Müteahhit ve arsa sahibi arasındaki pay paylaşımı nasıl olmalı?

Antalya Falezler'de deniz manzarası olan bir bina yıkılıyor örneğin. Her katta 1 daire var, bina da 6 katlı olacak. Müteahhitin inşaat maliyeti 2 milyon TL civarı. Müteahhite sadece en üstteki daire kalıyor. Onun da satış fiyatı 4 milyon TL. yüzdeye baktığınız zaman müteahhit bu inşaatı 1/6 (yüzde 16) ile yaptı. Arsa sahiplerine yüzde 84 verdi. Ama 2 milyon TL kârı var... 

Bu hafta ki yazımızda, arsa sahipleri tarafından aldığımız yoğun mailler ve sosyal medya hesaplarımızdan sorulan sorular doğrultusunda; herkesin bildiği ama birçok kimsenin tam bilmediği bir konuya değinelim, açıklık getirelim istedik. Müteahhit ve arsa sahibi arasındaki dengeli oran (yüzde) yani arsaya karşılık, daire-dükkan paylaşımı nasıl olmalıdır? 

Öncelikle şu soruyu sormak gerekiyor: 

Neye göre yüzde, kime göre yüzde, neyin yüzdesi ? 

Son yıllarda inşaat sektöründeki hareketlilikle birlikte arsasını gayri men kule çevirip, değerlendirenlerin sayısı bir hayli fazla. Çünkü artan nüfus, şehir kalabalığından uzak ama şehre yakın bölgelerdeki kentleşme alanlarının artması, kentsel dönüşüm, kısacası talep, arsa fiyatlarını sürekli yükseltiyor. Fiyatlar yükseldikçe arsalar değerleniyor. Böylece elinde arsası olanların hem müteahhitle pazarlık yapma şansları artıyor hem de paylarına düşen oran daha fazla olabiliyor. 

Malumunuz birçok arsaya teklif veriyoruz. Hem bizim müteahhit olarak isteklerimiz hem de arsa sahiplerinin istekleri oluyor. Hemen belirtelim; kat karşılığı ya da gelir paylaşımıyla müteahhite verilecek arsanın mutlaka imar izninin olması ve çapı gerekiyor. Kaç kata kadar müsaade olduğu, üzerine ne kadar inşaat yapılacağı da buradan ortaya çıkacak önemli konudur. 

Semt ve lokasyona göre müteahhitlerin verdiği daire oranı yüzde 30'dan başlıyor, yüzde 80'lere kadar çıkıyor. Kat karşılığı oranı genelde % 50-50. Fakat bu oran arsanın bulunduğu bölge ve konuma göre çok farklı olabiliyor. Yukarıda verdiğimiz örnekteki gibi arsanın bulunduğu bölgenin yeri ve niteliğine göre oran % 80'e çıkabiliyor. Kısacası; deniz, göl, orman gören, ticari artı konut imarlı yani binanın altında işyeri olan, metro, metrobüs, vapur iskelesi duraklarına yakın, metrekaresi 4-5 binin TL'nin üzerinde olan semtlerde oranlar daha yüksek oluyor. Bu artışın sebebi de dükkan veya ofislerin metrekare birim fiyatlarının konutlara göre daha yüksek olmasından kaynaklanıyor olmasıdır. Metrekaresi 1000-1500 TL civarı olan semtlerde de oran hangi müteahhite sorarsanız sorun; verdikleri tekliflerde aralarında en fazla yüzde 5 oynar. Yukarıda saydığımız koşulların dışındaki arsa ve arazilerde, merkezden uzaklaştıkça; müteahhitlerin kat karşılığı verdiği oranlar ise yüzde 30'lara kadar düşebiliyor. 

Bir de pirim yapacağını öngörebildiğimiz bölgeler var. Nedir bu bölgeler? Üniversite kurulması planlanan, tanınmış inşaat şirketlerinin arsa satın aldığı, planlı kentleşmenin yapıldığı, köprü ve yol bağlantılarının bulunduğu, yolların geçeceği, gelişmeye açık bölgelerin çıkış noktalarında yer alan, havaalanı ve limanlara yakın, okul, hastane ve alışveriş merkezi ihtiyacı olan yerler olarak bölgeler. Öte yandan, arsanızı müteahhide vermenin çeşitli avantajları var. Hızlı çözüm üretebilen müteahhitler sadece sokakta yada mahallede değil, tüm semtte planlı bir yapılaşma, gelişme ve özgün mimari ile modern yapılaşma sağlayabiliyor. 

İster kat karşılığı, ister gelir paylaşımlı isterse de satış vaadi ile arsa paylaşımlı olsun; bu noktada en önemli konu; müteahhit ile arsa sahibi arasında yapılacak sözleşmenin hukuki kurallara uygun olması gerektiğidir. Medeni kanun ve borçlar kanunu hükümleri uyarınca bu sözleşme resmi şekle tabi olup, daha güvenli olması için noterlerce düzenlenmesi zorunludur. Yine aynı kanun hükümleri uyarınca, bu sözleşmenin üçüncü kişilere karşı öne sürtebilmesi, tapu siciline şerh verdirilmesine bağlıdır. 

Geçen hafta yaptığımız, yerel ve ulusal basında yayınlanan basın açıklamamızda, Antalya'mızın her bölgesi için metrekare birim fiyatlarını bildirmiştik. Buradan arsa sahiplerine son söz olarak şunu söyleyelim: "Malın fiyatını sahibi değil, piyasa belirler" derler yani istediğiniz üretimlerin müteahhit tarafından imalatı için; semtlerin, bölgelerin metrekare fiyatları da, o bölgeye göre yapılacak inşaatın kalitesi de belli, müşteri porttoyüde . Yani; işte buralar eskiden Portakal bahçesi idi, müteahhide verdiler, zengin oldular gibi durumların şehrin her noktasında aynı getiriye sahip olacağını düşünmeyin. Beklenti ve tekliflerinizde makul olun, müteahhidin kârını hesaplamaya çalışmaktansa; ne istiyorsanız onu müteahhide sorun, tecrübelilerle istişare edin. İstekleriniz kimi müteahhiti kurtarırken kimini kurtarmayabilir. Kimi pazarlık yapar, kimi hiç ilgilenmez. Kimiside kötü niyetli olup başlangıçda tüm isteklerinizi kabul eder ama sonu fiyasko olur, inşaat bitmez, mahkemelerde yıllarca sürünürsünüz, Bunu unutmayın! Kasaplıktan, manavlıkdan müteahhitliğe dikey geçiş yapmış müteahhitlere fazla yüzde ile fazla daire verdi diye inanmayın. 

İşin sonunda tabii işin sonu gelirse; hüsrana uğramak var. Mağdur olup, hukuksal boyuta gelmiş davalarınızda bizleri aramak var... 

Saygılarımla...

Akdeniz'de Yeni Yüzyıl