Maltepe Bölgesi, yoğunluğa alternatif oluyor!

TSKB Gayrimenkul Değerleme Özel Projeler Departmanı Değerleme Uzmanı Taylan YILDIRIM

Maltepe ilçesi Başıbüyük Bölgesi’ni analiz etti..

Başıbüyük, İstanbul'un Anadolu Yakası'nda bulunan Maltepe ilçesine bağlı 18 mahalleden biridir. İdari sınırlarına bakıldığında kuzeyinde Fındıklı ve Ataşehir ilçesine bağlı İnönü; doğusunda Büyükbakkalköy; batısında Aydınevler ve Ataşehir ilçesine bağlı İçerenköy; güneyinde ise Zümrütevler ve Girne mahalleleri bulunmaktadır. Mahallenin büyük bölümü ormanlarla kaplıdır. İlçenin yüzölçümü açısından en büyük ikinci mahallesidir.

Başıbüyük Bölgesi, Maltepe ilçe sınırları içinde E-5 Karayolu’nun hemen kuzeyinde, E-5 Karayolu ve Tem Otoyolu arasında yer almaktadır. Başıbüyük’ün ana ulaşım arterlerine yakın konumlanması, ulaşımı kolay olan bir bölge olması, yüksek bir bölge olmasının getirdiği avantaj ile deniz manzarasına sahip olması sebebiyle önemli bir lokasyondur. Kartal Merkez’e 8,6 km., Pendik Marina’ya 16,4 km., Sabiha Gökçen Havalimanı’na 31,5 km. uzaklıkta olan bölge bu özellikleriyle dikkat çekmektedir.

Başıbüyük Bölgesi’nde Süreyyapaşa Göğüs Kalp Damar Hastalıkları Eğitim ve Araştırma Hastanesi, General Kenan Evren Kışlası, Kayışdağı Ormanı, Maltepe Üniversitesi Marmara Eğitim Köyü gibi bilinirliği yüksek noktalar bulunmaktadır. Yoğunlukla konut ağırlıklı bir yerleşimin bulunduğu bölgenin, ilerleyen dönemlerde de bu özelliğini devam ettireceği öngörülmektedir. Özellikle, Başıbüyük ve Zümrütevler mevkiinde konumlanmış,  Kiptaş  Nish Adalar, Kiptaş Maltepe Konutları, Kiptaş Fuaye Süreyyapaşa Konutları, Kiptaş Seyrantepe Konutları, Kiptaş Adatepe Sitesi, Narcity, Nar Kule gibi konut projeleri yer almaktadır.

İstanbul ilinin gün geçtikçe artan nüfusuna bağlı olarak konaklama ve yeni iş alanları gereksinimleri ortaya çıkmaktadır. Bu sebeple şehrin her bir köşesinde yoğun bir şekilde inşaat faaliyetleri devam etmektedir. İstanbul’un en önemli iş merkezi konumunda bulunan Büyükdere Caddesi aksındaki Şişli, Gayrettepe, Levent, 4. Levent ve Maslak bölgelerindeki gerek kısıtlı arsa arzı ve mevcut arsaların yüksek maliyetleri gerekse bu bölgedeki yoğunluğun azaltılması amacıyla yeni alternatif bölgelere yönelmeler başlamıştır. Anadolu yakasında Ataşehir Finans Merkezi Projesi ve Kartal Kentsel Dönüşüm Projelerinin Büyükdere Caddesi aksına alternatif olabileceği düşünülmektedir.

Maltepe ilçesi, Kartal ve Tuzla ilçeleriyle beraber Anadolu Yakası’nın konut sektörü açısından en hareketli ilçeleri arasında yer almaktadır. Kısa bir süre öncesine kadar 4-5 katlı binaların ağırlıklı olduğu Maltepe’ye gelecek olan metro hattı ile birlikte yatırımcıların ilgisi de artmış durumdadır. İlk etapta yerel müteahhitler E-5’e yakın bölgelerde yeni konut projelerine ağırlık vermiş olup, bununla birlikte markalı konut firmaları da bölgeye yönelmiştir. 

Maltepe ilçesinin en önemli ulaşım akslarından biri olan ve Başıbüyük bölgesi ve E-5 Otoyolu’nun güneyinde yer alan Tugay Yolu Caddesi üzerinde, birbiri ardına sıralanmış lüks konut projeleri yer almaktadır. Teknik Yapı, Doğa Gayrimenkul, Dumankaya İnşaat, Dap Yapı  ve Özderici GYO’nun projelerinin hayata geçmesiyle birlikte Tugay Yolu Caddesi ve E-5 aksı üzerinde yaklaşık 3.200 konutluk bir stok oluşacaktır.

Bölgedeki konut projelerinin ağırlık kazandığı bir diğer bölge olan Başıbüyük, Zümrütevler ve Gülensu  Mahalleleri sınırları içerisinde yer alan, Kiptaş Nish İstanbul, Kiptaş Maltepe Konutları, Kiptaş Fuaye Süreyyapaşa Konutları, Kiptaş Seyrantepe Konutları, Kiptaş Adatepe Sitesi konutları,  Tepe İnşaat’ın Narkule  Evleri ve Nish Adalar siteleri büyük bir konut arzı yaratmaktadır. Marka değeri taşıyan bu projelerin tamamlanmasıyla birlikte, bölgenin popülerliğinin ve tercih edilebilirliğinin artması beklenmektedir. Maltepe Bölgesi’nde son zamanlardaki konut projelerinin birer birer hayata geçmeye başlaması bölgenin istenilen noktalara doğru ilerleyişinin işaretleri olarak algılanabilecektir. 

Bölgede yer alan Maltepe Üniversitesi Marmara Eğitim Köyü ve Yeditepe Üniversitesi Kampusu  bölgedeki öğrenci nüfusunda artış sağlamış olup, bölgede yer alan konut projelerindeki özellikle stüdyo ve 1+1 daireler üniversite öğrencileri tarafından tercih görmektedir.

Bölgede son zamanlarda göze çarpan önemli projeler, Kiptaş arazisi üzerinde, Özyazıcı İnşaat tarafından inşa edilen, Nish Adalar, 5 parsel üzerinde tasarlanmış olup toplam 2.200 konut, 1 adet market, ihtiyacı karşılayacak şekilde ticari ünite ve sosyal alanlardan oluşan adalara manzaralı bir konut projesidir. Kiptaş arazisi üzerinde, Yılmaz İnşaat tarafından inşa edilen, Kiptaş Fuaye Süreyyapaşa Konutları, 106 dönüm arazi üzerinden kurulan, 850 dairenin yer aldığı bir konut projesidir.  Site içerisinde sosyal alanlar, açık-kapalı yüzme havuzu, hobi odaları ve ticari üniteler yer almaktadır. Bölgede yer alan başka bir proje ise 105 m2 ve 150 m2 olmak üzere 878 adet daireden oluşan Kiptaş Maltepe Konutları projesidir. Kiptaş Konutlarının kuzeyinde, Başıbüyük Mahallesi sınırları içerisine Tepe İnşaat tarafından inşa edilen içerinde Narcity projesi bölgede yer alan başka bir konut projesidir. Narcity projesinde, 3 açık ve bir kapalı yüzme havuzu, saunalı fitness salonu, yürüyüş alanları çocuk oyun alanları, basketbol sahası, bilardo ve masa tenisi, cafe, tv-sinema salonu, çay bahçesi, meditasyon bahçesi, köpek gezdirme alanları, 2 adet tenis kortu gibi sosyal alanlar yer almaktadır. Narcity Projesi içerisinde Tepe İnşaat tarafından inşa edilen Narkule de yer almaktadır. Narkule projesi içerisinde 2+1 ve 3+1 tipli olmak üzere toplam 108 adet daire yer almaktadır.

Kiptaş Nish İstanbul bünyesinde 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 daire tiplerini barındırmakta olup daire büyüklükleri 83 m2 ile 208 m2 arasında değişmektedir. Projede satışlar daire tip ve özelliklerine göre 2.100 TL/m2 – 3.500 TL/m2 aralığında seyretmektedir. Proje içerisinde yer alan deniz manzaralı daireler satış değerleri en yüksek olan dairelerdir.

İnşaatı devam etmekte olan Kiptaş Fuaye Süreyyapaşa Konutları bünyesinde 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 daire tiplerini barındırmakta olup, daire büyüklükleri 73 m2 ile 212 m2 arasında değişmektedir. Projede satışlar daire tip ve özelliklerine göre 2.500 TL/m2 – 3.250 TL/m2 aralığında seyretmektedir.

Narcity projesi bünyesinde 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 daire tiplerini barındırmakta olup, daire büyüklükleri 75 m2 ile 175 m2 arasında değişmektedir. Projede satışlar daire tip ve özelliklerine göre 2.750 TL/m2 – 3.500 TL/m2 aralığında seyretmektedir.

Narkule Projesi bünyesinde 2+1 ve 3+1 daire tiplerini barındırmakta olup, daire büyüklükleri 85 m2 ile 161 m2 arasında değişmektedir. Projede satışlar daire tip ve özelliklerine göre 4.500 TL/m2 – 4.750 TL/m2 aralığında seyretmektedir.

Bölgede yer alan, Kiptaş Seyrantepe Konutları ve Kiptaş Maltepe Konutları bünyesinde yer alan 2+1 ve 3+1 tipli dairelerin satış değerleri 2.000 TL/m2 – 2.400 TL/m2 aralığında seyretmektedir.  

Ulaşım açısından oldukça kolay erişilebilir bir lokasyon olan bölge yakın süreçte faaliyete geçecek olan Kadıköy-Kartal Metro hattı ile daha da kolay ulaşılabilir bir hale gelecektir. İlerleyen süreçte Kadıköy-Kartal Metro hattının Sabiha Gökçen Havalimanı’na bağlanması projesiyle bölgenin daha fazla prim getirecek potansiyeli bulunmaktadır. 

Söz konusu Başıbüyük bölgesi genel itibariyle, 15.02.2008 onay tarihli 1/1000 ölçekli “Maltepe D-100 Kuzeyi Uygulama İmar Planı” kapsamında yer almaktadır. Bölgede bazı ada ve parsellerde planlama çalışmaları devam etmektedir.

*Bu rapor  TSKB  Gayrimenkul Değerleme tarafından www.emlakkulisi.com için hazırlanmıştır.