2 oranında yükseliş gösterdi.
Türkiye’de şu ana kadar yayınlanan verilerde konut fiyat artış hızında gerileme yaşanmasa da uzmanlar kredi faizlerinin mayıs ve haziran ayından itibaren alınan önlemlerle yükselmeye başlayacak olmasından dolayı artışların normale dönebileceğini düşünüyor.
BANKALAR KREDİ MUSLUKLARINI KISIYOR
Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) haziran sonunda konut kredileri hakkında yeni bir karar almıştı. Karara göre, 1. ve 2. el konutlar için konut kredilerinde kredi değer oranı değişti. Değeri 10 milyon TL üzeri olan konutlar için kredi imkanı bulunmayacak. 2 ile 5 milyon TL arası konutlarda ise yüzde 70 kredi kullanılabilecek.
Ayrıca Reuters’ın bazı bankacılık kaynaklarından edindiği bilgiye göre, bazı kamu bankaları ikinci el konut kredisi kullanımı üst limitini 150 bin TL’ye kadar indirdi. Bu hafta içi yayımlanan habere göre, kamu bankalarında şube bazlı kredi miktarı ve kredi sayısı uygulaması ile kredi kullandırmayı azaltıcı önlemler alınmaya başlandı.
Konu hakkında bilgi sahibi üst düzey bir bankacı, “Bazı kamu bankaları konut kredilerinde üst limiti 150 bin TL’ye indirdi. Bazıları ise maksimum 500 bin TL konut kredisi kullandırıyor” ifadelerini kullandı.
Ayrıca ödeme güçlüğü, konut fiyatlarının aşırı şişmesi ve bunun yarattığı talep baskısı sebebiyle fiyat artışlarının bir miktar soğumaya başlaması öngörülüyor.
‘YÜKSEK ARTIŞ HIZI BİR MİKTAR KIRILIR’
Konuyu Sozcucomtr’ye değerlendiren Gayrimenkul değerleme uzmanı Celal Erdoğdu, gayrimenkul fiyatlarının nominal olarak bütün varlıklara paralel olarak yükselmeyi sürdüreceğini belirtti. Celal Erdoğdu, reel artışta yaşanan yüksek oranların bir miktar kırılacağını da vurguladı.
Küresel tarafta yaşanan gelişmelere ilişkin, konut fiyat artışlarıyla ilgili Türkiye'de duyulan korkuları diğer ülkelerin de yaşadığını ve buna dair düzenlemeler yaptığının altını çizen Erdoğdu, “30 yıllık konut kredisi faizlerinde ciddi bir gerileme olmuştu. Ancak son dönemde bu faizler tekrardan 2,5 puanlardan 5,70'lere çıktı. Bu da aslında Amerika'nın alışık olduğu oranlar. Fed'in faiz artırmasıyla bu daha da yukarıya gidecek. Bir dönem Türkiye'de olduğu gibi konut kredisi faiz oranları ucuz kalmıştı” dedi.
Türkiye’de de neredeyse 15 günde bir konut piyasasını ilgilendiren düzenlemeler yapılmaya başlandığına dikkat çeken Erdoğdu, “Kiralara tavan sınırı, BDDK'nın konut kredilerinde yapmış olduğu düzenlemeler derken, aldığımız geri bildirimlere göre kredi kampanyalarının bitmek üzere olduğuna dair sinyaller alıyoruz” ifadelerini kullandı.
Kredilerde daha düşük miktarların onaylandığına yönelik durumlar aldıklarını açıklayan Erdoğdu, “Bu sinyaller konut kredilerinde kampanya koşullarının bittiğini ve özel bankalar tarafından uygulanan yüzde 2,10-2,15'ten başlayan, 2,40'a kadar giden faiz oranlarının uygulanacağını gösteriyor” dedi.
Ödeme güçlüğünün yaratacağı talep baskısının da fiyat artış hızını etkileyeceğini belirten Erdoğdu, “Konut piyasasında ağustos ayından sonra kredili satışların da normal satışların da normal seyirlerine doğru yavaş yavaş gideceğini düşünüyorum” şeklinde konuştu.
Son Erdoğdu şu ifadeleri kullandı.
“Gayrimenkul fiyatları nominal olarak bütün varlıklara paralel bir şekilde artmaya devam edecek. Ancak reel artıştaki yüksek oranlar bir miktar kırılacak. Sonsuza kadar reel olarak muazzam bir artış sürdürülebilir değil. Nominal artışın devam edeceğini ve reel artışın normal seyrine gelerek yavaşlayacağını öngörebiliriz.”
Milli Emlak'tan o ilde kelepir ev fırsatı! Fiyatına inanamayacaksınız!