Murat Muratoğlu: Konut alanlar ihtiyaçtan çok yatırım düşüncesi ile hareket ediyor!
Murat Muratoğlu bu haftaki yazısında konutun ihtiyaçtan mı yoksa yatırım için mi alındığını değerlendirdi. Muratoğlu "konut alanlar ihtiyaçtan çok yatırım düşüncesi ile hareket ediyor." dedi.
Yatırım için konut almak olduğunu söylüyor, kimi balonu ifade ediyor. Bana sorarsanız ben baloncuyum. Arz öylesine fazla ki, Türkiye'de yaşayanların alım gücünü ve birikimlerini aşıyor Konut alanlar ihtiyaçtan çok yatırım düşüncesi ile hareket ediyor.
Hayret! Bolca konut stoku ve arz fazlasına rağmen konut satışı ve fiyatlarda ciddi yükselişler gözlemleniyor. Peki, ama neden?
Faiz konut ilişkisi Bunun en önemli nedeni eksi reel faiz... Yüksek enflasyona karşın suni olarak düşük tutulan faiz nedeniyle 2011 yılından bugüne kadar banka mevduat net reel faizleri hep eksi oldu.
Eksi reel faiz paranın satın alma gücünü eritiyor. Bu nedenle insanlar parası mevduatta erimesin diye gayrimenkul ve j özellikle konut alıyor. Reklamı bol olan bu sektörün canlanması devletin de işine geliyor. Hem ekonomi büyüyor hem vergi gelirleri artıyor. Alanlar kazandı mı?
Peki konut alınca paranın değeri korunuyor mu? Sayılara göre evet! Kira geliri değil ama değer artışı iyi gelir getiriyor gibi görünüyor Tabii telaffuz edilen fiyat- j lardan alıcı bulabilirseniz! Sonuçlar ortada...
TÜÎK'in açıkladığı Konut Fiyatları En- I deksi'ne göre, 2010 yılından, Mart 2014 ayına kadar geçen süreçte, konut fiyatları yüzde 51 oranında arttı.
Aynı dönemde TÜFE' olarak fiyatlar genel seviyesi yüzde 30 oranında arttı. Enflasyonu arındırdıktan sonra reel artış yüzde 16 oluyor. En baba yatırım fonları bile neredeyse böyle bir getiriyi sağlayamadı.
Maliyet mi kâr mı? Aynı dönemde inşaat maliyetleri reel olarak 3.45 oranında arttı. Demek ki konut fiyatlarındaki artış, inşaat maliyetlerindeki artıştan ileri gelmiyor. Artış müteahhitin cebine kâr olarak giriyor.
Ne var ki kâr marjı artıyor ama inşaatta işler çok da iyi gitmiyor. TÜlK'e göre sayısal olarak emlak satışları daralıyor. Markalı konutlarda bu daralma yüzde 50'lerin üzerinde... Haliyle bu durum sektörde zincirleme olarak nakit sıkışıklığı yaratıyor.
Geri dönmeyen krediler Nitekim bazı müteahhitler bankalara karşı kredi sözleşmelerindeki taahhütleri yerine getirememe riski ile karşı karşıya... Ödeyemeyenler var, bankalar ile anlaşanlar, borcunu öteleyenler...
inşaat sektöründe geri dönmeyen kredi oranı yüzde 10.7'ye ulaştı. İnce eleyip sık dokumakta, iyi araştırmakta, hesap yapmakta hatta biraz beklemekte büyük fayda var diye düşünüyorum.
Sözcü/ Murat Muratoğlu