Merkezi lokasyonda m² bedeli inşaat maliyetinin 6 katı

Betonarme standart bir dairenin maliyeti 40 bin lira. Ancak şehir merkezlerinde maliyet yüksek çünkü arsa maliyeti yüksek. Bağdat Caddesi ve Nişantaşı'nda metrekare satış bedeli, toplam inşaat maliyetinin 6 katına çıkıyor. Levent'te lüks bir dairenin metrekaresi 1.500 liraya mal olurken satış bedeli 11 bin liraya kadar çıkıyor. Rezidansların metrekare maliyeti ise 2 bin lira. Proje satışa çıktığında metrekaresi 16 bin liraya yükseliyor. Sapphire gibi pahalı projelerde metrekare satış fiyatları 23 bin liraya kadar çıkıyor.

Fi Yapı'nın Esenyurt'ta 49 bin liraya daire satması maliyet tartışmalarını yeniden alevlendirdi. Beylikdüzü ve Esenyurt'ta pek çok firma Fi Yapı'nın düşük fiyat stratejisini izledi. Uzmanlar ise 3+1 tipi 100 metrekare betonarme bir dairenin inşaat maliyetinin 40 bin liranın altına düşmeyeceğini söylüyor. Onlara göre fiyatları aşağıya çekmek, sektördeki kar marjlarını yüzde 10'ların altına düşürüyor.

Ucuza konut üretenler ise aynı görüşte değil. Onlara göre demir, çimento ve arsayı önceden alıp stoklamak, maliyetleri ciddi oranda azaltıyor. Bir de 1.000 konutluk büyük projeler üretenler sürümden kazanıyor.
Şehir merkezlerinde ise metrekare birim maliyetlerini düşürmek neredeyse imkansız. Bağdat Caddesi, Nişantaşı gibi pahalı semtlerde metrekare satış fiyatları toplam inşaat maliyetinin 4 ila 6 katma kadar çıkıyor.

Capital Mortgage sektörün önde gelen temsilcilerine metrekare inşaat maliyetlerini sordu. Semtlere ve daire tipine göre maliyetlerin nasıl değiştiğini hesapladı.

METREKARESİ 400 LİRA

Konut inşaat maliyetinde 4 tane ana kalem var. Bunlar arsa, kaba inşaat, ince inşaat, belediye harçları. Arsa maliyeti ve oturma izni gibi diğer giderler hariç tutulduğunda metrekareye düşen toplam inşaat maliyetleri, büyük şehirlerde 400 ila 600 lira arasında seyrediyor. Batıdan doğuya gittikçe konut maliyetleri neredeyse yarıya yarıya düşüyor.
İstanbul'da 3+1, 100 metrekarelik orta sınıf bir daire, en ucuz 40 bin liraya mal oluyor. Biraz daha iyisinin maliyeti 60 bin liraya kadar çıkıyor. Uzmanlara göre ortalamada 100 metrekarelik betonarme bir konutun inşaat maliyeti, toplamda 50 bin liradan az olmuyor.

Yeni binalarda kaba maliyet ise toplam inşaat mali-yetinin yüzde 40 ila 45'ini oluşturuyor. Entegre Proje Yönetim Genel Müdürü Kemal Okumuş, şu anki geçerli fiyatlardan deprem yönetmeliğine uygun betonarme kaba inşaatın metrekare maliyetinin en az 150 lira olduğunu söylüyor. Kaba inşaat maliyeti de kullanılan malzemenin kalitesi, binanın yüksekliği, zemini gibi diğer değişkenlere bağlı olarak değişiyor. Lüks projelerde kaba maliyetin metrekaresi 250 liraya yükseliyor. Ayrıca bu fiyatları inşaatın yapım metodu, süresi, kullanılan malzeme ve ekipmanlar önemli oranda etkiliyor.

3 YILDIR FİYATLAR AYNI

Son 3 yıldır demir ve hazır beton fiyatlarında çok büyük artışlar olmadığı düşünülürse maliyetleri daha çok izolasyon, güçlendirme, döşeme ve kapılarda kullanılan malzemelerin marka ve kalitesi belirliyor. Örneğin lüks projelerde çok kaliteli beyaz eşya, banyo ve mutfak aksesuarları kullanmak metrekare maliyetleri ciddi biçimde artırı-yor. Bunlar genel fiyatlarda yüzde 5 ila 25 oranında ilave getiriyor.

A tipi denilen lüks konutlarda toplam inşaat maliyetinin metrekaresi 1.200 lira olarak hesaplanıyor. Rezidanslarda ise bu rakam 1.500 ila 2 bin liraya kadar çıkıyor. C sınıfı bir dairenin metrekare kaba inşaat maliyeti en az 150 lirayken bu tip lüks projelerin kaba inşaat maliyetinin metrekaresi 250 lirayı buluyor.

Fi Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Fikret İnan, kaba inşaatlarda metrekare maliyetlerinin 200 lira seviyesinde olduğunu söylüyor. İnan, "Orta ve pahalı projelerde çok fark yaratacak bir durum yok. Orta sınıfta metrekare maliyeti arsa payı hariç 550 lira" diyor.

PAHALI SEMTLERDE DURUM NE?

Konut maliyet kalemleri arasında en önemli unsur arsa maliyeti. Toplam inşaat maliyetinin yüzde 60 ila 80'i arsaya gidiyor. Merkeze yaklaştıkça arsa maliyetleri artıyor. Doğal olarak arsa maliyetlerinin metropol merkezlerinde yüksek olması, metrekare fiyatlarını otomatik olarak artırıyor. Nişantaşı, Bağdat Caddesi gibi şehrin önemli ana arterlerinde arsa maliyetlerinin toplam yatırım maliyetine oranı yüzde 60 ila 80'i buluyor.
İstinye, Boğaz hattında lüks bir dairenin arsa maliyeti 3 bin liraysa arsa ve  inşaatmaliyetleriyle birlikte metrekaresi 5 bin lirayı buluyor. Levent'te metrekaresi 1.500 ila 2 bin liraya mal olan lüks bir daire, satılırken metrekaresi 11 bin ila 16 bin lira arasında alıcı buluyor. Buna göre 100 metrekarelik daire 1 milyon liraya satılıyor. Lüks semtlerdeki A plus projelerde satış fiyatı metrekare maliyetinin 6 ila 8 katma kadar çıkabiliyor. İstinye ve Maslak bölgesinde emlak danışmanlığı veren Serdar Saklayıcı, Boğaz hattında metrekare fiyatlarının 8 bin liradan başladığını söylüyor. Levent'te ise yeni projelerde metrekare fiyatları 11 bin ila 16 bin lira arasında değişiyor. Türkiye'nin en lüks ve en yüksek rezidansı Sapphire'in met-rekaresi ise 23 bin liraya satılıyor. 300 metrekarelik bir dairenin fiyatı 7 milyon lirayı buluyor.

KAR MARJLARI DÜŞTÜ

Şehir dışına çıkılmca arsa maliyetinin toplam yatırım maliyetine oranı yüzde 20 ila 30 seviyelerine düşüyor. O yüzden son dönemde erişilebilir fiyatlı konutlar, şehrin gelişmekte olan bölgelerinde  yoğunlaşıyor. Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım da pahalı bölgelerde dairenin satış bedelinin, arsa dahil toplam inşaat maliyetinin 4 ila 6 katma çıkabildiğini söylüyor. Bağdat Caddesi'nde en  lüks konutların  toplam  inşaat maliyetinin 1.200 doları bulduğunu söyleyen Durbakayım, İstanbul'da inşaat maliyetlerinin metrekaresinin 600 ila 1.700 lira seviyesinde olduğunu söylüyor. Ancak bu tutarın içine arsa maliyetini katmıyor. Projede kullanılan malzemelerin kalitesine göre maliyetler farklılık gösteriyor.

Bahçeşehir gibi yeni gelişmekte olan bölgelerde şehrin merkezine göre arsa maliyetleri daha ucuz olduğu için metrekare fiyatlar da daha uygun oluyor.

Konut maliyeti, inşaat şirketlerinin kar marjlarıyla da yakından ilgili. Eskiden yüzde 30-35 bulan inşaat firmalarının kar marjı, bugün yüzde 20'lere kadar düşmüş durumda. Sektörde 3 yıldır zam yapılmaması da marjları düşürüyor. Durbakayım, kar marjlarının yüzde 20 ila 25 arasında seyrettiğini söylüyor.

PATRONLAR 1/3 HESABI YAPIYOR

Fi Yapı gibi 50 bin liraya ekonomik konut satanlar ise demir ve çimentoyu çok önceden alıp depoluyor. Şehir dışında önemli arsa stoku yapılıyor. Fi Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Fikret İnan, kampanya dönemlerinde kendilerinden daire alanların avantajlı olduğunu söylüyor. Kampanyadan alanlar, hem daha az ücret ödüyor hem de kar ediyor. İnan'ın verdiği örneğe göre Fi Life Esenyurt, son 1 ayda yüzde 25 prim yaptı.

TOKİ yüksek katlı ve şehir dışındaki yerleşim yerlerini tercih ederek daha ucuz konutlar imal edebiliyor. Ayrıca ucuza konut mal edenlerin en önemli avantajı sürümden kazanması oluyor. Yüksek katlı binalar yapılarak maliyetler düşürülüyor. İnşaatçılar ise genellikle bir projeye   girip   girmemeye 1/3 mantığıyla karar veriyor. Kabaca toplam inşaat maliyetinin 1/3'ü arsa,   1/3'ü   inşaat,   1/3'ü   kar olursa inşaat projesi rantabl kabul ediliyor. Burada arsanın inşaat şirketinin kendisine ait olması karlılığı önemli ölçüde artırıyor. Teknik  Yapı'nın   1.742   konutluk Uphill  projesinden   örnek  veren Durbakayım, toplam yatırımın 500 milyon  dolar  olduğunu  söylüyor. Bunun 160 milyon doları arsa maliyetine, 150 milyon doları da inşaat maliyetine gittiğinde geriye önemli oranda kâr kalıyor. Ancak TOKI'yle hasılat paylaşımı usulü çalışan şirketlerde karlar daha düşük oluyor. Yine arsa inşaat şirketinin kendisi¬ne  aitse  metrekare  fiyatları   daha düşük olabiliyor.
Mortgage Akbank